Wohnungseigentum*
Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine besondere Form
des Eigentums an einer einzelnen Wohnung, einer so genannten
Eigentumswohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren
Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus oder auch Reihenhaus).
Der Grund dafür, dass es einer besonderen Form des Eigentums
bedarf, liegt darin, dass das Bürgerliche Gesetzbuch
hinsichtlich des Eigentums keinen Unterschied zwischen einem
Grundstück und darauf errichteten Gebäuden kennt.
Wer ein Haus kauft, unterzeichnet beim Notar einen Grundstückskaufvertrag.
Das Haus ist mit dem Grundstück nicht nur tatsächlich,
sondern auch rechtlich fest verbunden - eine Immobilie.
Um dennoch die Möglichkeit zu schaffen, Eigentum an
einzelnen Wohnungen oder sonstigen abgegrenzten Gebäudeteilen
zu erwerben, wurde außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches
das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Die rechtliche Konstruktion
beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst
durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen
aufgeteilt wird und jeder (zukünftige) Wohnungseigentümer
einen Anteil (Miteigentumsanteil) an diesem Grundstück
erhält.
Der Eigentumsanteil besteht damit zwingend aus dem
Eigentumsanteilen in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen,
bei großen Wohnanlagen auch in 1/10000
Sondereigentum, also die zugeschriebene Wohnung.
Darüber hinaus kann ein Miteigentumsanteil auch mit einem
Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze
auf dem Grundstück, oder
Teileigentum anstatt Wohnungseigentum, das sind nicht zu Wohnzwecken
bestimmte Räume, verbunden sein.
Die Aufteilung der Gebäudes und das Innenverhältnis
der Eigentümer regelt die notarielle Teilungserklärung.
Die Teilungserklärung enthält eine textuelle Beschreibung
der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des
gesamten Gebäudes, in dem die Wohnungen markiert sind.
Jeder Eigentumsanteil wird separat im Grundbuch, speziell
dem Wohnungsgrundbuch, als eigenständiges Objekt geführt
und kann damit unabhängig von den anderen Anteilen veräußert
oder mit einer Grundschuld belastet, also beliehen werden.
Eine Aufteilung in Sondereigentum kann nur mit einer behördlichen
Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen
des Gebäudes erfolgen.
Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen
(Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die
gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle,
die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände
etc. bleiben Gemeinschaftseigentum.
Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Miteigentümers,
Teile des Gemeinschaftseigentums für sich nutzen zu dürfen.
Die genaue Unterscheidung in Sondereigentum/Teileigentum und
Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil davon die
Zuständigkeit für die Instandhaltung und damit die
Kostenverteilung abhängt.
Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Eigentümergemeinschaft,
die einen Hausverwalter zu bestimmen hat.
Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen
über Einzelheiten der Begründung von Wohnungs- und/oder
Teileigentum und dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch
die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der
Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche
Verfahren in Wohnungseigentumssachen, ein Verfahren der freiwilligen
Gerichtsbarkeit.
Wenn eine Mietwohnung in eine
Eigentumswohnung umgewandelt wird, steht dem Mieter
ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
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*Dieser
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