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XIII. Zivilsenat 03.13.2003 XIII
ZR 157/03
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Staffelmiete sei wirksam vereinbart, da sie erst
nach Ablauf der Preisbindung für die Wohnung gelten
sollte. Dabei sei es ohne Bedeutung, wenn die Vereinbarung
bereits zu einem Zeitpunkt getroffen werde, zu welchem
die Wohnung noch der Mietpreisbindung unterliege.
Deshalb dürfe der Kläger den geforderten Betrag verlangen,
der sich bei Zugrundelegen der Staffelmiete als Rückstand
für die Zeit nach Auslaufen dieser Beschränkung ergebe.
II.
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung
stand, so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen
ist.
Für die vor dem 1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinbarung
der Parteien ist § 10 MHG (vgl. jetzt § 557 a BGB)
in der Fassung vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257),
mithin § 10 Abs. 2 MHG anwendbar (Börstinghaus in
Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a BGB
Rdnr. 9). Die Wirksamkeit einer solchen Abrede nach
§ 10 Abs. 2 MHG, die die Mietvertragsparteien während
der Dauer einer Mietpreisbindung für die Zeit nach
deren Ablauf getroffen haben, ist in Rechtsprechung
und Literatur umstritten. Nach einer Ansicht kann
während einer Mietpreisbindung eine Staffelmiete für
die Zeit nach Ablauf der Bindung nicht wirksam vereinbart
werden (OLG Stuttgart, NJW-RR 1989, 1357 f.; LG Hamburg,
WuM 1997, 331; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht,
7. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 80 f.; ders. in Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 20). Zu Recht
hat sich das Berufungsgericht jedoch der Gegenmeinung
angeschlossen, die die Vereinbarung einer Staffelmiete
schon vor Ablauf der Preisbindung für unbedenklich
hält, sofern diese erst nach dem Ende der Mietpreisbindung
einsetzen soll (LG Berlin, NJW-RR 1991, 1040; Palandt/Weidenkaff,
BGB, 62. Aufl., § 557 a Rdnr. 2).
1. Für die Auffassung des Berufungsgerichts spricht
der Grundsatz der Vertragsfreiheit des § 305 BGB a.F.
(jetzt § 311 Abs. 1 BGB), dem im gegebenen Fall eine
gesetzliche Bestimmung nicht entgegensteht. In § 10
Abs. 2 MHG wird die Zulässigkeit der Vereinbarung
einer Staffelmiete nicht eingeschränkt. Durch § 10
Abs. 3 Nr. 1 MHG, die lediglich eine Anwendbarkeit
der Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG für Mietverhältnisse
über preisgebundenen Wohnraum ausschließt, ist die
Vorschrift des § 10 Abs. 2 MHG nicht betroffen; es
kann deshalb dahingestellt bleiben, ob § 10 Abs. 3
Nr. 1 MHG als zeitliches Verbot zu verstehen (so Börstinghaus
in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 10 MHG
Rdnr. 81, der allerdings im Anschluß an OLG Hamm,
WuM 1993, 108 eine Staffelmietvereinbarung im preisgebundenen
Wohnungsbau innerhalb der durch die Kostenmiete bestimmten
Obergrenzen als zulässig ansieht) oder ob diese Bestimmung
als eine Regelung des Anwendungsbereichs der §§ 1
bis 9 MHG zu begreifen ist (vgl. zu dem gleichlautenden
§ 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG a.F. für ein Zustimmungsverlangen
des Vermieters nach § 2 Abs. 1 MHG: KG, NJW 1982,
2077 und OLG Hamm, NJW 1981, 234 mit Anmerkung Köhler;
Münch- Komm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr.
22).
2. Die Zulassung einer Staffelmietvereinbarung, die
vor dem Ablauf der Bindungsfrist für die Zeit danach
getroffen wird, steht im Einklang mit dem Zweck des
Gesetzes. Die Staffelmiete bietet den Mietvertragsparteien
Kalkulationssicherheit. Nach der Gesetzesbegründung
(BT-Drucks. 9/2079 S. 9) sollen dem Vermieter Investitionsentscheidungen
dadurch erleichtert werden, daß er mit den künftigen
Steigerungen der Mieteinnahmen schon zu einem früheren
Zeitpunkt sicher rechnen kann, um die in den ersten
Jahren regelmäßig entstehende Verlustphase zu überwinden;
bei Altbauten wurde im Hinblick auf die regelmäßig
erheblichen Unterhaltungskosten ein entsprechendes
Bedürfnis des Vermieters anerkannt. Der Mieter wiederum
hat die Möglichkeit, sich schon frühzeitig auf Umfang
und Zeitpunkt der auf ihn zukommenden Mieterhöhung
einzurichten (Palandt/Weidenkaff aaO, § 557 a Rdnr.
1), so daß die Vereinbarung einer Staffelmiete zugleich
in seinem Interesse liegt. Diese Gesichtspunkte greifen
auch für eine Staffelmiete ein, die während der Dauer
einer Mietpreisbindung für den Zeitraum nach ihrem
Ablauf vereinbart wurde. Bei der Zulassung einer solchen
im vorhinein getroffenen Abrede wird dem Willen des
Gesetzgebers Rechnung getragen, dem Vermieter durch
eine Staffelmiete Planungssicherheit in bezug auf
den künftig zu erzielenden Mietertrag zu gewährleisten.
Wäre er darauf verwiesen, mit dem Mieter eine Einigung
auf eine Staffelmiete erst nach Ablauf der Mietpreisbindung
zu erzielen, hätte dies zur Folge, daß die Preisbindung
des Mietverhältnisses trotz rechtlicher Beendigung
tatsächlich noch eine gewisse Zeitlang weiterbestünde
(vgl. KG aaO, OLG Hamm aaO). Die im voraus vereinbarte
Staffelmiete bringt unter Umständen aber auch dem
Mieter Vorteile. Abgesehen davon, daß er langfristig
Klarheit über die auf ihn zukommenden Belastungen
gewinnt, unter anderem nicht mit Erhöhungen wegen
Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters rechnen muß,
kann sich die Staffelung finanziell zu seinen Gunsten
auswirken. Ist den Mietvertragsparteien während des
Laufs der Mietpreisbindung die Vereinbarung einer
Staffelmiete für die Zeit danach gestattet, muß sich
der Vermieter nach Beendigung der Preisbindung an
der Staffelmiete festhalten lassen, selbst wenn er
nunmehr eine höhere Miete hätte durchsetzen können,
weil die Preise am Wohnungsmarkt rascher gestiegen
sind, als es die vereinbarte Staffel vorsieht.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Staffelmiete
und Mieterhöhung nach Ablauf der Mietpreisbindung)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Staffelmietvertrag bei Mietpreisbindung).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit dem Anspruch auf Rückforderung der gezahlten
Mieterhöhung.
Weitere Informationen zu Mieterhöhung
und Mietpreisbindung finden
Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zur Staffelmiete
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