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XIII. Zivilsenat 28.04.2004 XIII
ZR 177/03
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zur
Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die Kappungsgrenze
des § 558 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei.
Auszugehen sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre
1999 in Höhe von 272,31 €. Unter Anwendung der Kappungsgrenze
von 20 % ergebe sich eine zulässige Miete von 326,77
€, die durch die Mieterhöhung aus dem Jahre 2000 bereits
voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieterhöhung sei
bei der Berechnung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen.
Die Kappungsgrenze sei auch auf ein Mieterhöhungsverlangen
anzuwenden, durch welches eine Mieterhöhung nach §
558 Abs. 1 BGB erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung
verlangt werde. Der Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB
nehme lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis
560 BGB von der Kappungsgrenze aus. Die Kostenmieterhöhung
zur Zeit der Preisbindung könne auch nicht für eine
Übergangszeit bei der Berechnung der Kappungsgrenze
außer Betracht bleiben. Insoweit komme eine analoge
Anwendung des § 5 MHG jedenfalls für den vorliegenden
Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund eines
voraussehbaren Wegfalls von Zuschüssen nicht in Betracht,
da § 5 MHG nach seinem Sinn und Zweck nicht einschlägig
und als Ausnahmevorschrift, insbesondere nach seinem
Fortfall, eng auszulegen sei.
II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis
stand. Das Landgericht hat zutreffend angenommen,
daß die Klägerin keinen Anspruch gegen den Beklagten
auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 27.
November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 BGB hat, da die Kappungsgrenze
des § 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung
vom 9. November 2000 erreicht ist. 1. a) Gemäß § 558
Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis
zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb
von drei Jahren, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560
BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen. Die
Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen
anzuwenden, durch welche eine solche Mieterhöhung
- wie im vorliegenden Fall - erstmals nach dem Wegfall
einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984,
742 = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990,
1233, 1234 = WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1
Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230; Staudinger/Emmerich
(2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus,
Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.;
Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff.
7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr.
51 m.w.Nachw.). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut
des § 558 Abs. 3 BGB, der keine Einschränkung im Hinblick
auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält, sowie
aus einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und
3 BGB, die (nur) unter bestimmten - hier nicht vorliegenden
- Voraussetzungen vormalig preisgebundenen Wohnraum
von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Geltung der
Kappungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht
auch der Vorstellung des Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich
in erster Linie bei ehemaligen Sozialwohnungen gesehen
hat (Begründung zum Entwurf des Mietrechtsreformgesetzes,
BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwendung
der Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum
wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.
b) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag
der wegen gestiegener Kapitalkosten mit Schreiben
vom 9. November 2000 vorgenommenen Mieterhöhung bei
der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht.
Gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind lediglich Mieterhöhungen
nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungsgrenze
ausgenommen. Bei der Erhöhung der Kostenmiete wegen
gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbindungsgesetz
(WoBindG) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung
(NMV) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
handelt es sich jedoch weder um eine Mieterhöhung
bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. BGB noch
um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten
nach § 560 BGB oder um diesen Tatbeständen vergleichbare
Regelungen zum preisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13
NMV bzw. §§ 20 ff. NMV in Verbindung mit § 27 II.
BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG;
anders Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr.
233 zu § 558 Abs. 1 BGB).
c) §§ 559 - 560 BGB als Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen
Geltung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind
auch einer analogen Anwendung auf Mieterhöhungen wegen
gestiegener Kapitalkosten nicht zugänglich. Voraussetzung
des Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine planwidrige
Regelungslücke enthält (BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil
vom 13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter
B II 2 b bb m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 16. Juli
2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = WM 2003, 2150
unter III 2 b, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
Die Lücke muß sich aus einem unbeabsichtigten Abweichen
des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben
zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben (Senat,
aaO).
Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der
Gesetzgeber hat im Mietrechtsreformgesetz bewußt von
der Schaffung eines Ausnahmetatbestands bei der Ermittlung
der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen
wegen veränderter Kapitalkosten abgesehen.
aa) Die Neufassung des § 558 BGB ersetzt den mit Wirkung
zum 1. September 2001 aufgehobenen § 2 MHG. § 2 Abs.
1 Satz 1 Nr. 1 MHG sah Ausnahmen von der Wartefrist
in den Fällen der §§ 3-5 MHG vor; gleiches galt hinsichtlich
der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1
Satz 1 Nr. 3 MHG. In die Neufassung des § 558 Abs.
1 und 3 BGB wurden lediglich die §§ 3 und 4 MHG entsprechenden
Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung (§§ 559
ff. BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560
BGB) als Ausnahmetatbestände übernommen. Dagegen hat
der Gesetzgeber eine § 5 MHG entsprechende Regelung,
wonach der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen
berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig
auf den Mieter umzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz
aufgenommen. Die Gesetzesbegründung führt hierzu aus,
die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen ihrer
Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das
dem Vergleichsmietensystem zugrundeliegende Bild der
am Markt orientierten Miete (BT-Drucks. 14/4553 S.
37, 79).
Entgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen
dieser Regelung nicht lediglich zu schließen, daß
der Gesetzgeber Mieterhöhungen im preisfreien Wohnraum
wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft ausschließen
wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der
§§ 3 und 4 MHG entsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände
in § 558 Abs. 3 BGB deutlich, daß Mieterhöhungen wegen
Kapitalkostensteigerungen, die im preisfreien Wohnraum
nach § 5 MHG zulässig und von der Kappungsgrenze ausgenommen
waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz
zur früheren Rechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze
von 20 % anzurechnen sind. Das befindet sich im Einklang
mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze, der nach
der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen
Anstieg solcher Mieten, die bislang erheblich unter
der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz
der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553
S. 54; vgl. auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes
zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, mittels
dessen die Kappungsgrenze in das MHG eingefügt wurde,
BT-Drucks. 9/2079 S. 8, 16). Es wäre mit der Zielsetzung
des § 558 Abs. 3 BGB nicht vereinbar und widerspräche
dem in der Gesetzesfassung zum Ausdruck gekommenen
Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ geregelten
Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen
Ausnahmetatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber
in der gesetzlichen Neufassung hat entfallen lassen.
bb) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5
MHG nicht aus den Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz
erschließen. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB
ist § 5 MHG (lediglich noch) im Falle eines vor dem
1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens
oder einer vor diesem Zeitpunkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung
anzuwenden. Weitergehende Übergangsregelungen im Hinblick
auf die Kappungsgrenze enthält das Gesetz nicht. Für
eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 MHG im
Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so
Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., §
147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Regelung kein
Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung
des § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der getroffenen
Übergangsregelung spricht auch nichts für die Annahme,
der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung
des § 5 MHG versehentlich ungeregelt gelassen.
cc) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum
vorgenommene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener
Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 WoBindG in Verbindung
mit § 4 NMV und § 23 II. BV nicht von der Kappungsgrenze
ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 MHG als
im Grundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien
Wohnraum ist einem Analogieschluß (hierfür OLG Hamm
ZMR 1994, 513 und ZMR 1995, 247 f. hinsichtlich der
Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit
die Gründe der Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 MHG entsprechen;
zu den §§ 559-560 BGB entsprechenden Regelungen Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO Rdnr. 193; Scheffler in Hannemann/Wiegner, Münchener
Anwaltshandbuch Wohnraummietrecht, § 35 Rdnr. 124),
den das Landgericht erwogen hat, die Grundlage entzogen.
Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der
Beendigung der Preisbindung zum Tragen kommen würde,
war dem Gesetzgeber bewußt, wie aus der Gesetzesbegründung
(oben zu a)) ersichtlich ist. 2. Soweit die Revision
verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf die
Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG wegen der
Absenkung der Kappungsgrenze von 30 % auf 20 % (aus
dem Schrifttum vgl. Börstinghaus/ Eisenschmid, Arbeitskommentar
Neues Mietrecht 2001, S. 273; D. Both in Herrlein/Kandelhard,
Mietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, jew. m.w.Nachw.)
sowie auf den im Rechtsstaatsprinzip verankerten Vertrauensschutz
des Vermieters erhebt, der sich auf die Nichtanrechnung
bestimmter Mieterhöhungen auf die Kappungsgrenze eingerichtet
habe, hält der Senat diese Bedenken nicht für durchgreifend.
Das Bundesverfassungsgericht hat die Kappungsgrenze
von 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - auch für
den Fall einer erstmals nach Wegfall einer Preisbindung
verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich
nicht zu beanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung
der Eigentumsgarantie des Vermieters nach Art. 14
Abs. 1 Satz 2 GG angesehen (BVerfGE 71, 230). Mit
der Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich
der Entwurfsbegründung eine Abwägung der Vermieter-
mit den Mieterinteressen vorausgegangen ist (BT-Drucks.
14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zustehenden
Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage
besteht, ob Übergangsregelungen zu treffen sind (vgl.
BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober 1993 - 1 BvR 1124/03,
NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsgarantie
des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann
berührt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus
dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, sondern nur
dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller
Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu
Verlusten führen würde (BVerf- GE 71, 230, 250). Dies
ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze
nicht ersichtlich und wird von der Revision nicht
näher ausgeführt. Des weiteren hat das Bundesverfassungsgericht
durch die Einführung der Kappungsgrenze die Grundsätze
der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes nicht
als verletzt angesehen (BVerfG aaO, S. 251 ff.). Eine
abweichende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden
Fall weder aus der Absenkung der Kappungsgrenze noch
aus der Einbeziehung der Mieterhöhung wegen gestiegener
Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der
Berechnung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren
Gesichtspunkts bestand bereits keine Rechtslage, auf
die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Vertrauen
hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung
unterfielen Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum
nach Ende der Preisbindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung
grundsätzlich der Kappungsgrenze. Eine Analogie zu
den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG enthaltenen Ausnahmetatbeständen
hätte insoweit allein an § 5 MHG anknüpfen können.
Nach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift
jedoch nicht anwendbar sein, wenn die Kapitalmehrkosten
bereits bei Vertragsabschluß feststanden und daher
- wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses
nach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren
(OLG Karlsruhe NJW 1982, 893 = WuM 1982, 68; LG Hamburg
WuM 1993, 685; Münch- KommBGB/Voelskow, 3. Aufl.,
§ 5 MHG Rdnr. 6; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl.,
§ 5 MHG Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III
839; a.A. Staudinger/ Sonnenschein/Weitemeyer (1997)
Art. 3 WKSchG II § 5 MHRG Rdnr. 23 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 7. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 65 ff.).
Des weiteren konnte mit einem Fortbestand des § 5
MHG nicht gerechnet werden, nachdem die von der Bundesregierung
berufene Expertenkommission Wohnungspolitik im Jahre
1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben (BT-Drucks.
13/159 S. 131 Tz. 5531). Weitere durchgreifende verfassungsrechtliche
Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht,
noch sind diese ersichtlich.
3. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558
Abs. 3 BGB ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des
Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB) geltende
Ausgangsmiete zugrunde zu legen (OLG Celle NJW-RR
1996, 331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich,
aaO (2003) Rdnr. 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.),
mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete
von 272,31 €. Die unter Anwendung der Kappungsgrenze
von 20 % höchstzulässige Miete beträgt 326,77 €. Der
Betrag der Mieterhöhung vom 9. November 2000 in Höhe
von 118,98 € ist - im Unterschied zu den Mieterhöhungen
nach §§ 559 bis 560 BGB (zur Berechnung der Kappungsgrenze
in diesen Fällen vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 63.
Aufl., § 558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO Rdnr. 186,
188) - nicht nachträglich der ermittelten Kappungsgrenze
hinzuzurechnen, sondern unterliegt dieser Begrenzung.
Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine
Ausgangsmiete von 391,29 € zugrunde liegt, steht somit
die Kappungsgrenze von 326,77 € entgegen.
III.
Das Landgericht hat daher auf die Berufung des Beklagten
die Klage zu Recht insgesamt abgewiesen; die Revision
der Klägerin ist mithin zurückzuweisen.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Zustimmung zur
Mieterhöhung, Kappungsgrenzen)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Berechnung der Kappungsgrenze
bei einer Mieterhöhung).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung.
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Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu Kappungsgrenze
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