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BGH-Urteil zum Mietrecht




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VIII. Zivilsenat 25.02.2004 VIII ZR 116/03


a) Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert es grundsätzlich, daß der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt.
b) Zur Bindung eines Vermieters hinsichtlich eines Mieterhöhungsverlangens nach den §§ 2, 3 MHG, wenn er öffentliche Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in Anspruch genommen hat.


Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Februar 2004 für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 3. März 2003 aufgehoben. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, Abteilung 8, vom 17. Mai 2001 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung des Bruttokaltmietzinses für die Mietwohnungen im Haus M. straße in Berlin, bestehend aus dem gesamten ehemaligen Fabrikgebäude, zweiter Hof, sämtliche Räume im Erdgeschoß, in der ersten Etage und im Keller sowie die ehemaligen Büroräume, erstes Quergebäude links, Erdgeschoß, nunmehr bestehend aus zwei Räumen, Küche, Bad und der ebenfalls im ersten Quergebäude gelegenen Hoftoilette, ab dem 1. Oktober 1999 von 666,46 € um 139,75 € auf 806,21 € monatlich zuzustimmen, wobei der Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß von 59,31 € monatlich unverändert bleibt und somit die Gesamtmiete sich von 725,77€ vor der Erhöhung auf 865,52 € ab dem 1. Oktober 1999 erhöht. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagte hatte von dem Rechtsvorgänger der Kläger durch Mietver-trag vom 5. Oktober 1973 Wohn- und Gewerberäume in Berlin gemietet. Aufgrund eines Modernisierungsvertrages vom 15./31. Oktober 1983 zwischen dem Land Berlin und den Klägern erhielten diese unter anderem ei-nen Baukostenzuschuß von 2.283.784 DM. Außerdem wurden Vorauszahlungsmittel in Höhe von 1.560.374 DM mit der Maßgabe gewährt, daß das Land Berlin 10 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit darüber entscheiden werde, ob letztere ebenfalls als Zuschuß gewährt würden oder rückzahlbar seien (§ 4 Abs. 4 des Vertrages). In § 7 des Vertrages heißt es unter anderem: "... (3) Der Eigentümer verpflichtet sich, während der Dauer dieses Vertrages keine höheren Mieten zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen als in diesem Vertrag vereinbart. (4) Die Laufzeit dieses Vertrags endet ... 20 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit." Die mittlere Bezugsfertigkeit im Sinne des Vertrages trat am 1. März 1985 ein. Am 22. Dezember 1995 trafen die Vertragspartner eine Zusatzvereinbarung zum Modernisierungsvertrag, in der unter anderem folgende Bestimmun-gen getroffen wurden: "§ 1 In Vollzug des § 4 Abs. 4 Satz 2 des obengenannten Moder-nisierungsvertrages sind die Vorauszahlungsmittel zurückzu-zahlen. § 2 In Abweichung zu den Regelungen des § 7 des Modernisierungsvertrages (Miethöhe) dürfen Mieterhöhungen nach Maßgabe des § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) ... verlangt werden." Die Kläger begehren die Zustimmung der Beklagten zu dem von ihnen am 26. Juli 1999 ausgesprochenen Mieterhöhungsverlangen, das die erhaltenen Fördermittel nicht berücksichtigte. Die Parteien haben zunächst über Größe und Ausstattungsmerkmale der vermieteten Räumlichkeiten gestritten, im Berufungsrechtszug des weiteren darüber, ob die Kläger die erhaltenen Fördermittel in dem Mieterhöhungsverlangen hätten angeben und prozentual in Abzug bringen müssen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren einer Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung weiter.

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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Mieterhöhung nach Modernisierung und Umbaumaßnahmen)

Urteil des BGH zum Mietrecht (Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierungsarbeiten).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter anderem mit Wirksamkeit einer Mieterhöhungsforderung.
Weitere Informationen zu Mieterhöhung und Modernisierung finden Sie hier.



Bitte beachten Sie:

Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Rechtsfrage über Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung für eine Mietwohnung hier nicht beantwortet wird und Sie Beratung suchen, sollten Sie anwaltliche Hilfe einholen.

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