Das Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung
eines geringen Angebots" (§ 5 Abs. 2 WiStG)
ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem
Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete
im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter
darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche
Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen
hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und daß
er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr
auf den Abschluß des für ihn ungünstigen
Mietvertrages angewiesen war.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf
die mündliche Verhandlung vom 28. Januar 2004 für
Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der
Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 22. Mai
2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das
Landgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig
vollstreckbar.
Tatbestand:
Mit Mietvertrag vom 10. Februar 1993 mieteten der
Kläger und seine Ehefrau vom Beklagten eine Wohnung
in einem Mehrfamilienhaus in Berlin, W. straße . Dabei
handelt es sich um eine Dreieinhalb-Zimmer- Wohnung
mit einer Wohnfläche von rd. 94 m². Das Anwesen ist
zwischen 1920 und 1929 erbaut worden.
Die Parteien vereinbarten eine Staffelmiete, die anfangs
(1993) 1.480 DM und zuletzt (1997) 1.631 DM betrug
und die vom Kläger vollständig bezahlt wurde.
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses zum Jahresende
1997 forderte der Kläger einen Teil der gezahlten
Miete mit der Begründung zurück, die Staffelmiete
sei überhöht gewesen; nach § 5 WiStG in Verbindung
mit § 134 BGB sei daher die Vereinbarung über die
Höhe der Miete insoweit nichtig und die überzahlte
Miete gemäß § 812 BGB zurückzuzahlen. Daraufhin erstattete
der Beklagte dem Kläger insgesamt 2.805,04 DM zurück;
weitere Rückzahlungen lehnte er ab.
Mit der Klage macht der Kläger - nach Teilerledigungserklärung
und Klageerweiterung - einen Erstattungsanspruch in
Höhe von zuletzt 7.197,52 DM geltend. Nach Einholung
eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der
angemessenen Miete für die Wohnung hat das Amtsgericht
der Klage hinsichtlich eines Teilbetrages von 6.604,69
DM stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Die
hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das
Landgericht zurückgewiesen. Auf die Anschlußberufung
des Klägers hat es diesem kapitalisierte Zinsen in
Höhe von 181,84 € zugesprochen. Mit seiner vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel
der Klageabweisung weiter.
