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XIII. Zivilsenat 14.5.2003 XIII ZR
308/02
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Entscheidungsgründe:
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Dem Kläger stehe gegen die Beklagte kein Schadensersatzanspruch
wegen unterlassener Renovierungsarbeiten zu. Denn
sowohl die Rückgabeklausel in § 12 Ziff. 1 Buchst.
a) des Mietvertrages wie auch die Regelung in § 8
Ziff. 2 des Vertrages, mit welcher der Mieter zur
Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werde,
seien unwirksam. Die Unwirksamkeit der Rückgabeklausel
folge aus § 9 AGBG. Denn nach dem Inhalt dieser Klausel
habe der Mieter bei Beendigung der Mietzeit die Räume
renoviert zurückzugeben, unabhängig davon, zu welchem
Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur vorgenommen
worden sei. Eine Renovierungsvereinbarung wie hier
- gegen deren Fristenregelung im übrigen Bedenken
beständen - könne zwar für sich betrachtet, auch als
Formularklausel wirksam geschlossen werden. Durch
das Zusammenwirken mit der Rückgabeklausel entstehe
jedoch zum Nachteil des Mieters ein Summierungseffekt.
Bei einer Gesamtbetrachtung beider Regelungen zeige
sich eine übermäßige Benachteiligung des Mieters als
Vertragspartner des Klauselverwenders, die mit dem
gesetzlichen Leitbild - Instandhaltung des Mietobjekts
als Pflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz
2 n.F. BGB - nicht mehr zu vereinbaren sei; hieran
ändere sich auch nichts dadurch, daß sich beide Klauseln
an verschiedenen Stellen im Vertragswerk befänden.
Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich
aus dem Umstand, daß zu den abgewälzten Instandhaltungspflichten
während der Vertragslaufzeit auch noch - mit der Endrenovierungsklausel
- die Pflicht treten solle, den nachvertraglichen
Renovierungsaufwand zu tragen.
Da die Beklagte mangels wirksamer Vereinbarungen keine
Pflichten zur Renovierung der Mietwohnung verletzt
habe, schulde sie dem Kläger auch keinen Schadensersatz
für den geltend gemachten Mietausfall. Hinsichtlich
der Badewanne, des Spiegels, der Mischbatterie sowie
der abgelösten Fliesen seien keine Anhaltspunkte dafür
ersichtlich, daß die aufgetretenen Mängel nach etwa
zwanzig Jahren Mietzeit nicht durch normale Abnutzung
bzw. altersbedingten Verschleiß verursacht worden
seien.
II.
Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen
Überprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen
ist. Der Kläger kann wegen Unwirksamkeit der Klauseln
des § 12 Ziff. 1 Buchst. a und des § 8 Ziff. 2 des
Vertrages weder Ersatz seiner Aufwendungen für die
Renovierungsarbeiten noch Schadensersatz für den fünfmonatigen
Mietausfall verlangen.
1. Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß
das Landgericht die Rückgabeklausel in § 12 Ziff.
1 Buchst. a für unwirksam gehalten hat. Nach der Rechtsprechung
des Senats (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97,
NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 a m.w.Nachw.;
vgl. auch BGHZ 101, 253, 268 f.) ist eine Regelung
in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag,
die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung
des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der
Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert
zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung
des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam.
Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, daß
nach der Senatsentscheidung vom 3. Juni 1998 (aaO,
unter III 2 b) eine solche Klausel, die bei isolierter
Betrachtungsweise den Mieter unangemessen benachteilige
und deshalb unwirksam sei, sich bei einer Gesamtbetrachtung
der Vereinbarung über die Renovierungspflichten gleichwohl
als wirksam erweisen könne. Der Senat hat aber die
Klausel dort nur deshalb als wirksam angesehen, weil
durch die unmittelbar nachfolgenden Bestimmungen in
deren Satz 2 hinreichend klargestellt war, daß der
Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann
vornehmen mußte, wenn die Fristen seit der Ausführung
der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende
bereits abgelaufen waren (vgl. auch BGHZ 101, 253,
265). An einer solchen Einschränkung fehlt es hier.
In der Rückgabeklausel des § 12 Ziff. 1 Buchst. a
heißt es im Gegenteil, daß die Renovierung bei Beendigung
der Mietzeit ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen
vereinbarten Zeitablauf zu erfolgen hat.
2. Zu Recht hält das Berufungsgericht auch die formularmäßige
Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
- die nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich
dem Vermieter obliegt - in § 8 Ziff. 2 des Vertrages
für unwirksam.
Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluß vom 2.
Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter
II, 2) können auch jeweils für sich unbedenkliche
Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer
Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung
des Vertragspartners des Verwenders führen. Diese
Rechtsprechung hat das Berufungsgericht zu Recht seiner
Entscheidung zugrunde gelegt. Zwar sind die Regelungen
der §§ 8 und 12 des Vertrages in voneinander getrennten
Paragraphen und mit unterschiedlichen Überschriften
niedergelegt. Sie müssen jedoch, weil sie sich insgesamt
mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen,
ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig
betrachtet werden (Senatsbeschluß aaO). Dieser inhaltliche
Zusammenhang wird zudem durch die Klauseln selbst
hergestellt. § 12 Ziff. 1 Buchst. a verweist auf die
turnusmäßige Renovierungspflicht des § 8 Ziff. 2;
§ 8 Ziff. 2 wiederum enthält eine Anordnung über die
Pflichten des Mieters bei Auszug in bezug auf die
Instandsetzung des Bodenbelags, insbesondere des Parkettbodens.
Die Revision meint zwar, die von dem Berufungsgericht
herangezogenen Grundsätze könnten nur dann eingreifen,
wenn gegen beide Klauseln, für sich gesehen, nichts
einzuwenden sei und sie nur in ihrer Gesamtwirkung
zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters
führten, während das Berufungsgericht schon eine der
Klauseln, die Rückgabeklausel, isoliert betrachtet
für unwirksam halte; in einem solchen Fall ließen
sich die Klauseln in einen zulässigen und einen unzulässigen
Teil aufteilen mit der Folge, daß der zulässige Teil
aufrechtzuerhalten sei (vgl. Senatsurteile vom 25.
März 1998 - VIII ZR 244/97, NJW 1998, 2284 unter II
1 a cc, und vom 7. Oktober 1981 - VIII ZR 214/80,
NJW 1982, 178 unter II, 3 e). Dem kann für den gegebenen
Fall nicht gefolgt werden. Anders als inhaltlich selbständige,
nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang stehende
Regelungen sind die genannten Klauseln wegen ihrer
inneren Zusammengehörigkeit nicht in dem von der Revision
befürworteten Sinne teilbar. Im übrigen kann sich
eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei
- und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung
- aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann
ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich
gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.). Denn
der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel,
deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der
andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes
der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen
nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des
anderen Klauselteils berufen.
Ob die Renovierungsklausel des § 8 Ziff. 2 - unter
anderem die Bestimmung über die Instandsetzung des
Bodenbelags (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7.
Aufl., § 584 Rdnr. 84) - schon aus sich heraus der
Inhaltskontrolle des § 9 AGBG nicht standhält, kann
nach alledem dahingestellt bleiben. 3. Damit erweist
sich die Entscheidung des Berufungsgerichts auch als
zutreffend, soweit dem Kläger Schadensersatzansprüche
wegen des fünfmonatigen Mietausfalls versagt worden
sind. Bei Unwirksamkeit der vorgenannten Klauseln
hat die Beklagte durch das Unterlassen von Renovierungen
und Schönheitsreparaturen keine ihr obliegende Pflicht
verletzt. 4. Auch soweit das Landgericht Schadensersatzansprüche
des Klägers wegen Schäden an Fliesen in der Küche
und im Badezimmer verneint hat, kann die Entscheidung
nicht beanstandet werden. Die Erwägung des Berufungsgerichts,
nach etwa 20 Jahren Mietzeit liege es durchaus nahe,
daß die festgestellten Mängel durch Verschleiß im
Rahmen einer vertragsgerechten Nutzung der Wohnung
entstanden seien, sind frei von Rechtsfehlern. Daß
andere Schadensursachen zugrunde liegen könnten, ist
nicht festgestellt und wird auch von der Revision
nicht aufgezeigt.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Renovierung unterlassen,
Schadesersatzforderung)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Schadenersatz wegen unterlassener
renovierungsarbeiten).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Renovierungspflicht des Mieters.
Weitere Informationen zu Renovierung
und Mietwohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu Renovierung
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