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XIII. Zivilsenat 10.09.2003 XIII
ZR 22/03
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Auf das zwischen den Parteien geschlossene Dauernutzungsverhältnis
seien die Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden.
Die Klägerin habe an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses
ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564b Abs.
1 BGB a.F., nachdem der Beklagte rechtskräftig gemäß
§ 68 GenG aus der Genossenschaft ausgeschlossen worden
sei. Satzungsmäßiger Zweck der Klägerin sei die Versorgung
ihrer Mitglieder mit Wohnraum; daher habe sie ein
legitimes Interesse daran, Wohnungen nur an Mitglieder
zu vermieten und das Nutzungsverhältnis zu beenden,
wenn der Mieter seine Mitgliedschaft durch freiwilligen
Austritt oder durch Ausschluß gemäß § 68 GenG verloren
habe. Da dem Ausschluß hohe Hürden entgegenstünden,
sei es der Wohnungsgenossenschaft auch nicht möglich,
auf dem Weg über einen Ausschluß den Schutz des §
564b BGB a.F. zu umgehen. Weitere Voraussetzung für
die Wirksamkeit der Kündigung sei allerdings, daß
für die freiwerdende Wohnung eine andere genossenschaftsinterne
Nutzungsmöglichkeit bestehe. Dies habe die Klägerin
durch die vorgelegte Warteliste und Bewerbungen anderer
Mitglieder bewiesen.
II.
Diese Erwägungen halten der rechtlichen Prüfung stand.
Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen,
daß es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen
Dauernutzungsvertrag der Sache nach um einen Mietvertrag
handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin ein
berechtigtes Interesse an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses
hatte, nach dem hier noch anwendbaren § 564b BGB a.F.
zu beurteilen ist (arg. Art. 229 § 3 Abs. 1, 2 und
6 EGBGB). Zu Recht hat das Berufungsgericht auch ein
berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung
des Dauernutzungsverhältnisses im Sinne des § 564b
Abs. 1 BGB a.F. bejaht, weil der Beklagte nach § 68
GenG aus der Genossenschaft ausgeschlossen worden
ist und die Wohnung zur Nutzung durch andere Mitglieder
der Klägerin benötigt wird. 1. Bei der Würdigung des
Kündigungsinteresses der Vermieterin kann der besondere
Charakter des genossenschaftlichen Mietverhältnisses
nicht unberücksichtigt bleiben. Er wird geprägt durch
die körperschaftliche Bindung zwischen der Genossenschaft
und ihren Mitgliedern, den gemeinsamen, durch das
Statut festgelegten wirtschaftlichen Zweck des Zusammenschlusses
(vgl. § 1 GenG, insbesondere dessen Abs. 1 Nr. 7)
sowie die sich daraus ergebenden beiderseitigen Treuepflichten;
überdies ist in § 1 Abs. 4 des vorliegenden Dauernutzungsvertrages
ausdrücklich bestimmt, daß das Recht zur Nutzung der
Genossenschaftswohnung an die Mitgliedschaft bei der
Genossenschaft gebunden ist. Dementsprechend ist die
Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft in
erster Linie auf die Versorgung mit preisgünstigem
Wohnraum gerichtet; sie verleiht dem Mitglied eine
im Verhältnis zu außenstehenden Dritten bevorrechtigte
Aussicht auf den Abschluß eines Mietvertrages (Dauernutzungsvertrages)
zu günstigen Bedingungen. Vor einer Kündigung wegen
anderweitigen Bedarfs des Vermieters ist der vertragstreue
genossenschaftliche Mieter weitestgehend geschützt,
weil ein Eigenbedarf im Sinne des § 564b Abs. 2 Satz
1 Nr. 2 BGB a.F. begrifflich ausgeschlossen und ein
vorrangiger Wohnbedarf anderer Mitglieder der Genossenschaft
in aller Regel nicht anzuerkennen ist (OLG Karlsruhe,
WuM 1984, 43; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl.,
§ 564b Rdnr. 71; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr.
90; Lützenkirchen, WuM 1994, 5; Schmidt- Futterer/Blank,
Mietrecht, 7. Aufl., § 564b Rdnr. 214; a.A. OLG Stuttgart
WuM 1991, 379).
2. Diese an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft
gebundene Rechtsstellung rechtfertigt es, das Erlöschen
der Mitgliedschaft durch freiwilligen Austritt oder
durch Ausschluß nach § 68 GenG grundsätzlich als eine
der Voraussetzungen für die Geltendmachung eines berechtigten
Interesses der Vermieterin an der Beendigung des Dauernutzungsverhältnisses
anzuerkennen (Lützenkirchen aaO S. 6); ob dies auch
für die Beendigung der Mitgliedschaft durch Tod, wenn
Nichtmitglieder die Wohnung mit genutzt haben, oder
durch Gläubigerkündigung nach § 66 GenG gilt, kann
der Senat ebenso wie das Berufungsgericht dahingestellt
sein lassen. Mit dem Verlust der Mitgliedschaft durch
Austritt oder Ausschluß entfällt zugleich die innere
Rechtfertigung für die gegenüber Dritten bevorzugte
Berücksichtigung bei der Versorgung mit preisgünstigem
Wohnraum. Der Umstand, daß der Mieter im Zeitpunkt
des Abschlusses des Nutzungsvertrages Mitglied der
Genossenschaft war, ändert hieran nichts.
Für die grundsätzliche Bindung des Mietverhältnisses
an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft in diesen
Fällen spricht überdies, daß die Fortsetzung eines
Mietverhältnisses über eine Genossenschaftswohnung
mit einem Nichtmitglied regelmäßig zur statutwidrigen
Benachteiligung eines Mitgliedes führt, das noch keine
oder keine angemessene Genossenschaftswohnung innehat
und sich für eine vergleichbare Wohnung beworben hat.
Müßte nämlich die Genossenschaft die Fortsetzung des
Nutzungsverhältnisses mit einem Mieter, dessen Mitgliedschaft
erloschen ist, dulden und wäre sie deshalb an der
anderweitigen Vermietung der betreffenden Wohnung
gehindert, so hätte das im Ergebnis eine Verletzung
der ihr gegenüber jedem Mitglied obliegenden Treuepflicht
und statutmäßigen Pflicht zur Wohnraumversorgung zur
Folge. 3. Entgegen der Rüge der Revision gewährleistet
das Ausschlußverfahren einen der Vorschrift des §
564b BGB a.F. vergleichbaren Schutz des genossenschaftlichen
Mieters vor willkürlicher Kündigung. Zwar ist der
Revision zuzugeben, daß § 68 GenG nach seinem Wortlaut
jedenfalls für Sachverhalte der vorliegenden Art die
Voraussetzungen für einen Ausschluß nicht festlegt.
Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift steht jedoch
außer Frage, daß nur ein genossenschaftswidriges Verhalten
von erheblichem Gewicht eine Ausschließung rechtfertigt;
das ergibt sich mit hinreichender Klarheit schon aus
der Natur der Sache, im übrigen aber auch aus dem
in Abs. 1 Satz 1 umschriebenen Ausschlußgrund des
genossenschaftswidrigen Betreibens eines Konkurrenzgeschäfts.
Zumindest für den Regelfall ist deshalb davon auszugehen,
daß der Ausschluß eines Mitgliedes aus der Wohnungsgenossenschaft
gemäß § 68 GenG als Anknüpfungspunkt für die Kündigung
des Dauernutzungsvertrages über eine Genossenschaftswohnung
nach § 564b Abs. 1 BGB a.F. anzusehen ist (Lützenkirchen
aaO S. 6).
Der Genosse ist auch verfahrensmäßig vor einem unberechtigten
Ausschluß aus der Genossenschaft hinreichend geschützt.
Zutreffend führt das Landgericht aus, daß der Verlust
der Mitgliedschaft gegen den Willen des Mitglieds
an strenge Voraussetzungen, etwa ein genossenschaftswidriges
Verhalten, geknüpft ist, daß es vor dem Ausschluß
zudem einer Abmahnung bedarf, daß das Ausschlußverfahren
regelmäßig ein Anhörungsrecht des Mitglieds und eine
Beschwerdemöglichkeit vorsieht und daß dem Mitglied
schließlich eine zivilrechtliche Klage zur Verfügung
steht. Von diesen rechtlichen Möglichkeiten hat der
Beklagte Gebrauch gemacht; sein Verhalten ist sowohl
von den satzungsgemäß zuständigen Organen der Klägerin
als auch von den ordentlichen Gerichten als hinreichender
Anlaß für den Ausschluß aus der Genossenschaft wegen
genossenschaftswidrigen Verhaltens angesehen worden.
4. Ob bereits der Verlust der Mitgliedschaft in einer
Wohnungsgenossenschaft in den genannten Fällen für
sich allein ein im Sinne des § 564b Abs. 1 BGB a.F.
berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses
über eine Genossenschaftswohnung begründet - wogegen
allerdings Bedenken bestehen -, bedarf im vorliegenden
Fall keiner Entscheidung. Zumindest dann, wenn die
Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds
der Genossenschaft benötigt wird, ist ein derartiges
Interesse zu bejahen. In diesem Fall überwiegen die
Interessen der Genossenschaft am bestimmungsgemäßen
Einsatz ihres Wohnungsbestandes (Art. 14 GG) und das
Interesse eines wohnungssuchenden Mitgliedes an der
Erlangung einer preiswerten Genossenschaftswohnung
die Belange des Nichtmitgliedes an der Beibehaltung
seines vertrauten Wohnumfeldes so sehr, daß letztere
zurücktreten müssen (ebenso Emmerich/Sonnenschein
aaO; Grapentin aaO; Lützenkirchen aaO S. 5 f.; MünchKomm/Voelskow,
3. Aufl., § 564b Rdnr. 67; wohl auch Schmidt-Futterer/
Blank aaO Rdnr. 225). Daß diese Voraussetzung - Wohnungsbedarf
anderer Genossenschaftsmitglieder - hier erfüllt ist,
hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von
der Revision unangegriffen festgestellt.
III.
Das Berufungsgericht hat daher zu Recht die Kündigung
der Klägerin als wirksam angesehen und der Räumungsklage
stattgegeben. Die Revision des Beklagten erweist sich
deshalb als erfolglos und ist zurückzuweisen.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Wohnung durch
einen Dauernutzungsvertrag bei Genossenschaft gemietet)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Dauernutzungsvertrag; Wohnungsgenossenschaft).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Beendigung eines Mietverhältnisses bei einer
Wohnungsgenossenschaft.
Weitere Informationen zu Kündigung
und Mietwohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu "Mietverhältnis
bei Genossenschaft"
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