zurück
zum Urteil |
|
|
XIII. Zivilsenat 01.01.2004 XIII
ZR 156/03
|
Entscheidungsgründe:
I.
Das Landgericht hat ausgeführt, der Klägerin stehe
ein Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1
Alt. 1 BGB in der geforderten Höhe zu, da die Modernisierungserklärung
der Beklagten vom 16. März 1999 unwirksam sei. Sie
enthalte entgegen den Vorschriften des § 3 Abs. 3
Satz 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 MHG keine ausreichende
Erläuterung über die infolge der Modernisierung eingetretene
Wertverbesserung der Wohnung. Die Mieterhöhungserklärung
bedürfe neben der Schriftlichkeit und einer Berechnung
der Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten einer
Erläuterung der Wertverbesserung infolge der Modernisierung.
In dem Schreiben vom 16. März 1999 habe die Klägerin
(gemeint: Beklagte) lediglich die Kosten der Modernisierungsmaßnahme
zusammengestellt und die Höhe der Modernisierungsumlage
berechnet. Eine Erläuterung über die Wertverbesserung
der Wohnung, welche den Modernisierungszuschlag rechtfertige,
sei hingegen nicht erfolgt. Daß eine solche Wertverbesserung
überhaupt vorliege, sei aus dem Vortrag der Klägerin
(gemeint:
Beklagten) nicht erkennbar; denn die Beklagte (gemeint:
Klägerin) wende zu Recht ein, daß die Dämmwerte von
Doppelkastenfenstern nicht hinter denen von ISO-Fenstern
zurückbleiben müßten.
Auch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage
durch die Klägerin über einen Zeitraum von 29 Monaten
sei die Mieterhöhung nicht wirksam geworden. Ein Vertrag
über eine Mieterhöhung in Höhe von 62,31 DM seit dem
1. Mai 1999 sei nicht wirksam zustande gekommen. Die
Abgabe einer unwirksamen Erhöhungserklärung könne
nicht als Vertragsangebot gedeutet werden, welches
die Klägerin als solches verstanden und durch Zahlung
konkludent angenommen habe.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung
nicht stand. Dabei war über die Revision der Beklagten
durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin
in der Revisionsverhandlung durch einen beim Bundesgerichtshof
zugelassenen Anwalt nicht vertreten war; das Urteil
beruht jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin (BGHZ
37, 79).
1. Wie die Revision zu Recht geltend macht, ist entgegen
der Ansicht des Berufungsgerichts die Mieterhöhungserklärung
der Beklagten vom 16. März 1999 nicht gemäß § 3 Abs.
3 Satz 2 MHG, der auf den vorliegenden Fall noch anwendbar
ist (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB), unwirksam.
a) Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit
einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen
Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 3 Abs. 1 MHG neben
einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen
Kosten voraus, daß die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen
Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird.
Der Vermieter muß daher in der Erklärung darlegen,
inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen
solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig
erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie
oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter
den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung
als plausibel nachvollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen
zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus,
daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben
einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und
einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen
Tatsachen darlegen muß, anhand derer überschlägig
beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine
nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt; die
Vorlage einer Wärmebe+darfsberechnung ist nicht erforderlich
(Senat, BGHZ 150, 277, 281 f.; Senatsurteil vom 12.
März 2003 - VIII ZR 175/02, BGH-Report 2003, 784).
b) Diesen Anforderungen genügte die Mieterhöhungserklärung
der Hausverwaltung der Beklagten vom 16. März 1999,
die, was das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen
hat, auf das vorangegangene Schreiben vom 9. Juli
1998 Bezug nimmt. Danach haben die in der Wohnung
der Klägerin angebrachten neuen Kunststoffenster mit
Isolierverglasung einen höheren Wärmedämmwert von
1,6 W/m2K sowie zusätzlich einen Schallschutz der
Klasse III (37dB). Darüber hinaus war nach dem unwidersprochen
gebliebenen Vortrag der Beklagten dem Modernisierungsankündigungsschreiben
vom 9. Juli 1998 eine Mitteilung der Stiftung Warentest
beigefügt, in welcher der Wärmedurchgangskoeffizient
erläutert wurde.
Die Klägerin konnte danach sowohl den Umfang der durchgeführten
Modernisierungsmaßnahmen wie auch die dadurch angekündigte
Erhöhung des Gebrauchswertes durch verbesserten Schallschutz
sowie nachhaltige Einsparung von Heizenergie ersehen.
In welchem Maße sich durch den Einbau der Isolierungsglasfenster
eine Verbesserung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt,
brauchte hingegen in der Mieterhöhungserklärung nicht
angegeben zu werden; soweit die Klägerin die Überprüfung
der Berechnung der Mieterhöhung nicht selbst vornehmen
konnte, mußte sie sich der Hilfe sachkundiger Personen
bedienen (Senat, BGHZ aaO). Der weitergehenden Darlegung
einer "Wertverbesserung" der Wohnung, wie das Landgericht
meint, bedurfte es hingegen nicht. Die Maßnahmen zur
Einsparung von Heizenergie und Wasser, die in erster
Linie einer ökologischen Zielsetzung dienen (Börstinghaus
in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHGB
Rdnr. 75), brauchen keine Verbesserung des Wohnwertes
für den Mieter zu bewirken; es reicht aus, wenn die
erzielte Einsparung an Heizenergie wesentlich sowie
von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt
(MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr.
10; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., Anh. § 580, § 3
MHG Rdnr. 7). 2. Da die Klägerin eine Wertverbesserung
durch bessere Wärmedämmung und Schallschutz und damit
eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
sowie eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie
durch die erfolgten Maßnahmen, mithin die materielle
Berechtigung der Mieterhöhungserklärung bestritten
hat, bedarf es insoweit weiterer Aufklärung durch
das Landgericht. 3. Auf die Frage, ob in einer unwirksamen
Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG ein Vertragsangebot
liegt, welches durch die Zahlung des Mieters konkludent
angenommen wird, und derentwegen das Landgericht die
Revision zugelassen hat, kommt es demnach nicht an.
III.
Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und die
Sache zur weiteren Feststellung an das Landgericht
zurückzuverweisen.
|
zurück
zum Urteil |
|
Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Mieterhöhungsbegehren
wegen Renovierung und Modernisierung)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Mieterhöhung wegen Isolierverglasung
und Wärmedämmung).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Vereinbarung einer Staffelmiete bei bestehender
Mietpreisbindung.
Weitere Informationen zu Mieterhöhung
und Wohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zur Mieterhöhung
hier nicht beantwortet wird und Sie Beratung suchen, sollten
Sie anwaltliche Hilfe einholen.
Sie haben über Mietrecht-am-Telefon hier und jetzt die
Möglichkeit, telefonisch eine kurze Frage an einen Anwalt
zu richten.
Mietrecht
am Telefon
:: So geht's:
1. Rufnummer wählen.
2. Sofort mit einem Anwalt zum Thema "Mieterhöhung
und Modernisierungsmaßnahmen" sprechen. (Rechtsberatung)
3. Mit der Telefonrechnung bezahlen. (Es entstehen Ihnen keine
weiteren Kosten)
:: Ihre Vorteile:
Bei Mietrecht-am-Telefon erreichen
Sie einen Rechtsanwalt sofort, einfach indem Sie ihn von Ihrem
Telefon aus anrufen. Rechtsberatungen zu allen Bereichen des
Mietrechts. Sie müssen weder einen Termin vereinbaren,
noch müssen Sie sich an Bürozeiten, die beispielsweise
in Ihrer Arbeitszeit liegen, orientieren. ...mehr
|
|
Aufgrund
fortlaufender Anpassung der Gesetze und Weiterentwicklung
der Rechtsprechung: Keine Gewähr für
Vollständigkeit und Richtigkeit!
|
|
|
|
|
|