Mietvertrag*
Beim Mietvertrag, einem im BGB
typisierten gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrag, schuldet
der Vermieter dem Mieter
die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit und der
Mieter als Gegenleistung die vereinbarte Miete
(§ 535 BGB). Im Unterschied zu Kauf, Tausch und Schenkung,
bei denen es um die Veräußerung eines Gegenstandes
geht, bildet die Miete so wie Pacht und Leihe einen Gebrauchsüberlassungsvertrag.
Mögliche Mietgegenstände
sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die
gebrauchstauglich sind (beispielsweise Hauswand als Werbefläche).
Für das Mietrecht gelten
die §§ 535 - 580a BGB.
Der Vermieter hat die Hauptpflicht, die Mietsache dem Mieter
in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten
Zustand zu überlassen (Gebrauchsüberlassung) und
sie während der Mietzeit hierin zu erhalten (Instandhaltungspflicht).
Ihr Eigentümer braucht
er nicht zu sein (Beispiel: Untermiete).
Hauptpflicht des Mieters ist es, die vereinbarte Miete (vormals
Mietzins) zu zahlen oder eine statt dessen vereinbarte Gegenleistung
zu erbringen. Da er die Mietsache besitzt, treffen ihn Obhutspflichten.
Die Parteien eines Mietvertrages müssen sich über
Mietgegenstand, Gebrauchszweck und Entgeltlichkeit einig sein.
Einen Vertrag über Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume
für längere Zeit als ein Jahr müssen sie schriftlich
schließen, sonst gilt er für unbestimmte Zeit und
ist schon nach dem ersten Jahr ordentlich kündbar (§§
550, 578 BGB). Im Übrigen dürfen die Vertragsparteien
von den gesetzlichen Mietbestimmungen abweichen und den Mietvertrag
im Rahmen der Vertragsfreiheit ihren Bedürfnissen anpassen;
so können sie nähere Bestimmungen treffen etwa zur
Art der Nutzung (Beispiel: der Mieter eines KFZ darf nicht
in bestimmte Länder mit hoher Diebstahlquote reisen),
zu den Voraussetzungen einer Kündigung oder zum Ersatz
von Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache. Schließlich
besteht innerhalb eines Mietvertrages - wie bei allen gegenseitigen
Schuldverträgen - die Nebenpflicht, die Interessen der
anderen Partei und den Vertragszweck nicht zu gefährden.
In Deutschland lebt fast die Hälfte der Bevölkerung
(48 %) in gemieteten Wohnräumen; das verschafft der Wohnraummiete
besondere praktische Bedeutung. Das
Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie eingehend und stärkt
die Rechte des Wohnraummieters nachhaltig (soziales Mietrecht).
Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist
das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung Eigentum
im Sinne von Art. 14 Abs. 1 S 1 GG (deutsches Grundgesetz)
(Beschluss vom 26. Mai 1993, Az: 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035).
Das Mietrecht wurde zuletzt mit Wirkung zum 1. September
2001 reformiert.
Besonderheiten beim Wohnraum
- Einen Wohnungsmietvertrag gibt es zum freien Download
vom Mieterbund
- erkblatt zu Kündigungsfristen bei Wohnungsmieten
- Den einfachen Zeitmietvertrag
gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte
Zeitmietvertrag: In ihm muss begründet sein, warum
das Mietverhältnis befristet ist (zum Beispiel Eigenbedarf).
Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet.
- Behindertengerechter Umbau: Bei berechtigtem Bedarf kann
die Zustimmung vom Vermieter verlangt werden. Der Vermieter
kann aber für den Fall eines Rückbaus zusätzliche
Sicherheiten verlangen.
- Stirbt der Mieter, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag
ein. Dies gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften.
- Drei Jahre muss der Käufer einer in eine Eigentumswohnung
gewandelte Mietwohnung warten, bis er wegen Eigenbedarfs
kündigen darf. Abweichend davon können die einzelnen
Bundesländer diese Frist bis auf zehn Jahre verlängern.
- Dem Mieter stehen die Zinsen der Mietkaution
auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höheren
als den üblichen Zinssatz angelegt hat.
- Der Vermieter darf die Miete nicht mehr erhöhen,
wenn er für das Hypothekendarlehen zur Finanzierung
der Wohnung höhere Zinsen zahlen muss.
Weitere Informationen zum Mietvertrag
finden Sie unter "Fragen
und Antworten - Mietvertrag".
Miete**
Miete (Schweizerisch: Mietzins) ist
nach deutschem Schuldrecht die Gegenleistung, die der Mieter
dem Vermieter nach dem Mietvertrag
schuldet. Die frühere Terminologie Miete für die
Vertragsart und Mietzins für die Gegenleistung wurde
mit Rücksicht auf die umgangssprachliche Verwendung vom
Bürgerlichen Gesetzbuch inzwischen aufgegeben, in der
Schweiz ist der Begriff Mietzins jedoch üblich.
Die Miete ist in der Praxis meist auf Grund einer vertraglichen
Vereinbarung zwischen Mieter und
Vermieter im Voraus zu bezahlen.
Um den Mieter in Verzug zu setzen,
ist keine Mahnung erforderlich,
wenn die Zahlungstermine im Mietvertrag
festgelegt wurden (beispielsweise "spätestens am
3. des Monats für den laufenden Monat"). Ist die
Mietsache mangelhaft, also ihre
Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben
oder mehr als unerheblich gemindert, so hat der Mieter kraft
Gesetzes - also ohne dass es einer Willenserklärung bedürfte
- eine (ggf. bis auf Null) herabgesetze (geminderte) Miete
zu entrichten. Freilich trifft den Mieter die Pflicht, die
Mängel unverzüglich
dem Vermieter anzuzeigen, damit
dieser Abhilfe schaffen kann. Solange die Anzeige nicht erfolgt
ist, kann der Mieter die Mietminderung
nicht geltend machen.
Eine bestimmte Form der Miete kann die Charter, insbesondere
von Schiffen und Flugzeugen sein.
Der Wohnungsmietvertrag ist ein gegenseitiger
Vertrag. In diesem Wohnraummietvertrag
verpflichtet sich der Vermieter,
dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch
zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug,
dem Vermieter dafür das vereinbarte Entgelt zu zahlen.
In diesem Vertrag enthalten sind Mietvertragsklauseln, in denen
die Bedingungen des Mietvertrages detailliert geregelt sein
können.
Häufig wird ein Formularmietvertrag zum Mietvertragsabschluss
verwendet. Solch ein Mustermietvertrag unterliegt des Regelungen
der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Mitevertragsregelungen,
die die Rechte des Mieters über Gebühr einschränken,
können unwirksam sein. Bei sich widersprechenden Mietvertragsformulierungen
gilt stets die für den Mieter günstigste.
Die Mietzahlung ist, sofern vertraglich nichts anderes bestimmt
ist, bis zum dritten Werktag eines Monats im voraus zu entrichten.
Entspricht die Mietsache nicht dem im Vertrag vereinbarten Zustand,
kann der Mieter die Miete mindern.
Die Minderung der Miete erfolgt
durch eine prozentuale Herabsetzung der Miete.
Weitere Information zum Mietvertrag
finden Sie in der Entscheidungssammlung.
Hier finden Sie aktuelle Buchempfehlungen
zum Mietvertrag und zum Mietrecht.
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*Dieser
Text basiert auf dem Artikel "Mietvertrag"
aus der freien Enzyklopaedie Wikipedia
und steht unter der GNU Lizenz für freie
Dokumentation. Die Liste der "Mietrecht"
Autoren ist in der Wikipedia unter dieser
Seite verfügbar, der "Mietrecht"
Artikel kann hier
bearbeitet werden. |
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fortlaufender Anpassung der Gesetze und Weiterentwicklung
der Rechtsprechung: Keine Gewähr für
Vollständigkeit und Richtigkeit!
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