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XIII. Zivilsenat 12.05.2004 XIII
ZR 234/03
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Tatbestand:
Die Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, ist Eigentümerin
eines in Berlin-Köpenick, G. , gelegenen Wohnanwesens.
Eine in dem Gebäude befindliche, 49,69 qm große Wohnung
vermietete die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit
Vertrag vom 31. Oktober 1960 an den Beklagten. Seit
dem 1. August 1998 belief sich die Nettokaltmiete
für diese Wohnung auf 330,46 DM.
Nachdem die Klägerin an dem Wohngebäude mit öffentlichen
Fördermitteln bauliche Maßnahmen durchgeführt hatte,
verlangte sie mit Schreiben vom 30. Mai 2001 von dem
Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete
um 54,64 DM auf 385,10 DM ab dem 1. August 2001. Zur
Begründung führte sie in dem Schreiben aus, nach dem
Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen Bezirke
und West-Staaken betrage die Vergleichsmiete statt
bisher 6,65 DM/qm nunmehr 9,46 DM/qm. Unter Berücksichtigung
der 30 %-Kappungsgrenze des § 2 MHG ermäßige sich
dieser Betrag auf 8,65 DM/qm. Da die Wohnung jedoch
mit öffentlichen Fördermitteln modernisiert und instand
gesetzt worden sei, dürfe nach den Förderbedingungen
keine höhere Miete geltend gemacht werden, als sich
bei Zugrundelegung des Mittelwerts des maßgeblichen
Mietspiegels ergebe. Dieser belaufe sich auf 7,75
DM/qm, so daß die Kaltmiete lediglich um 54,64 DM
auf insgesamt 385,10 DM zu erhöhen sei. Kürzungsbeträge
sind nicht angegeben. Der Beklagte hat dem Mieterhöhungsverlangen
nicht zugestimmt. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin
Zustimmung des Beklagten zu der von ihr begehrten
Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 54,64 DM
auf 385,10 DM zuzüglich Zuschläge und Nebenkostenvorauszahlungen
wie bisher mit Wirkung ab 1. August 2001. Das Amtsgericht
hat der Klage hinsichtlich einer Erhöhung um monatlich
21,84 DM (11,17 €) stattgegeben und sie im übrigen
abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der
Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Dieses
Urteil hat der Senat aus formellen Gründen aufgehoben
und die Sache zurückverwiesen. Durch das nunmehr angefochtene
Urteil hat das Landgericht die Berufung der Klägerin
erneut zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches
Klageziel in vollem Umfang weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Mai
2001 sei unwirksam. Es enthalte nicht die für eine
Auslösung der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz
1 MHG nötigen Informationen über Art und Höhe der
öffentlichen Förderung für die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen.
Welche Informationen ein Erhöhungsverlangen enthalten
müsse, sei eine Frage des Einzelfalls. Dabei sei eine
Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter vorzunehmen
und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG Rechnung
zu tragen. Diese bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit
der Information und Nachprüfung zu geben, damit er
sich anhand der mitgeteilten Daten schlüssig werden
könne, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen
wolle oder nicht. Dazu sei es erforderlich, daß das
Erhöhungsverlangen Angaben zu Kürzungsbeträgen nach
§ 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG oder auch zu Art und Umfang
der öffentlichen Förderung enthalte.
II.
Diese Ausführungen halten der Überprüfung im Ergebnis
stand. 1. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von dem
Beklagten Zustimmung zu der von ihr mit Schreiben
vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung zu
verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell
unwirksam, da es nicht ordnungsgemäß begründet wurde.
Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der
Miethöhe (MHG), das auf den vorliegenden Fall gemäß
Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB noch anwendbar ist,
ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber
schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie
der Senat bereits in seinem Urteil vom 25. Februar
2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung
bestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen
auch die nach § 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz
3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungsbeträge aufzunehmen
(ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,
8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Mit dem Verfahren nach
§ 2 MHG soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden,
die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens durch
den Vermieter zu überprüfen. Damit sollen überflüssige
Prozesse vermieden werden. Diesem Regelungszweck ist
aber nur dann Genüge getan, wenn dem Mieter die abzusetzenden
Kürzungsbeträge und deren Berechnungsgrundlagen bekannt
gegeben werden, da er nur dann nachvollziehen kann,
ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete
zu zahlen hat (vgl. Senat aaO; Börstinghaus, MDR 1998,
933, 935 f.).
Im vorliegenden Fall hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen
vom 30. Mai 2001 zwar angegeben, daß die an den Beklagten
vermietete Wohnung "mit Fördermitteln nach den Richtlinien
über die Gewährung von Zuwendungen zur Instandsetzung
und Modernisierung von industriell gefertigten Wohngebäuden
im Ostteil Berlins modernisiert und instand gesetzt
wurde". Angaben zu Kürzungsbeträgen und deren Grundlagen
enthält das Schreiben jedoch nicht. Damit entspricht
es nicht den an ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen
nach § 2 MHG zu stellenden formellen Anforderungen.
2. a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist
aus formellen Gründen unwirksam. Zwar ergibt sich
aus III A. 7 des Bewilligungsbescheides vom 1. Oktober
1986, daß die an die Klägerin gezahlten öffentlichen
Aufwendungszuschüsse tatsächlich nur für Instandsetzungs-
und nicht für Modernisierungsmaßnahmen erbracht wurden.
In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 hat
die Klägerin gegenüber dem Beklagten jedoch angegeben,
sie habe Fördermittel "zur Instandsetzung und Modernisierung"
erhalten. Da das schriftlich zu begründende Mieterhöhungsverlangen
dem Zweck dient, dem Mieter die Überprüfung der begehrten
Mieterhöhung zu ermöglichen, muß es in sich widerspruchsfrei
begründet sein. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung
(auch) wegen Modernisierung geltend und erklärt er
dem Mieter gegenüber, er habe hierfür öffentliche
Fördermittel erhalten, dann muß er auch die entsprechenden
Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen ausweisen.
Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen formell
unwirksam. Hieran ändert auch die Tatsache nichts,
daß die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in
diesem Punkt inhaltlich falsch war, da die Klägerin
tatsächlich Fördermittel lediglich für Instandsetzungsmaßnahmen
erhalten hatte, so daß sie keine Abzüge hätte vornehmen
müssen. Auf die tatsächlichen Verhältnisse kommt es
insoweit nämlich nicht an, weil nach dem Sinn und
Zweck des gesetzlichen Begründungszwangs (§ 2 Abs.
2 MHG) nur auf den Erkenntnishorizont des Mieters
abzustellen ist. b) Das Mieterhöhungsverlangen der
Klägerin ist auch nicht wirksam "nachgebessert" worden.
Nach § 2 Abs. 3 MHG (anders jetzt § 558 b Abs. 3 BGB)
ist dies nur durch die Nachholung, das heißt die Neuvornahme
des Mieterhöhungsverlangens möglich (vgl. LG Oldenburg
NZM 2000, 31; LG Berlin ZMR 1998, 430; LG Düsseldorf
DWW 1992, 214; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht,
7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 287 und 551; a.A. Palandt/
Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 28). Dies
ergibt sich aus dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift.
Eine solche Nachholung hat die Klägerin zu keinem
Zeitpunkt vorgenommen. Ihr bloßer Hinweis im Berufungsverfahren
darauf, daß die Fördermittel entgegen ihren eigenen
Angaben im Mieterhöhungsverlangen ausschließlich für
Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden, ist ebensowenig
ausreichend wie die Übersendung des Bewilligungsbescheides
über die öffentlichen Fördermittel an das Berufungsgericht
und die Prozeßbevollmächtigte des Beklagten.
3. Es bleibt daher dabei, daß das Mieterhöhungsverlangen
der Klägerin vom 30. Mai 2001 formell unwirksam ist,
weil es keine Abzugsbeträge ausweist, obwohl die Klägerin
die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel für
Modernisierung behauptet hat. Dabei kann nach den
obigen Ausführungen offen bleiben, ob der in der Berufungsinstanz
erfolgte neue Vortrag der Klägerin, sie habe Fördermittel
ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten,
nach § 531 Abs. 2 ZPO hätte zugelassen werden müssen,
da es in jedem Fall an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen
fehlt.
4. Das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens
führt zur Unzulässigkeit der Klage. Nach § 2 Abs.
3 Satz 1 MHG kann der Vermieter Klage erheben, wenn
der Mieter einem - wirksamen - Mieterhöhungsverlangen
nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zustimmt.
Die dem Mieter eingeräumte Überlegungsfrist stellt
dabei eine besondere Zulässigkeitsvoraussetzung dar.
Da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Überlegungsfrist
nicht auslöst, ist eine gleichwohl erhobene Klage
unzulässig (ebenso Schmidt- Futterer/Börstinghaus,
7. Aufl., aaO, Rdnr. 536; Fischer in: Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,
VIII Rdnr. 58, 60; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III
Rdnr. 701, 703 f.).
Nach alledem erweist sich die Revision in der Sache
als unbegründet. Sie war daher mit der Maßgabe zurückzuweisen,
daß die Klage unzulässig ist, soweit ihr nicht stattgegeben
worden ist.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Unwirksamkeit
eines Mieterhöhungsverlangens)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Mieterhöhung aus formellen
Gründen unwirksam).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens
des Vermieters.
Weitere Informationen zu Mieterhöhung
und Mietwohnung finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zur Mieterhöhung
hier nicht beantwortet wird und Sie Beratung suchen, sollten
Sie anwaltliche Hilfe einholen.
Sie haben über Mietrecht-am-Telefon hier und jetzt die
Möglichkeit, telefonisch eine kurze Frage an einen Anwalt
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