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XIII. Zivilsenat 09.02.2005 XIII
ZR 22/04
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Dem Beklagten stehe gegen die Kläger ein Schadensersatzanspruch
gemäß § 538 Abs. 1 BGB a.F. nicht zu. Der Anspruch
richte sich - weil er erst nach dem Eigentumsübergang
am 1. Juni 2000 fällig geworden sei - gegen die Erwerberin
des Grundstücks. Die Erwerberin müsse den durch das
Schreiben des Beklagen vom 1. März 2000 in der Person
der Kläger begründeten Verzug gegen sich gelten lassen.
Als Grundstückseigentümerin schulde sie unabhängig
von einem Verschulden den mängelfreien Gebrauch der
Sache. Etwas anderes ergebe sich wegen der Rechtsanwaltsgebühren
auch nicht im Hinblick auf die Möglichkeit zur Vorschußanforderung
gemäß § 17 BRAGO; denn der Prozeßbevollmächtigte des
Beklagten habe weder einen Vorschuß verlangt, noch
sei dieser gezahlt worden. Zwar seien die Kläger wegen
ihres Verzugs mit der Mängelbeseitigung zunächst zum
Schadensersatz verpflichtet gewesen. Der Beklagte
hätte aber lediglich Freistellung von dem gegen ihn
gerichteten Vorschußanspruch verlangen können. Eine
Umwandlung des Freihalteanspruchs in einen Geldersatzanspruch
sei nicht erfolgt. Nach Beendigung des selbständigen
Beweisverfahrens sei der Vorschußanspruch entfallen
und die gesetzlichen Gebühren des Anwalts seien fällig
geworden. Dieses Ergebnis stimme mit dem Kostenrecht
überein und sei auch nicht unbillig. Zwar hätte der
Beklagte das selbständige Beweisverfahren auch nach
dem Eigentumsübergang gegen die Kläger weiterbetreiben
können. Da aber die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens
erst im nachfolgenden Hauptprozeß als notwendige Rechtsverfolgungskosten
erstattungsfähig seien und der Hauptprozeß wegen des
zwischenzeitlichen Eigentumswechsels gegen die Erwerberin
hätte gerichtet werden müssen, hätte diese auch die
Kosten des selbständigen Beweisverfahrens tragen müssen.
Hinsichtlich des von dem Beklagten nach Eigentumsübergang
aufgrund der gerichtlichen Anforderung vom 2. Oktober
2000 gezahlten Vorschusses für die Sachverständigenauslagen
richte sich der Anspruch des Beklagten gegen die Erwerberin,
weil dieser Vorschuß erst nach dem Eigentumsübergang
angefallen sei.
II.
Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision
stand, so daß die Revision zurückzuweisen war.
1. Das Urteil ist nicht wegen eines von Amts wegen
zu berücksichtigenden Verfahrensmangels aufzuheben,
obwohl es entgegen § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO -
der nach § 26 Nr. 5 EGZPO auf das Berufungsverfahren
anzuwenden ist, da die mündliche Verhandlung vor dem
Amtsgericht nach dem 1. Januar 2002 geschlossen worden
ist - weder auf die tatsächlichen Feststellungen des
angefochtenen Urteils Bezug nimmt noch die Berufungsanträge
wiedergibt. Ein Berufungsurteil, das keine Bezugnahme
auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen
Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen
enthält, unterliegt im Revisionsverfahren grundsätzlich
von Amts wegen der Aufhebung und Zurückverweisung,
weil ihm die für die revisionsrechtliche Nachprüfung
nach §§ 545, 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beurteilungsgrundlage
fehlt (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR
122/03, WM 2004, 1403). Gleiches gilt, wenn ein Berufungsurteil
die Berufungsanträge nicht wiedergibt und auch nicht
erkennen läßt, was der Berufungskläger mit seinem
Rechtsmittel erstrebt (vgl. Senatsurteil BGHZ 154,
99).
Von der Aufhebung und Zurückverweisung kann ausnahmsweise
nur dann abgesehen werden, wenn sich die notwendigen
tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung hinreichend
deutlich aus den Urteilsgründen ergeben und das Urteil
wenigstens sinngemäß erkennen läßt, was der Berufungskläger
mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat. Ein solcher
Ausnahmefall liegt hier vor. Der entscheidungserhebliche
Sachverhalt, der durch die zulässigerweise beschränkte
Revision Grundlage des Revisionsverfahrens werden
konnte, ist dem Berufungsurteil in gerade noch ausreichendem
Maße zu entnehmen. Da sich aus der Darstellung in
den Gründen des Berufungsurteils ergibt, daß es sich
bei dem Gegenstand der Zulassung um die vom Amtsgericht
aberkannte, aufrechnungsweise und im Wege der Widerklage
geltend gemachte Forderung des Beklagten auf Erstattung
der Kosten des Beweisverfahrens in Höhe von 1.774,32
€ handelt, wird auch das Begehren des Beklagten im
Berufungsverfahren deutlich, soweit es Gegenstand
des Revisionsverfahrens werden konnte. 2. Zutreffend
hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Beklagten
auf Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 BGB a.F., § 536a
Abs. 1 BGB wegen der ihm entstandenen Kosten für das
selbständige Beweisverfahren verneint. Dabei kann
dahingestellt bleiben, ob vorliegend die Vorschriften
des Mietrechts in der vor dem 1. September 2001 geltenden
Fassung oder die neuen Bestimmungen anzuwenden sind;
die hier jeweils maßgeblichen Vorschriften sind nach
altem und neuem Mietrecht gleichlautend. Dem Beklagten
steht gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB
wegen der Rechtsanwaltsgebühren und der Sachverständigenauslagen
ein Schadensersatzanspruch nicht gegen die Kläger,
sondern nur gegen die Grundstückserwerberin zu.
a) Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten
Eigentumserwerb an Stelle des Vermieters in die sich
aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten
ein (§ 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB). Der
Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen
Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers;
§ 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: § 566 Abs. 1 BGB) ordnet
vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes
als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs
an. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich
der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon
vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche
bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die
nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden
Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso
richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen
den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel
entstehen oder fällig werden (Senatsurteile vom 3.
Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter
II 1; vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989,
451 unter II 2 b m.w.Nachw.). Umstritten ist, ob diese
Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen
Schadensersatzanspruch aus §§ 538 Abs. 1 3. Fall,
284, 286 BGB a.F. (jetzt: §§ 536a Abs. 1 3. Fall,
280 Abs. 1, 2, 286 BGB) geltend macht und der Verzug
hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang
in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten
ist.
aa) Nach überwiegender Ansicht wirkt die einmal dem
Grundstücksveräußerer gegenüber eingetretene Verzugslage
nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers
fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang
ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht
gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den
Grundstückserwerber (Heile in Bub/Treier, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr.
894; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 Rdnr.
54; Emmerich/ Sonnenschein, 8. Aufl., Miete, § 566
Rdnr. 35; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566
Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. I 68,
anders aber zu § 536a Abs. 1 2. Alt. BGB; Roquette,
Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 571
Rdnr. 34; Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985; vgl.
auch LG Berlin NJW-RR 1990, 23, zur Verzugslage).
bb) Nach anderer Ansicht haftet der Veräußerer, nicht
der Erwerber, wenn die Haftungsvoraussetzungen nur
in der Person des Veräußerers vorliegen, auch wenn
der Schaden erst nach dem Eigentumswechsel entsteht
(MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 39;
Lammel, Heidelberger Kommentar zum Wohnraummietrecht,
2. Aufl., § 566 Rdnr. 92, 94; vgl. zu § 536a Abs.
1 2. Fall BGB: Eckert in: Wolf/Eckert/Ball, Handbuch
des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,
9. Aufl., Rdnr. 1313).
cc) Die erstgenannte Auslegung des § 571 BGB a.F.
(§ 566 BGB) ist - zumindest für den hier in Rede stehenden
Fall des bei Eigentumsübergang in der Person des Veräußerers
begründeten Verzugs (§ 538 Abs. 1 3. Fall BGB a.F.,
§ 536a Abs. 1 3. Fall BGB) - vorzuziehen. Sie sorgt
für Rechtsklarheit und entspricht dem Sinn und Zweck
der Vorschrift. Die Auffassung der Revision, der Schadenersatzanspruch
aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1 BGB) könne
sich nur gegen denjenigen richten, den ein eigenes
Verschulden trifft und der den Schaden adäquat kausal
verursacht hat, überzeugt nicht. § 571 BGB a.F. (§
566 Abs. 1 BGB) ist eine mieterschützende Vorschrift.
Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter
die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des
Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer
geblieben wäre. Gewahrt bleibt dem Mieter seine Rechtsposition
aber nur dann, wenn er seinen Anspruch bei Fälligkeit
der Person gegenüber geltend machen kann, die zu diesem
Zeitpunkt Vermieter ist, gegen deren laufende Mietforderungen
er gegebenenfalls aufrechnen kann und die ihm notfalls
mit dem Wert des Grundstücks für seine Forderungen
haftet (Senatsurteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR
246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b cc). Dagegen würde
der Zweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB), den Mieter
in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht
zu verkürzen (BGHZ 49, 350, 352), nicht erreicht,
wenn eine erneute Begründung des Verzugs auch gegenüber
dem Grundstückserwerber erforderlich wäre.
Entgegen der Ansicht der Revision ist eine Kostenbelastung
der Erwerberin auch nicht unbillig. Zwar mag es zutreffen,
daß nicht die Erwerberin, sondern die Kläger durch
die Verweigerung der Mängelbeseitigung die entstandenen
Verzugsschäden veranlaßt haben. Dem Erwerber ist es
aber freigestellt, sich bei Abschluß des Kaufvertrages
über das Grundstück die notwendigen Informationen
zu beschaffen, Haftungsrisiken abzusichern und den
Veräußerer gegebenenfalls in Regreß zu nehmen (vgl.
auch Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985).
b) Die Rüge der Revision, die geltend gemachten Ansprüche
auf Erstattung der Rechtsanwaltsgebühren seien bereits
vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden,
greift nicht durch. Zu Recht hat das Berufungsgericht
angenommen, daß der Schaden des Beklagten wegen der
Rechtsanwaltsgebühren erst nach dem Eigentumswechsel
eingetreten ist.
Der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten
des Beklagten war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs
weder gemäß § 16 der seinerzeit geltenden Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung
- BRAGO - (jetzt: § 8 RVG) fällig noch aufgrund einer
Berechnung gemäß § 18 BRAGO (jetzt: § 10 RVG) eingefordert.
Der Rechtsanwalt hätte zwar gemäß § 17 BRAGO (jetzt:
§ 9 RVG) einen Vorschuß fordern können. Nach den von
der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des
Berufungsgerichts hat er aber von dieser Befugnis
keinen Gebrauch gemacht. Eine Pflicht des Rechtsanwalts
zur Vorschußanforderung besteht nicht. Ob und in welcher
Höhe er einen Vorschuß verlangt, steht in seinem Ermessen
(Gerold/Schmidt/v.Eicken/Madert, Bundesgebührenordnung
für Rechtsanwälte, 15. Aufl., § 17 Rdnr. 14). Es war
zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs des Grundstücks
auch noch offen, auf welche Höhe sich der Gebührenanspruch
des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten
belaufen würde. Dem Beklagten stand im übrigen mangels
einer möglichen Bezifferung auch keine entsprechende
Forderung auf Freistellung gegen die Kläger zu (vgl.
Senatsurteil vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99,
NJW 2001, 155 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 30. November
1989 - IX ZR 249/88, NJW 1990, 1366 unter 1 b cc).
Er hätte sie allenfalls auf Fest stellung ihrer Pflicht
zum Ersatz aller künftig noch entstehenden Schäden
bzw. ihrer Verpflichtung zur Freistellung von künftig
zu beziffernden Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen
können. Ein Schadenersatzanspruch in der jetzt geltend
gemachten bezifferten Höhe war mithin vor dem Eigentumsübergang
nicht begründet. Zu Recht haben die Vorinstanzen daher
die Gegenansprüche des Beklagten verneint.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Mietmangel;
Beseitigung der Mängel durch den Vermieter bei Eigentumsübergang)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Mangelbeseitigung, Mängel
an der Mietwohnung).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Verpflichtung des Vermieters, Mietmängel
zu beseitigen.
Weitere Informationen zu Mietmangel
und Mietwohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu "Mietmängel
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