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XIII. Zivilsenat 05.11.2003 XIII
ZR 10/03
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ZPO § 321 a
Eine analoge Anwendung des § 321 a ZPO scheidet jedenfalls
dann aus, wenn gegen eine Entscheidung, die unter
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ergangen
ist, die Rechtsbeschwerde statthaft ist.
ZPO § 574
Hat eine Partei aufgrund eines ausdrücklichen Hinweises
des Gerichts gegen einen Beschluß, mit dem ihre Berufung
unter Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör
als unzulässig verworfen worden ist, verfahrensfehlerhaft
die Abhilfe analog § 321 a ZPO beantragt, anstatt
das an sich statthafte Rechtsmittel der Rechtsbeschwerde
(§ 574 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 522 Abs. 1 Satz 3 ZPO)
einzulegen, so darf ihr nach dem Meistbegünstigungsprinzip
die Wahl des falschen Rechtsbehelfs nicht zum Nachteil
gereichen.
AGBG § 9 Abs. 1 Bb, Cb (jetzt: BGB § 307 Abs. 1 Satz
2 Bb, Cb)
Die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen eines
Wohnungsmietvertrages enthaltene Klausel "Bei preisgebundenem
Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete
als vertraglich vereinbart" verstößt nicht gegen das
Transparenzgebot.
WoBindG § 10 Abs. 1 Satz 2
Zu den Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung
bei preisgebundenem Wohnraum.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf
die mündliche Verhandlung vom 5. November 2003 für
Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des
Landgerichts München I, 15. Zivilkammer, vom 4. Dezember
2002 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen
das Urteil des Amtsgerichts München vom 1. Februar
2002 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten beider Rechtsmittelzüge
zu tragen.
Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von
der Klägerin einseitig erklärten Mieterhöhung.
Mit Mietvertrag vom 10. September 1992 mietete die
Beklagte von der Klägerin eine Wohnung in M. , U.
Straße . Die Wohnung befindet sich in einer 1992 fertiggestellten
Wohnanlage, deren Bau mit einem zinslosen Darlehen
der Stadt M. öffentlich gefördert worden war. Der
Mietvertrag enthält in § 1 Abs. 3 einen Hinweis auf
die öffentliche Förderung und die Preisbindung der
Wohnung. In § 2 Abs. 1 bis 3 sind die Anfangsmiete,
die Voraussetzungen für eine spätere Erhöhung der
Miete sowie folgende Mietpreisgleitklausel enthalten:
"Die in Abs. 1 genannte Miete kann sich unbeschadet
der in Abs. 2 genannten Fälle nach Maßgabe gesetzlicher
Vorschriften erhöhen oder ermäßigen (vgl. Nr. 2 AVB)".
Gemäß § 5 Abs. 2 sind die in Bezug genommenen Allgemeinen
Vertragsbestimmungen (AVB) Bestandteil des Mietvertrages.
Nr. 2 der AVB lautet auszugsweise wie folgt:
"(1)Der Vermieter ist berechtigt, die Miete nach Maßgabe
der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend -
zu erhöhen. Dies gilt insbesondere bei gestiegenen
Kapital- und Bewirtschaftungskosten sowie bei Durchführung
von Modernisierungsmaßnahmen.
(2) Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils
gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart."
Im Jahre 1999 erstellte die Klägerin eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung,
die eine Quadratmetermiete von nunmehr 9,68 DM ergab
und von der Landeshauptstadt M. als zuständiger Aufsichtsbehörde
mit Schreiben vom 20. Juli 1999 genehmigt wurde. Unter
Hinweis auf den Wegfall des sogenannten Aufwendungsverzichts
und die behördliche Genehmigung der neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung
teilte die Klägerin mit Schreiben vom 8. September
1999 der Beklagten mit, daß sich ab dem 1. Oktober
1999 die Grundmiete um 1,45 DM/m², insgesamt somit
um 77,21 DM auf 515,82 DM erhöhe. Ein Auszug aus der
Wirtschaftlichkeitsberechnung war der Mitteilung beigefügt.
Die Beklagte zahlte den Erhöhungsbetrag in der Folgezeit
nicht. Deshalb erläuterte die Klägerin, nachdem ein
beim Amtsgericht München durchgeführtes "Musterverfahren"
abgeschlossen war, der Beklagten in einem dreiseitigen
Schreiben vom 9. August 2001 im einzelnen die Gründe
für die Erhöhung der Miete. Da sich die Beklagte auch
weiterhin weigerte, die erhöhte Miete zu zahlen, hat
die Klägerin beim Amtsgericht München Klage auf Zahlung
des nach ihrer Auffassung bis einschließlich Oktober
2001 aufgelaufenen Mietrückstandes in Höhe von insgesamt
1.930,25 DM erhoben.
Das Amtsgericht hat der Klage - von einem Teil der
geltend gemachten Zinsen abgesehen - stattgegeben.
Die hiergegen eingelegte Berufung der Beklagten hat
das Landgericht zunächst mit Beschluß vom 15. Mai
2002 als unzulässig verworfen, weil es davon ausgegangen
war, daß das Rechtsmittel nicht rechtzeitig begründet
worden sei. Nachdem sich herausgestellt hatte, daß
die Berufungsbegründung zwar fristgerecht eingegangen,
infolge eines Zahlendrehers beim Aktenzeichen aber
in eine falsche Akte geraten war, hat das Landgericht
den Prozeßbevollmächtigten der Beklagten entsprechend
unterrichtet und angefragt, "ob Abhilfe vom Verwerfungsbeschluß
gemäß § 321a ZPO n.F. analog" beantragt werde. Dieser
Anregung ist der Beklagtenvertreter mit Schriftsatz
vom 28. Mai 2002 nachgekommen und hat zugleich hilfsweise
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung
der Berufungsbegründungsfrist beantragt. Daraufhin
hat das Landgericht das Verfahren wieder aufgenommen
und die Klage abgewiesen. Mit ihrer Revision, die
das Berufungsgericht zur Klärung der Frage der analogen
Anwendung des § 321a ZPO und zur Auslegung des § 10
Abs. 1 Satz 2 WoBindG zugelassen hat, will die Klägerin
die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils
erreichen.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Mieterhöhung
bei preisgebundenem Wohnraum)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Mieterhöhungserklärung
und preisgebundener Mietvertrag).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Wirksamkeit erner einseitg erklärten Mieterhöhung.
Weitere Informationen zu Mieterhöhung
und Mietwohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zur Mieterhöhung
hier nicht beantwortet wird und Sie Beratung suchen, sollten
Sie anwaltliche Hilfe einholen.
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