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XIII. Zivilsenat 07.04.20043 XIII
ZR 167/03
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Die Kosten der Dachrinnenreinigung seien auf die Mieter
umlegbar, da es sich um sonstige Betriebskosten im
Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung
handele. Das Objekt A. sei von mehreren großen Bäumen
umrahmt, so daß Kosten für die Reinigung der Dachrinne
regelmäßig anfielen, um eine Verstopfung der Dachrinne
zu verhindern. Diese Kosten seien im Hinblick darauf,
daß das Regenwasser vom Dach ordnungsgemäß abfließen
müsse, damit das Mietobjekt vor dem Eintritt von Mietmängeln
bewahrt werde, auch laufende Kosten der Betriebsbereitschaft
und nicht bloße vorbeugende Instandsetzungsmaßnahmen.
Auch die Position "Hauswart" sei zu Recht auf die
Beklagten umgelegt worden, da sie in dem Schreiben
vom 23. August 1991 zur Grundmietenerhöhung und Betriebskostenumlage
in den neuen Bundesländern und Ost-Berlin als umlegbare
Betriebskostenart unter Nr. 12 genannt worden seien.
Die für den Hauswart umgelegten Kosten seien nicht
überzogen.
II.
Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten einer
rechtlichen Überprüfung stand.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Restzahlung aus
der Betriebskostenabrechnung vom 10. Oktober 2001
in Höhe von lediglich 51,26 €. 1. In Höhe von 42,28
€ ist die Klage abzuweisen, da die Klägerin nicht
berechtigt war, die Kosten der Dachrinnenreinigung
auf die Beklagten umzulegen. a) Allerdings handelt
es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung um
Betriebskosten und nicht, wie die Revision meint,
um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf
den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten
sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV die
dort im einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer
durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen
Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit,
der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise
vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen
werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten
aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl.
Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl.,
§ 556 Rdnr. 97). Instandhaltungskosten wiederum stellen
nach § 28 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung die Kosten
dar, "die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs
aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung,
Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen
oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen."
Auch insoweit muß es sich also um Mängel an der Substanz
der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln.
Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden,
ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden
muß, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen
Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme
aus bestimmtem Anlaß vorliegt oder gar eine bereits
eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (so
Schmidt- Futterer/Langenberg, aaO Rdnr. 217; ebenso
LG Hamburg WuM 1989, 640 und Beuermann, Miete und
Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., §
4 MHG Rdnr. 37; vgl. auch Sternel Mietrecht III Rdnr.
356; a.A. LG Berlin GE 1994, 1381 und GE 1999, 1428
sowie Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB
Rdnr. 49). Vorliegend hat das Berufungsgericht festgestellt,
daß das von den Beklagten bewohnte Haus von einem
hohen Baumbestand umgeben ist, der eine turnusmäßige
Reinigung der Dachrinne erforderlich werden läßt.
Da keinerlei Anhaltspunkte dafür festgestellt worden
sind, daß die Reinigung aus einem besonderen Anlaß
erforderlich wurde, ist es aus Rechtsgründen nicht
zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht die Kosten
der Dachrinnenreinigung als laufend anfallende Kosten
angesehen hat.
b) Gleichwohl konnte die Klägerin im vorliegenden
Fall den Beklagten die Kosten für die Dachrinnenreinigung
in der Betriebskostenabrechnung vom 10. Oktober 2001
nicht auferlegen. Die Kosten der Dachrinnenreinigung
sind sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der
Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV bzw. Nr. 15 des Schreibens
der Rechtsvorgänger der Klägerin vom 23. August 1991,
zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft
hätte. aa) Bei den Kosten der Reinigung der Dachrinne
handelt es sich nicht um Kosten der Entwässerung oder
um Kosten der Hausreinigung. Kosten der Entwässerung
sind nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 der
Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Gebühren für die
Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des
Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage
und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
Auch wenn die Dachrinne mit der Entwässerung des Grundstücks
in Zusammenhang steht, so ist sie doch in der Regelung
nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung
fallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter
Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Diese Regelung
setzt voraus, daß die zu säubernden Gebäudeteile von
den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei
der Regenrinne nicht der Fall (vgl. auch Staudinger/Weitemeyer,
BGB, Bearb. 2003, § 556 Rdnr. 34). Jedoch sind die
Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter a) genannten
Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17
der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV.
bb) Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage
3 zu § 27 Abs. 1 II. BV können Betriebskosten nur
dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher
im einzelnen vereinbart wurde. Dies war vorliegend
nicht geschehen. Zwar haben die Parteien durch das
Schreiben der Rechtsvorgänger der Klägerin vom 23.
August 1991 die Betriebskosten-Umlage-Verordnung vom
17. Juni 1991 zum Vertragsinhalt gemacht und dabei
unter Nr. 15 festgehalten, daß die Beklagten verpflichtet
sind, sonstige Betriebskosten zu tragen. Auch ist
in der Rechtsprechung anerkannt, daß für eine Umlegung
von Betriebskosten an sich der Verweis auf Anlage
3 zu § 27 Abs. 1 II. BV genügt (vgl. OLG Hamm WuM
1997, 542, OLG Karlsruhe WuM 1986, 9 und BayObLG WuM
1984, 104). Etwas anderes gilt jedoch für die "sonstigen
Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu
§ 27 Abs. 1 II. BV. Denn während der allgemeine Verweis
auf die Anlage 3 hinsichtlich der Nummern 1 bis 16
dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche
Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort
im einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position
17 "sonstige Betriebskosten" nicht der Fall. Gerade
im Hinblick darauf, daß nach § 546 BGB a.F. (jetzt
§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter
verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden
Lasten zu tragen, muß dem Mieter deutlich gemacht
werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt
werden. Daher ist es erforderlich, die "sonstigen
Betriebskosten" im einzelnen zu benennen (vgl. Senat,
Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993,
1061 unter II. 2. b) und OLG Oldenburg, WuM 1995,
430, ebenso LG Osnabrück WuM 1995, 434, LG Hannover
WuM 1991, 358; Schmidt- Futterer/Langenberg, aaO Rdnr.
203 und 47; Weitemeyer in: Emmerich/ Sonnenschein,
Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für Gewerberaummiete
OLG Celle, WuM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM 1999,
958). Diesem Ergebnis kann auch nicht entgegengehalten
werden, daß dadurch die Umlegung neuer Betriebskosten
nicht mehr möglich sei. Vielmehr kann der Vermieter
neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen
Erklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1
BGB) auf den Mieter verlagern. Im vorliegenden Fall
hat die Klägerin eine entsprechende Erklärung gegenüber
den Beklagten nicht abgegeben. Die Beklagten wurden
erstmals durch die Betriebskostenabrechnung vom 10.
Oktober 2001 mit Kosten für eine Dachrinnenreinigung
belastet. Da die Dachrinnenreinigung auch nicht unter
Nr. 15 des Schreibens vom 23. August 1991 aufgeführt
ist, sind die insoweit angefallenen Kosten nicht als
sonstige Betriebskosten wirksam auf die Beklagten
umgelegt worden.
2. Anders verhält es sich mit den Kosten für den Hauswart.
Die insoweit anfallenden Kosten waren durch Nr. 12
des Anschreibens vom 23. August 1991 auf die Mieter
umgelegt worden. Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht
beschäftigt wurde, so daß insoweit zunächst Kosten
nicht anfielen, wurde den Beklagten doch vor Augen
gehalten, daß sie grundsätzlich verpflichtet waren,
eventuell anfallende Kosten zu bezahlen. Da die Klägerin
sich nunmehr entschlossen hat, einen Hauswart zu beschäftigen,
haben die Beklagten dessen Kosten anteilig zu tragen.
Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht hätte
Feststellungen dazu treffen müssen, ob eine wirtschaftliche
oder praktische Notwendigkeit für die Beschäftigung
eines Hauswarts gegeben sei, kann ihr nicht gefolgt
werden. Grundsätzlich ist es die freie Entscheidung
des Vermieters, ob er einen Hauswart beschäftigen
will. Er muß sich lediglich an die Grundsätze einer
ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten. Die Kosten
für den Hauswart sind folglich von den Beklagten zu
tragen, so daß sich eine Restforderung der Klägerin
von noch 51,26 € ergibt.
III.
Soweit die Revision begründet ist, hat der Senat das
Berufungsurteil aufgehoben und, da es weiterer Feststellungen
nicht bedarf, die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen
Urteils abgewiesen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Im übrigen
ist die Revision zurückzuweisen.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Sonstige Betriebskosten/
Nebenkosten)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Umlagefähigkeit ver sonstigen
Betriebskosten).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit dem Anspruch auf Rückforderung der gezahlten
Mieterhöhung.
Weitere Informationen zu Nebenkosten
und Betriebskosten finden Sie
hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zur Umlagefähigkeit
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