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XIII. Zivilsenat 28.01.2004 XIII
ZR 190/03
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Entscheidungsgründe:
I.
1. Über die Revision war, da der Kläger in der Revisionsverhandlung
trotz rechtzeitiger Ladung nicht vertreten war, auf
Antrag des Beklagten durch Versäumnisurteil zu entscheiden.
Das Urteil beruht jedoch nicht auf der Säumnis, sondern
auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81).
2. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren
noch von Bedeutung, im wesentlichen ausgeführt:
Nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG sei eine
Mietvereinbarung teilnichtig, wenn der Vermieter sich
infolge Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren
Mieträumen unangemessene Entgelte versprechen lasse;
das sei dann der Fall, wenn die geltende ortsübliche
Miete um mehr als 20 % überschritten werde. Diese
Voraussetzungen seien hier erfüllt. In dem maßgebenden
Zeitraum, insbesondere im Zeitpunkt des Vertragsschlusses,
habe in Berlin ein Mangel an vergleichbarem Wohnraum
in normaler Lage bestanden. Ein Indiz hierfür sei
die Tatsache, daß jedenfalls für 1993 eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung
bestanden habe und Berlin durch Verordnung zum Gebiet
mit gefährdeter Wohnraumversorgung erklärt worden
sei. Der Beklagte habe keine Umstände dafür vorgetragen,
daß bei Vertragsschluß am 10. Februar 1993 eine solche
Mangellage nicht mehr bestanden habe. Aus den Regeln
der Preisbildung in der freien Marktwirtschaft ergebe
sich, daß der Beklagte das geringe Angebot bei der
Mietpreisvereinbarung ausgenutzt habe. Es seien keine
Anhaltspunkte dafür erkennbar, daß der Kläger und
seine Ehefrau aus besonderen Gründen ohnehin nur an
dieser einen Wohnung interessiert gewesen seien und
die Mietzinsbildung deshalb unabhängig von den Verhältnissen
des Marktes abgelaufen sei.
Nach dem vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachten
übersteige die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete
um mehr als 20 %. Das Gutachten sei nachvollziehbar
und hinreichend begründet. Das Vorgehen des Sachverständigen,
aus den Beträgen des Mietspiegels einen Mittelwert
zu errechnen, diesen Wert durch Berücksichtigung spezieller
Merkmale der streitgegenständlichen Wohnung zu präzisieren
und aus dem so ermittelten Betrag und der Miete für
bestimmte Vergleichswohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete
festzustellen, sei nicht zu beanstanden. Unschädlich
sei insbesondere, daß der Sachverständige lediglich
drei konkrete Vergleichswohnungen berücksichtigt habe,
während der vom Beklagten eingeschaltete Privatsachverständige
seinen Ausführungen, die zu einer höheren ortsüblichen
Miete gelangt seien, sechs Vergleichswohnungen zugrunde
gelegt habe. Auf der Grundlage der vom Sachverständigen
ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Berücksichtigung
einer Wesentlichkeitsgrenze von 20 % ergebe sich eine
Überzahlung von insgesamt 6.604,69 DM, deren Erstattung
der Kläger verlangen könne. Der Rückzahlungsanspruch
sei - wie das Landgericht näher ausgeführt hat - auch
nicht verwirkt.
II.
Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung
nicht in allen Punkten stand.
1. Zutreffend ist der rechtliche Ausgangspunkt des
Berufungsgerichts, daß die Vereinbarung einer Miete
nichtig ist und der Mieter deshalb einen Rückforderungsanspruch
aus ungerechtfertigter Bereicherung hat, soweit die
vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete
um mehr als 20 % übersteigt und sich der Vermieter
diese Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots
an vergleichbaren Räumen hat versprechen lassen (§
5 Abs. 1 und 2 WiStG, §§ 134, 812 BGB; Rechtsentscheid
des Senats BGHZ 89, 316, 319). Zu Unrecht hat das
Berufungsgericht jedoch angenommen, im vorliegenden
Fall sei eine Ausnutzung in diesem Sinne anzunehmen,
weil keine Gründe dafür erkennbar seien, daß der Kläger
und seine Ehefrau ein besonderes Interesse gerade
an dieser Wohnung gehabt hätten und die Situation
auf dem Wohnungsmarkt deshalb für die Mietzinsbildung
keine Rolle gespielt habe.
Die Frage, wann das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung
eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen erfüllt
ist, ist in Rechtsprechung und Schrifttum allerdings
umstritten. Teilweise wird die Meinung vertreten,
es sei ausreichend und erforderlich, daß sich der
Vermieter die gegebene Lage auf dem Wohnungsmarkt
bewußt zunutze mache; ein Indiz oder ein Anscheinsbeweis
hierfür liege beispielsweise dann vor, wenn - wie
hier - eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung oder
eine Ausweisung der Gemeinde als Gebiet mit erhöhtem
Wohnbedarf bestehe. Die daraus folgende Vermutung
habe der Vermieter zu entkräften (vgl. z.B. LG Hamburg,
WuM 2000, 426; LG Heidelberg, WuM 2001, 346; Schmidt-Futterer/Blank,
Mietrecht, 8. Aufl., § 5 WiStG Rdnr. 76 und 95).
Nach anderer Ansicht erstreckt sich die Darlegungs-
und Beweislast des Mieters zum Merkmal der "Ausnutzung"
im Rückforderungsprozeß auch auf die Situation des
Mieters im Einzelfall. Danach muß der Mieter, der
sich darauf beruft, der Vermieter habe eine Mangellage
im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt, im einzelnen darlegen,
welche Bemühungen er bei der Suche nach einer angemessenen
Wohnung unternommen hat und weshalb diese Suche erfolglos
geblieben ist (so z.B. LG Aachen, NZM 2001, 466; LG
Berlin, GE 2003, 189 und 2002, 1267 mit zustimmender
Anmerkung Schach, GE 2002, 1234; vgl. auch OLG Braunschweig,
WuM 1999, 684 = GE 2000, 408). 2. Der Senat teilt
die letztgenannte Auffassung. a) Bei der Auslegung
des Begriffs der "Ausnutzung eines geringen Angebots
an vergleichbaren Räumen" in § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG
ist zunächst zu berücksichtigen, daß die Vorschrift
das Prinzip der Vertragsfreiheit (Art. 2 GG) und die
Eigentumsgarantie des Art. 14 GG einschränkt. Diese
Einschränkung ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten
daher nur insoweit gerechtfertigt, als sie durch die
Sozialbindung des Eigentums - hier: im Hinblick auf
den Schutz des Mieters vor Ausnutzung einer bestehenden
Mangellage - geboten ist. Eine ausdehnende Auslegung
zum Nachteil des Vermieters kommt deshalb nicht in
Betracht; sie ist überdies weder durch den Schutzzweck
der Norm noch durch ihren Wortlaut veranlaßt.
b) Soweit die Ordnungswidrigkeitenbestimmung des §
5 WiStG über § 134 BGB in das Zivilrecht hineinwirkt,
geht es nicht - jedenfalls nicht vorrangig - um die
Verhinderung von Wettbewerbsstörungen (vgl. dazu Lammel,
Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 5 WiStG Rdnr. 1; Schmidt-Futterer/Blank
aaO, Rdnr. 1), sondern um den Schutz des Mieters.
Durch die Sanktion der (Teil-)Nichtigkeit der Vereinbarung
über die Höhe der Miete sollen der Mieter davor geschützt
und der Vermieter davon abgehalten werden, auf Grund
einer unausgewogenen Lage auf dem Mietwohnungsmarkt
eine unangemessen hohe Miete zu versprechen bzw. zu
fordern. Zwischen der Mangellage und der Vereinbarung
der überhöhten Miete muß daher ein Kausalzusammenhang
bestehen; daran fehlt es unter anderem dann, wenn
der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt
bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen,
etwa deshalb, weil er aus persönlichen Gründen - beispielsweise
wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage - nur eine
bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen
will. Dasselbe gilt, wenn der Mieter die Wohnung mietet,
ohne sich zuvor über ähnliche Objekte und die Höhe
der üblichen Miete erkundigt zu haben. In allen diesen
Fällen bedarf der Mieter nicht des Schutzes, den das
Gesetz demjenigen Wohnungssuchenden gewähren will,
der sich auf die unangemessen hohe Miete nur deshalb
einläßt, weil er sonst auf dem unausgewogenen Wohnungsmarkt
keine seinen berechtigten Erwartungen entsprechende
Wohnung zu finden vermag.
c) Diese Auslegung steht im Einklang mit dem Wortlaut
des § 5 Abs. 2 WiStG ("infolge der Ausnutzung"). Dabei
kann offenbleiben, ob und inwieweit die subjektiven
Merkmale des Ordnungswidrigkeitentatbestandes im Rahmen
des § 134 BGB erfüllt sein müssen (vgl. Senatsurteil
BGHZ 115, 123, 129 f.). Jedenfalls darf bei dem Tatbestandsmerkmal
der "Ausnutzung" nicht allein auf das Verhalten des
Vermieters und die objektive Lage auf dem maßgeblichen
Wohnungsmarkt abgestellt werden. Angesichts der Vielgestaltigkeit
der denkbaren Motivlage des Mieters für den Vertragsschluß
muß sich das Merkmal der "Ausnutzung" auch auf seine
Person beziehen; wer die geforderte Miete ohne weiteres
oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen
bereit ist, wer mithin eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit
nicht wahrnimmt, wird nicht "ausgenutzt" (ebenso z.B.
Lammel aaO Rdnr. 31; a.A. Schmidt- Futterer/Blank
aaO, Rdnr. 76).
3. Nach diesen Grundsätzen ist eine Beweiserleichterung
in Gestalt eines Anscheinsbeweises oder einer Vermutung
zugunsten des Mieters weder geboten noch gerechtfertigt.
a) Der Anscheinsbeweis setzt einen typischen Geschehensablauf
voraus, der nach der Lebenserfahrung auf eine bestimmte
Ursache hinweist und so sehr das Gepräge des Gewöhnlichen
und Üblichen trägt, daß die besonderen und individuellen
Umstände in ihrer Bedeutung zurücktreten (BGHZ 104,
256, 259). Das ist bei individuellen Verhaltensweisen
von Menschen in bestimmten Lebenslagen ohnehin allenfalls
in eng begrenzten Ausnahmefällen anzunehmen (BGHZ
aaO und BGHZ 123, 311, 314 ff.). Die Beantwortung
der Frage, aus welchen Gründen ein Mieter in einer
bestimmten Situation einen Mietvertrag abgeschlossen
hat, kann von den unterschiedlichsten Faktoren abhängen;
sie entzieht sich einer derartigen typisierenden Betrachtungsweise.
b) Für eine Beweiserleichterung oder sogar eine Beweislastumkehr
besteht im übrigen auch im Hinblick auf den Schutzzweck
des § 5 WiStG kein Bedürfnis. Dem Mieter ist es ohne
weiteres möglich und zumutbar, darzulegen, ob in seinem
konkreten Fall der Vermieter die Lage auf dem Wohnungsmarkt
zur Vereinbarung einer unangemessen hohen Miete ausgenutzt
hat. Dazu braucht er lediglich vorzutragen, welche
Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen
hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und daß
er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den
Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen
war. Es gibt keinen rechtfertigenden Grund, ihn -
abweichend von den allgemeinen Regeln der Darlegungs-
und Beweislast - von der Obliegenheit zum Vortrag
dieser für ihn günstigen Tatsachen zu befreien mit
der Folge, daß der Vermieter darzutun hätte, daß die
Höhe der vereinbarten Miete nicht auf der Mangellage
beruhte. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
kann die Existenz eines Zweckentfremdungsverbots oder
einer ähnlichen Verordnung nicht ausreichen, um ohne
weitere tatsächliche Grundlagen das Merkmal der unzulässigen
Ausnutzung einer Wohnungsmangellage zu bejahen.
c) Nach alledem bleibt es auch bei einer Fallgestaltung
wie der vorliegenden grundsätzlich dabei, daß der
Mieter diejenigen Tatsachen darzutun und gegebenenfalls
zu beweisen hat, aus denen sich die Ausnutzung der
Mangelsituation im Sinne des § 5 WiStG in seinem konkreten
Fall ergibt. Dazu fehlt es bislang an jeglichem Vortrag
des Klägers und entsprechenden Feststellungen des
Tatrichters. Rechtsfehlerhaft hat sich das Berufungsgericht
mit dem Bestehen des Zweckentfremdungsverbots und
der Verordnung über die Gefährdung der Wohnraumversorgung
in Berlin als Indiz begnügt und angenommen, hieraus
und aus den Regeln der Preisbildung in der freien
Marktwirtschaft ergebe sich, daß der Beklagte das
geringe Angebot bei der Mietpreisvereinbarung auch
ausgenutzt habe; Anhaltspunkte dafür, daß der Kläger
aus besonderen Gründen ohnehin nur an dieser einen
Wohnung interessiert gewesen sei und die Mietzinsbildung
deshalb unabhängig von den Marktverhältnissen abgelaufen
sei, lägen nicht vor. Das ist, wie ausgeführt, nicht
ausreichend. Fehlt es mithin bislang an einer tragfähigen
Grundlage für die Annahme des Berufungsgerichts, der
Beklagte habe bei Abschluß des Mietvertrages gegen
das Verbot des § 5 WiStG verstoßen, entfällt damit
zugleich der gemäß § 134 BGB zur Teilnichtigkeit der
Mietpreisvereinbarung führende Gesetzesverstoß. Damit
ist der Tatbestand der ungerechtfertigten Bereicherung
des Beklagten hinsichtlich des Teils der Miete, der
die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt,
nicht erfüllt. Mit der vom Landgericht gegebenen Begründung
läßt sich daher das angefochtene Urteil nicht aufrechterhalten.
III.
Auf die Revision der Beklagten ist deshalb das Berufungsurteil
aufzuheben, und die Sache ist an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Zu einer
eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der
Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen
bedarf. Die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht
eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt angenommen und
eine Verwirkung des angeblichen Rückforderungsanspruchs
des Klägers verneint hat, sind allerdings aus Rechtsgründen
nicht zu beanstanden.
In der neuen Berufungsverhandlung werden die Parteien
Gelegenheit haben, ihr Vorbringen zu der Frage zu
ergänzen, ob und gegebenenfalls welche erfolglosen
Bemühungen der Kläger unternommen hat, bevor er am
10. Februar 1993 den Mietvertrag mit dem Beklagten
abgeschlossen hat.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Wegen überhöhter
Staffelmiete Mietzahlungen teilweise zurückfordern)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Miete zurückverlangen
wegen zu hoher Staffelmiete).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit dem Anspruch des Mieters aus überhöhten
Mietzahlungen einer Staffelmiete.
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und Mietwohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu Staffelmiete
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