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XIII. Zivilsenat 28.04.2004 XIII
ZR 178/03
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Klage sei unzulässig, da ihr mangels Einhaltung
der 15-monatigen Sperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB kein
formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zugrunde
liege. Die Mieterhöhungserklärung vom 9. November
2000 habe erst zum 1. Dezember 2000 Wirkung entfalten
können, da eine Regelung des Inhalts, daß die jeweils
gesetzlich zulässige Miete als vereinbart gelte, im
Mietvertrag nicht vereinbart sei und eine Rückwirkung
nach § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV daher nicht habe eintreten
können. Bei der Berechnung der Sperrfrist sei die
Kostenmieterhöhung zu berücksichtigen, da der Wortlaut
des § 558 Abs. 1 BGB lediglich Mieterhöhungen nach
den §§ 559 bis 560 BGB vom Lauf der Frist ausnehme.
Die Mieterhöhung könne auch nicht für eine Übergangszeit
bei der Berechnung der Sperrfrist außer Betracht bleiben.
Insoweit komme eine analoge Anwendung des § 5 MHG
jedenfalls für den vorliegenden Fall einer Erhöhung
der Kostenmiete aufgrund eines voraussehbaren Wegfalls
von Zuschüssen nicht in Betracht, da § 5 MHG nach
seinem Sinn und Zweck nicht einschlägig und als Ausnahmevorschrift,
insbesondere nach seinem Fortfall, eng auszulegen
sei.
Des weiteren sei die Klage unbegründet. Der Klägerin
stehe kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung
nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die Kappungsgrenze des
§ 558 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei. Auszugehen
sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre 1999 in Höhe
von 232,48 €. Unter Anwendung der Kappungsgrenze von
20 % ergebe sich eine zulässige Miete von 278,98 €,
die durch die Mieterhöhung aus dem Jahre 2000 bereits
voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieterhöhung sei
bei der Berechnung der Kappungsgrenze uneingeschränkt
zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze sei auch auf
ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches
eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB erstmals nach
dem Wegfall einer Preisbindung verlangt werde. Die
Mieterhöhung aus dem Jahre 2000 dürfe bei der Berechnung
der Kappungsgrenze aus den gleichen Erwägungen nicht
außer Acht gelassen werden, die hinsichtlich der Berechnung
der Sperrfrist gegen eine analoge Anwendung sprächen.
II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung insofern stand,
als die Klage der Abweisung unterliegt, entgegen der
Ansicht des Berufungsgerichts jedoch als unbegründet
statt als unzulässig. Dies verstößt nicht gegen das
Verschlechterungsverbot nach §§ 557 Abs. 1, 528 ZPO
(BGHZ 46, 281, 284 m.w.Nachw.; zum umgekehrten Fall
vgl. Senat, Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 209/03,
zur Veröffentlichung bestimmt, unter II).
1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen,
die Klage sei unzulässig, da ihr mangels Einhaltung
der 15-monatigen Frist des § 558 Abs. 1 BGB kein formell
ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zugrunde liege.
a) Nach dem Rechtsentscheid des Senats vom 16. Juni
1993 (BGHZ 123, 37) ist ein Mieterhöhungsverlangen
unwirksam, wenn es dem Mieter vor Ablauf der nach
§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG geltenden Sperrfrist (nunmehr
§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) zugeht. Es bedarf keiner
Entscheidung, ob ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen
zur Unzulässigkeit der Klage auf Zustimmung führt,
wovon das Berufungsgericht offenbar ausgegangen ist
(BayObLG, BayObLGZ 2000, 70, 74; Palandt/Weidenkaff,
BGB, 63. Aufl., § 558 b Rdnr. 7; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 81 m.w.Nachw.;
a.A. MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 2 MHRG Rdnr.
68). Das Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001
ist wirksam, da sowohl die Wartefrist gemäß § 558
Abs. 1 Satz 1 BGB als auch die Sperrfrist nach § 558
Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten ist.
Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die
Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt,
zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens
ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht
werden (Satz 2). Nach Auffassung des Berufungsgerichts
wurde die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte
Erhöhung der Kostenmiete gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1
des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von
Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG)
erst am 1. Dezember 2000 wirksam. Danach wäre weder
die Wartefrist eingehalten, da die Klägerin die Zustimmung
zur Mieterhöhung bereits zum 1. Februar 2002, mithin
für die Zeit nach Ablauf von 14 Monaten seit der letzten
Erhöhung, verlangt hat, noch wäre die Sperrfrist gewahrt.
b) Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht
jedoch verkannt, daß die mit Schreiben vom 9. November
2000 erklärte Mieterhöhung rückwirkend zum 1. Oktober
2000 wirksam wurde, da der Mietvertrag - wie das Berufungsgericht
nicht gesehen hat - eine Preisgleitklausel enthält,
deren Voraussetzungen erfüllt sind. Dies kann der
Senat selbst entscheiden, da das Berufungsgericht
die Auslegung des Vertrags unterlassen hat und weitere
tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind
(vgl. Senatsurteil BGHZ 124, 39, 45; Senat, Urteil
vom 16. Dezember 1998, aaO; BGH, Urteil vom 12. Dezember
2000 - XI ZR 72/00, NJW 2001, 1344 = WM 2001, 350
unter II 2 a).
aa) Es kann offenbleiben, ob die Mieterhöhung vom
9. November 2000 gemäß Nr. 1 Abs. 2 und Nr. 2 der
Anlage 1 zum Mietvertrag sowie Ziffer 2 (6) der AVB,
auf die die Revision hinweist, Rückwirkung entfalten
konnte. Die Mieterhöhung wurde jedenfalls aufgrund
der in Ziffer 2 (2) der AVB enthaltenen Mietpreisgleitklausel
rückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam erklärt. Danach
haben die Mieter, wenn sie gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages
nur eine ermäßigte Miete zahlen und die Vergünstigung
ganz oder teilweise wegfällt, die entsprechend höhere
Miete zu zahlen, wobei das Wohnungsunternehmen die
erhöhte Miete vom Zeitpunkt des Wegfalls an nur dann
fordern kann, wenn es den Mietern den Wegfall der
Ermäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt.
Die Voraussetzungen dieser Klausel liegen vor. Der
Beklagte hatte nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags eine
ermäßigte Miete zu zahlen. Die Mieterhöhung beruhte
auf dem Wegfall eines zur Ermäßigung der Kostenmiete
bewilligten öffentlichen Zinszuschusses. Die Klägerin
war nach der Klausel zur rückwirkenden Geltendmachung
der erhöhten Miete zum 1. Oktober 2000 berechtigt,
da sie dem Beklagten den Wegfall der Ermäßigung am
30. September 2000 mit Schreiben vom 9. November 2000,
mithin binnen drei Monaten, mitgeteilt hat. bb) Die
vertragliche Mietpreisgleitklausel ist wirksam. Insbesondere
ist die hiernach bis zu drei Monaten rückwirkend eröffnete
Geltendmachung der Mieterhöhung gemäß § 4 Abs. 8 Satz
2 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen
Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung
1970 - NMV 1970, im folgenden: NMV) zulässig. Danach
darf der Vermieter, wenn die jeweils zulässige Miete
als vertragliche Miete vereinbart ist (Satz 1), eine
zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden
Aufwendungen nur für einen Zeitraum seit Beginn des
der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern.
Ziffer 2 (2) der AVB ist eine Mietpreisgleitklausel
im Sinne des § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV. Zwar entspricht
ihr Wortlaut nicht der Gesetzesfassung. Dies ist jedoch
nicht Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 4
Abs. 8 Satz 2 NMV. Die Vorschrift läßt eine rückwirkende
Mieterhöhung für den Fall zu, daß die Parteien die
jeweils zulässige Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG
als vertragliche Miete vereinbart haben (vgl. Senatsurteile
vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03 unter II 2 a
und vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03 unter II 2 a,
jeweils zur Veröffentlichung bestimmt). Ziffer 2 (2)
der AVB regelt dagegen allein den Fall einer Erhöhung
der Kostenmiete aufgrund des Wegfalls einer Vergünstigung
und einer hierdurch bedingten Erhöhung der laufenden
Aufwendungen des Vermieters infolge gestiegener Kapitalkosten.
Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit ist es jedoch
zulässig, nicht sämtliche Erhöhungen der laufenden
Aufwendungen, sondern - wie im vorliegenden Fall -
lediglich bestimmte Fälle der Kostenmieterhöhung einer
Gleitklausel zu unterstellen. Bedenken gegen die Wirksamkeit
der Klausel unter dem Gesichtspunkt einer unangemessenen
Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB, insbesondere
wegen mangelnder Transparenz (vgl. hierzu Senatsurteile
vom 5. November 2003 und vom 3. März 2004, aaO), bestehen
nicht.
c) Da die Klägerin die Kostenmieterhöhung zulässigerweise
rückwirkend zum 1. Oktober 2000 erklärt hat, wahrt
ihr Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 sowohl
die Wartefrist als auch die Sperrfrist. Entgegen der
Ansicht des Beklagten beginnt der Lauf der Wartefrist
nicht erst mit dem Ablauf desjenigen Monats, in dem
der Vermieter die Mieterhöhung verlangt hat. § 558
Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, daß die Miete in dem
Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit
15 Monaten unverändert ist. Die Wartefrist beginnt
daher mit dem Zeitpunkt der erstmaligen Fälligkeit
der letzten Mieterhöhung zu laufen (BayObLG, BayObLGZ
1989, 277, 280 f. zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich
(2003), § 558 Rdnr. 6, jew. m.w.Nachw; vgl. auch Senatsbeschluß
BGHZ 123, 37, 39). Dies gilt nach dem eindeutigen
Gesetzeswortlaut auch im Falle der rückwirkenden Vereinbarung
einer Mieterhöhung (Emmerich, aaO) und auch im Falle
einer rückwirkenden Nachforderung der erhöhten Miete
aufgrund einer Gleitklausel (a.A. Lammel, Wohnraummietrecht,
2. Aufl., § 558 Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO, Rdnr. 20: Fristbeginn erst mit Zugang der Erhöhungserklärung).
Die Wartefrist wurde daher am 1. Oktober 2000 in Lauf
gesetzt und war am 1. Februar 2002 - dem Tag, von
dem an die Mieterhöhung wirksam werden sollte - verstrichen.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 hat
auch die Sperrfrist von einem Jahr gewahrt, da die
letzte Mieterhöhung mehr als ein Jahr zurückliegt.
2. Die auch im übrigen zulässige Klage ist jedoch
nicht begründet. Das Landgericht hat in seinen - von
seinem Standpunkt aus unbeachtlichen, inhaltlich aber
im Ergebnis zutreffenden Erwägungen - angenommen,
daß die Klägerin keinen Anspruch gegen den Beklagten
auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 27.
November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 BGB hat, da die Kappungsgrenze
des § 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung
vom 9. November 2000 erreicht ist. Das ist richtig.
a) Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei
Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach
Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen
nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als
20 % erhöhen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen
anzuwenden, durch welche eine solche Mieterhöhung
- wie im vorliegenden Fall - erstmals nach dem Wegfall
einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984,
742 = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990,
1233, 1234 = WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1
Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230; Staudinger/Emmerich
(2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.;
Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff.
7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr.
51 m.w.Nachw.). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut
des § 558 Abs. 3 BGB, der keine Einschränkung im Hinblick
auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält sowie
aus einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und
3 BGB, die (nur) unter bestimmten - hier nicht vorliegenden
- Voraussetzungen vormalig preisgebundenen Wohnraum
von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Geltung der
Kappungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht
auch der Vorstellung des Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich
in erster Linie bei ehemaligen Sozialwohnungen gesehen
hat (Begründung zum Entwurf des Mietrechtsreformgesetzes,
BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwendung
der Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum
wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.
b) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag
der wegen gestiegener Kapitalkosten mit Schreiben
vom 9. November 2000 vorgenommenen Mieterhöhung bei
der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht.
Gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind lediglich Mieterhöhungen
nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungsgrenze
ausgenommen. Bei der Erhöhung der Kostenmiete wegen
gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbindungsgesetz
(WoBindG) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung
(NMV) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
handelt es sich jedoch weder um eine Mieterhöhung
bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. BGB noch
um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten
nach § 560 BGB oder um diesen Tatbeständen vergleichbare
Regelungen zum preisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13
NMV bzw. §§ 20 ff. NMV in Verbindung mit § 27 II.
BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG;
anders Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr.
233 zu § 558 Abs. 1 BGB). c) §§ 559 - 560 BGB als
Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen Geltung der
Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind auch einer
analogen Anwendung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener
Kapitalkosten nicht zugänglich. Voraussetzung des
Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine planwidrige
Regelungslücke enthält (BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil
vom 13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter
B II 2 b bb m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 16. Juli
2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = WM 2003, 2150
unter III 2 b, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
Die Lücke muß sich aus einem unbeabsichtigten Abweichen
des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben
zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben (Senat,
aaO).
Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der
Gesetzgeber hat im Mietrechtsreformgesetz bewußt von
der Schaffung eines Ausnahmetatbestands bei der Ermittlung
der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen
wegen veränderter Kapitalkosten abgesehen.
aa) Die Neufassung des § 558 BGB ersetzt den mit Wirkung
zum 1. September 2001 aufgehobenen § 2 MHG. § 2 Abs.
1 Satz 1 Nr. 1 MHG sah Ausnahmen von der Wartefrist
in den Fällen der §§ 3-5 MHG vor; gleiches galt hinsichtlich
der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1
Satz 1 Nr. 3 MHG. In die Neufassung des § 558 Abs.
1 und 3 BGB wurden lediglich die §§ 3 und 4 MHG entsprechenden
Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung (§§ 559
ff. BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560
BGB) als Ausnahmetatbestände übernommen. Dagegen hat
der Gesetzgeber eine § 5 MHG entsprechende Regelung,
wonach der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen
berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig
auf den Mieter umzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz
aufgenommen. Die Gesetzesbegründung führt hierzu aus,
die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen ihrer
Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das
dem Vergleichsmietensystem zugrundeliegende Bild der
am Markt orientierten Miete (BT-Drucks. 14/4553 S.
37, 79).
Entgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen
dieser Regelung nicht lediglich zu schließen, daß
der Gesetzgeber Mieterhöhungen im preisfreien Wohnraum
wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft ausschließen
wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der
§§ 3 und 4 MHG entsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände
in § 558 Abs. 3 BGB deutlich, daß Mieterhöhungen wegen
Kapitalkostensteigerungen, die im preisfreien Wohnraum
nach § 5 MHG zulässig und von der Kappungsgrenze ausgenommen
waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz
zur früheren Rechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze
von 20 % anzurechnen sind. Dies befindet sich im Einklang
mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze, der nach
der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen
Anstieg solcher Mieten, die bislang erheblich unter
der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz
der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553
S. 54; vgl. auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes
zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, mittels
dessen die Kappungsgrenze in das MHG eingefügt wurde,
BT-Drucks. 9/2079 S. 8, 16). Es wäre mit der Zielsetzung
des § 558 Abs. 3 BGB nicht vereinbar und widerspräche
dem in der Gesetzesfassung zum Ausdruck gekommenen
Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ geregelten
Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen
Ausnahmetatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber
in der gesetzlichen Neufassung hat entfallen lassen.
bb) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5
MHG nicht aus den Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz
erschließen. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB
ist § 5 MHG (lediglich noch) im Falle eines vor dem
1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens
oder einer vor diesem Zeitpunkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung
anzuwenden. Weitergehende Übergangsregelungen im Hinblick
auf die Kappungsgrenze enthält das Gesetz nicht. Für
eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 MHG im
Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so
Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., §
147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Regelung kein
Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung
des § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der getroffenen
Übergangsregelung spricht auch nichts für die Annahme,
der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung
des § 5 MHG versehentlich ungeregelt gelassen.
cc) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum
vorgenommene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener
Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 WoBindG in Verbindung
mit § 4 NMV und § 23 II. BV nicht von der Kappungsgrenze
ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 MHG als
im Grundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien
Wohnraum ist einem Analogieschluß (hierfür OLG Hamm
ZMR 1994, 513 und ZMR 1995, 247 f. hinsichtlich der
Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit
die Gründe der Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 MHG entsprechen;
zu §§ 559-560 BGB entsprechenden Regelungen Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO Rdnr. 193; Scheffler in Hannemann/Wiegner, Münchener
Anwaltshandbuch Wohnraummietrecht, § 35 Rdnr. 124),
den das Landgericht erwogen hat, die Grundlage entzogen.
Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der
Beendigung der Preisbindung zum Tragen kommen würde,
war dem Gesetzgeber bewußt, wie aus der Gesetzesbegründung
(oben zu a)) ersichtlich ist.
3. Soweit die Revision verfassungsrechtliche Bedenken
im Hinblick auf die Eigentumsgarantie nach Art. 14
Abs. 1 GG wegen der Absenkung der Kappungsgrenze von
30 % auf 20 % (aus dem Schrifttum vgl. Börstinghaus/
Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht 2001,
S. 273; D. Both in Herrlein/ Kandelhard, Mietrecht,
2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, jew. m.w.Nachw.) sowie auf
den im Rechtsstaatsprinzip verankerten Vertrauensschutz
des Vermieters erhebt, der sich auf die Nichtanrechnung
bestimmter Mieterhöhungen auf die Kappungsgrenze eingerichtet
habe, hält der Senat diese Bedenken nicht für durchgreifend.
Das Bundesverfassungsgericht hat die Kappungsgrenze
von 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - auch für
den Fall einer erstmals nach Wegfall einer Preisbindung
verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich
nicht zu beanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung
der Eigentumsgarantie des Vermieters nach Art. 14
Abs. 1 Satz 2 GG angesehen (BVerfGE 71, 230). Mit
der Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich
der Entwurfsbegründung eine Abwägung der Vermieter-
mit den Mieterinteressen vorausgegangen ist (BT-Drucks.
14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zustehenden
Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage
besteht, ob Übergangsregelungen zu treffen sind (vgl.
BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober 1993 - 1 BvR 1124/03,
NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsgarantie
des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann
berührt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus
dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, sondern nur
dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller
Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu
Verlusten führen würde (BVerf- GE 71, 230, 250). Dies
ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze
nicht ersichtlich und wird von der Revision nicht
näher ausgeführt.
Des weiteren hat das Bundesverfassungsgericht durch
die Einführung der Kappungsgrenze die Grundsätze der
Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes nicht
als verletzt angesehen (BVerfG aaO, S. 251 ff.). Eine
abweichende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden
Fall weder aus der Absenkung der Kappungsgrenze noch
aus der Einbeziehung der Mieterhöhung wegen gestiegener
Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der
Berechnung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren
Gesichtspunkts bestand bereits keine Rechtslage, auf
die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Vertrauen
hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung
unterfielen Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum
nach Ende der Preisbindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung
grundsätzlich der Kappungsgrenze. Eine Analogie zu
den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG enthaltenen Ausnahmetatbeständen
hätte insoweit allein an § 5 MHG anknüpfen können.
Nach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift
jedoch nicht anwendbar sein, wenn die Kapitalmehrkosten
bereits bei Vertragsabschluß feststanden und daher
- wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses
nach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren
(OLG Karlsruhe NJW 1982, 893 = WuM 1982, 68; LG Hamburg
WuM 1993, 685; Münch- KommBGB/Voelskow, 3. Aufl.,
§ 5 MHG Rdnr. 6; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl.,
§ 5 MHG Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III
839; a.A. Staudinger/ Sonnenschein/Weitemeyer (1997)
Art. 3 WKSchG II § 5 MHRG Rdnr. 23 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 7. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 65 ff.).
Zudem konnte mit einem Fortbestand des § 5 MHG nicht
gerechnet werden, nachdem die von der Bundesregierung
berufene Expertenkommission Wohnungspolitik im Jahre
1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben (BT-Drucks.
13/159 S. 131 Tz. 5531). Weitere durchgreifende verfassungsrechtliche
Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht,
noch sind diese ersichtlich.
4. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558
Abs. 3 BGB ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des
Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB) geltende
Ausgangsmiete zugrundezulegen (OLG Celle NJW-RR 1996,
331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich,
aaO (2003) Rdnr. 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die seit April
1998 geschuldete Grundmiete von 232,48 €. Die unter
Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige
Miete beträgt 278,98 €. Der Betrag der Mieterhöhung
vom 9. November 2000 in Höhe von 101,80 € ist - im
Unterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis
560 BGB (zur Berechnung der Kappungsgrenze in diesen
Fällen vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., §
558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO Rdnr. 186, 188) -
nicht nachträglich der ermittelten Kappungsgrenze
hinzuzurechnen, sondern unterliegt dieser Begrenzung.
Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine
Ausgangsmiete von 334,28 € zugrundeliegt, steht somit
die Kappungsgrenze von 278,98 € entgegen.
III. Das Landgericht hat daher auf die Berufung des
Beklagten die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.
Die Revision der Klägerin ist mithin mit der Maßgabe
zurückzuweisen, daß die Klage als unbegründet abzuweisen
ist.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Zustimmung zur
Mieterhöhung, Kappungsgrenzen)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Berechnung der Kappungsgrenze
bei einer Mieterhöhung).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung.
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Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu Kappungsgrenze
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