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XIII. Zivilsenat 18.06.2004 XIII
ZR 240/02
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Entscheidungsgründe:
I.Das Berufungsgericht hat ausgeführt (abgedruckt
in NJW 2002, 3035): Das Mietverhältnis sei zum 31.
Dezember 2001 beendet worden. Die für diesen Zeitpunkt
ausgesprochene Kündigung des Klägers sei wirksam,
weil die kurze Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1
Satz 1 BGB nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auch für
Mietverhältnisse gelte, die am 1. September 2001 bereits
länger als fünf Jahre bestanden hätten. Eine dem Mieter
nachteilige Vereinbarung längerer Kündigungsfristen
sei nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam, sofern nicht
die längere Kündigungsfrist vor dem 1. September 2001
"durch Vertrag vereinbart" worden sei. Aus den Gesetzesmaterialien
zu der Übergangsvorschrift ergebe sich, daß die nach
§ 573 c Abs. 4 BGB zwingende Neuregelung der Kündigungsfrist
für den Mieter nach der Beschlußempfehlung und dem
Bericht des Rechtsausschusses (BT-Drucks. 14/5663)
auf vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge
nur dann keine Anwendung habe finden sollen, wenn
die Vereinbarung längerer Kündigungsfristen in diesen
Verträgen "ganz bewußt" getroffen worden sei. Diese
Forderung des Rechtsausschusses sei eindeutig und
bedeute, daß nur besonders ausgehandelte längere Kündigungsfristen
für den Mieter über den 1. September 2001 hinaus Bestand
hätten, also Individualvereinbarungen oder im einzelnen
ausgehandelte Formularklauseln. Diese Voraussetzungen
für eine Fortgeltung der vertraglichen Kündigungsfristen
seien bei dem vorliegenden Formularvertrag, dessen
Staffelung der Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 des
Vertrages lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen
des bisherigen § 565 Abs. 2 BGB a.F. übernehme, nicht
erfüllt.
Für ein individuelles Aushandeln dieser Kündigungsfristen
des Mietvertrages hätten sich hier keine Anhaltspunkte
ergeben. Es sei nicht deutlich geworden, daß die Kündigungsfristen
bei Vertragsabschluß erörtert und mit eigenständiger
Bedeutung behandelt worden seien.
II.
Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher
Nachprüfung nicht stand. Die Revision der Beklagten
hat Erfolg und führt zur Abweisung der Klage. Die
Kündigung des Klägers vom 5. September 2001 beendete
das Mietverhältnis nicht, wie das Berufungsgericht
angenommen hat, bereits zum 31. Dezember 2001, sondern
erst zum 30. September 2002. Nach § 2 Nr. 2 des Mietvertrages
vom 2. Juli 1987 betrug die Kündigungsfrist für beide
Vertragsteile zwölf Monate, weil seit der Überlassung
des Wohnraums mehr als zehn Jahre vergangen waren.
Diese Formularklausel ist nicht nach § 573 c Abs.
4 BGB deshalb unwirksam, weil die aus dem Vertrag
sich ergebende Kündigungsfrist von der Kündigungsfrist
nach § 573 c Abs. 1 BGB zum Nachteil des Mieters abweicht.
Denn § 573 c Abs. 4 BGB findet nach Art. 229 § 3 Abs.
10 EGBGB auf den vorliegenden Fall keine Anwendung,
weil die Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages
vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart
worden sind. Die Übergangsvorschrift des Art. 229
§ 3 Abs. 10 EGBGB ist nicht einschränkend dahin auszulegen,
daß § 573 c Abs. 4 BGB auf Formularklauseln in einem
vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag,
die - wie hier - hinsichtlich der Kündigungsfristen
die damalige gesetzliche Regelung des § 565 Abs. 2
BGB a.F. sinngemäß wiedergeben, anzuwenden wäre.
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon
ausgegangen, daß die in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmten
Fristen für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses
über Wohnraum, die durch das am 1. September 2001
in Kraft getretene Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung
und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz)
vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) gegenüber § 565
Abs. 2 BGB a.F. geändert worden sind, grundsätzlich
auch für Mietverhältnisse gelten, die vor dem Inkrafttreten
des Mietrechtsreformgesetzes eingegangen wurden, wenn
die ordentliche Kündigung - wie hier - nicht vor dem
1. September 2001 zugegangen ist. Dies ergibt sich
aus der Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 Abs. 1
Nr. 1 EGBGB, nach der die bisherigen gesetzlichen
Vorschriften - unter anderem § 565 BGB a.F. - nur
im Falle einer vor dem 1. September 2001 zugegangenen
Kündigung weiter anzuwenden sind. 2. Das Berufungsgericht
hat auch zutreffend angenommen, daß die Neuregelung
der Kündigungsfristen insoweit zwingend ist, als zum
Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 und 3 BGB
abweichende Vereinbarungen über die Kündigungsfristen
unwirksam sind (§ 573 c Abs. 4 BGB). Die in § 2 des
vorliegenden Mietvertrages bestimmten Kündigungsfristen
weichen zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs.
1 BGB dann ab, wenn seit der Überlassung des Wohnraums
fünf Jahre oder mehr vergangen sind. In diesem Fall
gelten nach dem Mietvertrag - entsprechend der früheren
gesetzlichen Regelung (§ 565 Abs. 2 BGB a.F.) - für
eine Kündigung des Mieters nach Vertragsdauer gestaffelte
Fristen, welche die in § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB für
eine Kündigung des Mieters einheitlich bestimmte Frist
von drei Monaten ab einem Zeitraum von fünf Jahren
zwischen der Überlassung des Wohnraums und der Kündigung
übersteigen. Damit sind die tatbestandlichen Voraussetzungen
für eine Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung nach
§ 573 c Abs. 4 BGB zwar erfüllt. Entgegen der Auffassung
des Berufungsgerichts ist § 573 c Abs. 4 BGB jedoch
nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs.
10 EGBGB auf den vorliegenden Fall nicht anzuwenden,
weil die zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs.
1 abweichenden Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 des
Mietvertrages vom 2. Juli 1987 vor dem 1. September
2001 "durch Vertrag vereinbart" worden sind. 3. In
der Rechtsprechung der Instanzgerichte und den dazu
bislang veröffentlichten Stellungnahmen (Nachweise
bei Palandt-Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 573 c Rdnr.
3 und Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl.,
§ 573 c BGB Fn. 37) ist allerdings umstritten, ob
eine Formularklausel der hier vorliegenden Art in
einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag,
die von der früheren gesetzlichen Regelung der Kündigungsfristen
in § 565 Abs. 2 BGB a.F. nicht abweicht, sondern die
damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich
oder sinngemäß wiedergibt, seit dem Inkrafttreten
des Mietrechtsreformgesetzes nach § 573 c Abs. 4 BGB
unwirksam ist oder ob auf eine solche Formularklausel
§ 573 c Abs. 4 BGB nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB
nicht anzuwenden ist.
Nach Auffassung des Senats ist eine Formularklausel
in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen
Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen
die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß
wiedergibt, im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB
"durch Vertrag vereinbart" worden und damit nicht
nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Der Ansicht des
Berufungsgerichts, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sei
einschränkend dahin auszulegen, daß § 573 c Abs. 4
BGB nur dann nicht eingreife, wenn eine Individualabrede
über die Kündigungsfristen vorliege oder wenn - im
Falle einer formularvertraglichen Wiedergabe früherer
gesetzlicher Kündigungsfristen - die Parteien die
Formularklausel besonders erörtert und ausgehandelt
hätten, kann nicht gefolgt werden.
a) Die Bedeutung der Formulierung "durch Vertrag vereinbart"
in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist entgegen der Auffassung
des Berufungsgerichts nicht deshalb unklar, weil sie
sprachlich eine Verdoppelung ("Vertrag", "Vereinbarung")
enthält. Aus dem Sinnzusammenhang des Art. 229 § 3
Abs. 10 EGBGB ergibt sich, daß mit der Formulierung
"durch Vertrag vereinbart" gemeint ist: "durch Mietvertrag
vereinbart". Zu mietvertraglichen Vereinbarungen über
Kündigungsfristen gehören nicht nur Individualabreden,
sondern auch vorformulierte Vertragsbestimmungen über
Kündigungsfristen. Auch derartige Formularklauseln
in einem Mietvertrag sind Gegenstand vertraglicher
Vereinbarung. Dies gilt nicht nur, wenn sie von einer
gesetzlichen Regelung abweichen, sondern jedenfalls
auch dann, wenn sie - wie im vorliegenden Fall - die
bei Vertragsschluß geltende, teilweise dispositive
gesetzliche Regelung der Fristen für eine ordentliche
Kündigung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben und
dadurch in den Parteiwillen aufnehmen (arg. § 307
Abs. 3 BGB, früher § 8 AGBGB; vgl. auch KG, WuM 1998,
149 zu einer formularvertraglichen Vereinbarung der
- zwingenden - gesetzlichen Kündigungsfrist nach §
120 Abs. 2 ZGB DDR). Dispositive gesetzliche Kündigungsfristen,
die Gegenstand vertraglicher Vereinbarung werden,
erhalten dadurch - unabhängig davon, ob es sich dabei
um eine Individual- oder Formularvereinbarung handelt
- einen von der gesetzlichen Regelung losgelösten,
vertraglichen Geltungsgrund.
b) Auch aus dem sachlichen Zusammenhang von Art. 229
§ 3 Abs. 10 EGBGB mit § 573 c Abs. 4 BGB ergibt sich,
daß alle vertraglichen Vereinbarungen über Kündigungsfristen
von der Übergangsvorschrift erfaßt werden, unabhängig
davon, ob es sich um Individualabreden oder Formularklauseln
handelt. Indem die Übergangsvorschrift die Anwendung
des § 573 c Abs. 4 BGB auf einen zeitlich eingegrenzten
Kreis mietvertraglicher Vereinbarungen über die Kündigungsfristen
beschränkt, setzt Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB voraus,
daß die betreffenden Vereinbarungen unter § 573 c
Abs. 4 BGB fallen. Die tatbestandlichen Voraussetzungen
in beiden Vorschriften sind insoweit die gleichen.
§ 573 c Abs. 4 BGB bezieht sich auch - und gerade
- auf von § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichende Klauseln
in Formularmietverträgen. Für die Übergangsvorschrift,
die den Eintritt der Rechtsfolge des § 573 c Abs.
4 BGB auf nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes
abgeschlossene Vereinbarungen beschränkt, gilt nichts
anderes. Auch in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geht es
ebenso wie in § 573 c Abs. 4 BGB sowohl um individualvertragliche
als auch um formularvertragliche Vereinbarungen von
Kündigungsfristen, die zum Nachteil des Mieters von
den gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 c Abs.
1 und 3 BGB abweichen.
c) Der Auffassung des Senats steht nicht entgegen,
daß der Rechtsausschuß des Bundestages die Übergangsvorschrift
in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB anders verstanden wissen
wollte, als es ihrem Wortlaut und ihrem sachlichen
Zusammenhang mit § 573 c Abs. 4 BGB entspricht. Nach
der Begründung der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses
soll Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - anders als § 573
c Abs. 4 BGB - nicht alle mietvertraglichen Vereinbarungen
über Kündigungsfristen, die zum Nachteil des Mieters
von § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichen, erfassen,
sondern nur dann eingreifen, wenn Kündigungsfristen
"tatsächlich vereinbart worden sind, ihnen also von
den Parteien eine besondere eigenständige (konstitutive)
Bedeutung zugemessen wurde" (BT-Drucks. 14/5663, S.
83). Nur - in diesem Sinn - "echte" Vereinbarungen
sollen nach der Vorstellung des Rechtsausschusses
aus Vertrauensschutzgründen respektiert und von einer
rückwirkenden Nichtigkeit nach § 573 c Abs. 4 BGB
verschont bleiben (aaO). Dagegen soll die Rechtsfolge
des § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001
abgeschlossene Mietverträge in der Regel anzuwenden
sein, wenn diese im Rahmen einer Formularklausel den
Wortlaut der bisherigen gesetzlichen Regelung der
Kündigungsfristen nur wiederholt hätten und damit
von der Neuregelung in § 573 c BGB zum Nachteil des
Mieters abwichen (aaO).
Die Auffassung des Rechtsausschusses über die von
ihm als sachgerecht angesehene Begrenzung des Vertrauensschutzes
auf "echte" Vereinbarungen über die Kündigungsfristen
in Altverträgen rechtfertigt es jedoch nicht, Art.
229 § 3 Abs. 10 EGBGB einschränkend dahin auszulegen,
daß die Übergangsvorschrift auf die "Mehrzahl der
Formularverträge", wie es dem Rechtsausschuß vorgeschwebt
hat, nicht anzuwenden wäre, so daß diese Verträge
von der Nichtigkeitsfolge des § 573 c Abs. 4 BGB erfaßt
würden. Eine Differenzierung zwischen "echten" und
"unechten" Vereinbarungen im Sinne der Begründung
der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses wird
in der Gesetz gewordenen Formulierung der Übergangsvorschrift
und in § 573 c Abs. 4 BGB, auf den Art. 229 § 3 Abs.
10 EGBGB Bezug nimmt, nicht vorgenommen. Eine Begrenzung
des Vertrauensschutzes gegenüber einer (unechten)
Rückwirkung des § 573 c Abs. 4 BGB auf die vom Rechtsausschuß
genannten Vereinbarungen würde darüber hinaus die
Rechtssicherheit beeinträchtigen und damit das auch
vom Rechtsausschuß hervorgehobene Ziel der Mietrechtsreform
verfehlen, durch eine verständliche und transparente
Gestaltung des Mietrechts dem Rechtsfrieden zu dienen
(aaO, S. 2).
aa) Nach dem Wortlaut des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB
und dem sachlichen Zusammenhang der Übergangsvorschrift
mit § 573 c Abs. 4 BGB erstreckt sich der Vertrauensschutz
gegenüber einer (unechten) Rückwirkung des § 573 c
Abs. 4 BGB - wie dargelegt - auf alle vor dem 1. September
2001 getroffenen mietvertraglichen Vereinbarungen
über Kündigungsfristen, die zum Nachteil des Mieters
von § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichen. Ein uneingeschränkter
Bestandsschutz solcher Vereinbarungen - seien es nun
Individualabreden oder formularvertragliche Klauseln
- entsprach auch der Zielsetzung des Gesetzentwurfs
der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz. In
der Begründung des Gesetzentwurfs wird darauf hingewiesen,
daß Übergangsvorschriften aus Gründen des Vertrauensschutzes
und der Rechtssicherheit erforderlich seien, weil
Mietverhältnisse zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten
des neuen Rechts bestanden hätten und Mieter und Vermieter
sich auf die bis zu diesem Zeitpunkt geltende alte
Rechtslage eingestellt und den Vertrag dementsprechend
ausgestaltet hätten (BT-Drucks. 14/4553, S. 75). Insbesondere
wird zu der Übergangsvorschrift für die Fortgeltung
vertraglich geregelter Kündigungsfristen ausgeführt,
durch die Regelung werde "aus Gründen des Vertrauensschutzes
sichergestellt, daß vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes
wirksam vereinbarte Kündigungsfristen auch zukünftig
wirksam bleiben" (BT-Drucks. 14/4553, S. 77). Der
Gesetzentwurf der Bundesregierung stellte damit allein
auf die Wirksamkeit früherer vertraglicher Vereinbarungen
über Kündigungsfristen ab, ohne zwischen "echten"
und "unechten" Vereinbarungen zu unterscheiden.
Der Rechtsausschuß hat der von der Bundesregierung
vorgeschlagenen Fassung der Übergangsvorschrift ohne
Änderungsvorschlag zugestimmt. Er hat zwar der Übergangsvorschrift
einen vom Regierungsentwurf abweichenden Sinn verleihen
wollen, von einer entsprechenden Änderungsempfehlung
aber abgesehen. Dem Rechtsausschuß sind Bedenken,
ob sein Verständnis der Übergangsvorschrift in der
Bestimmung selbst zum Ausdruck kommt, durchaus bewußt
gewesen. Er hat "zunächst erwogen, eine entsprechende
Klarstellung im Gesetz vorzunehmen" (BT-Drucks. 14/5663,
S. 83). Wenn der Rechtsausschuß gleichwohl eine Klarstellung
"im Ergebnis" für nicht erforderlich gehalten hat,
weil sich bereits aus dem Wortlaut der Übergangsvorschrift
ausreichend ergebe, daß diese auf die Mehrzahl der
Formularverträge keine Anwendung finden dürfte, so
stellt dies eine sachlich unzutreffende und die Rechtsanwendung
nicht bindende Auffassung über die rechtliche Bedeutung
der Formulierung "durch Vertrag vereinbart" dar. Ein
Ausschluß von mietvertraglichen Formularklauseln,
welche die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen
wiedergeben, ist daraus nicht herzuleiten. Auch solche
Formularklauseln in Mietverträgen stellen - wie dargelegt
- vertragliche Vereinbarungen im Rechtssinn dar und
enthalten entgegen der Auffassung des Rechtsausschusses
keine bloße Information über die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Die Vorstellungen des Rechtsausschusses über eine
gebotene Einschränkung des Anwendungsbereichs der
Übergangsvorschrift hätten rechtliche Wirkung nur
erlangen können, wenn der Rechtsausschuß eine dafür
erforderliche Änderungsempfehlung ausgesprochen hätte
und die Übergangsvorschrift in entsprechend geänderter
Fassung Gesetz geworden wäre.
bb) Hinzu kommt, daß einer Differenzierung zwischen
"echten" und "unechten" Vereinbarungen bei der Anwendung
der Übergangsvorschrift das Gebot der Rechtssicherheit
entgegensteht, das vom Rechtsausschuß in seinen Ausführungen
zur Übergangsvorschrift nicht angesprochen und berücksichtigt
wird. Die vom Rechtsausschuß vorgenommene - dem Zivilrecht
unbekannte - Unterscheidung zwischen "echten" und
"unechten" Vereinbarungen hätte erhebliche Rechtsunsicherheit
über den Fortbestand der in Altverträgen geregelten
Kündigungsfristen zur Folge und würde damit das im
Gesetzentwurf der Bundesregierung und auch in der
Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses hervorgehobene
Ziel der Mietrechtsreform gefährden, die Rechtslage
für Mieter und Vermieter klar und transparent zu gestalten
und dadurch die Rechtssicherheit und den Rechtsfrieden
zu fördern (BT-Drucks. 14/4553, S. 1; BT-Drucks. 14/5663,
S. 2). Eine Übergangsvorschrift hat die Aufgabe, eine
klare Regelung darüber zu treffen, für welche Sachverhalte
das neue Recht gilt und für welche es nicht gelten
soll. Dementsprechend ist in der Begründung des Gesetzentwurfs
der Bundesregierung zu den Übergangsvorschriften für
die Mietrechtsreform ausgeführt, sie verfolgten "das
gleiche Ziel wie die Mietrechtsreform, nämlich im
Interesse von Mietern und Vermietern leicht verständlich
und praktikabel zu sein" (BT-Drucks. 14/4553, S. 75).
Diese Zielsetzung, die sich auch der Rechtsausschuß
zu eigen gemacht hat (BT-Drucks. 14/5663, S.2), würde
verfehlt, wenn der Anwendungsbereich des Art. 229
§ 3 Abs. 10 EGBGB und damit die Frist für die Kündigung
eines vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrages
durch den Mieter von den vom Rechtsausschuß für maßgeblich
gehaltenen tatsächlichen Umständen abhinge. Die vom
Rechtsausschuß vorgenommene Unterscheidung zwischen
"echten" und "unechten" Vereinbarungen würde die Notwendigkeit
nach sich ziehen, die tatsächlichen Umstände des lange
zurückliegenden Vertragsschlusses aufzuklären. Von
diesen Umständen sollte es nach den Ausführungen des
Rechtsausschusses abhängen, ob Formularklauseln in
Altverträgen, die den Wortlaut der früheren gesetzlichen
Regelung (§ 565 Abs. 2 BGB a.F.) wiederholen, nach
§ 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sind oder von dieser
Rechtsfolge nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB verschont
bleiben. Es müßte aufgeklärt werden, ob der Formularklausel
in dem Mietvertrag von den Parteien bei Vertragsschluß
"eine besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung
zugemessen" worden war (aaO, S. 83). Dies wiederum
soll davon abhängen, ob "sich aus dem Vertragskontext
oder sonstigen Umständen bei Vertragsschluß ergibt,
daß die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung
der gesetzlichen Fristen hatten und gerade vor diesem
Hintergrund diese Regelung ganz bewußt getroffen haben"
oder ob "die Parteien den Gesetzeswortlaut lediglich
der Vollständigkeit halber zur bloßen Information
über die bestehende Rechtslage im Vertragstext wiedergegeben
haben" (aaO, S. 83). Darüber müßten sich die Mietvertragsparteien
zur Ermittlung der Frist für die Kündigung eines Mieters
schon bei Ausspruch oder Entgegennahme einer solchen
Kündigung Gewißheit zu verschaffen versuchen. Mietvertragsparteien
ohne entsprechende Gesetzeskenntnisse würden jedoch
kaum beurteilen können, ob in ihrem Fall die in den
Vertrag aufgenommene frühere gesetzliche Kündigungsfrist
gilt oder die der neuen gesetzlichen Regelung in §
573 c Abs. 1 BGB. Die mit der Mietrechtsreform verknüpfte
Erwartung, Mieter und Vermieter würden durch die Mietrechtsreform
"in die Lage versetzt, ihre wesentlichen Rechte und
Pflichten auch ohne fachlichen Beistand unmittelbar
aus dem Gesetz entnehmen zu können" (BT-Drucks. 14/4553,
S. 1), wäre nicht zu verwirklichen, wenn die Ermittlung
der Frist für die Kündigung eines Altvertrages durch
den Mieter mit der Notwendigkeit einer aufwendigen
Aufklärung der tatsächlichen Umstände des lange zurückliegenden
Vertragsschlusses belastet wäre. Im übrigen wäre es
in einem Streitfall wenig aussichtsreich, nach langer
Zeit tatsächliche Umstände des Vertragsschlusses aufzuklären,
auf die es damals nicht ankam und die deshalb von
keiner Vertragspartei für spätere Beweiszwecke dokumentiert
wurden.
Eine Auslegung der Übergangsvorschrift im Sinne der
Vorstellungen des Rechtsausschusses würde deshalb
Ungewißheit über die Wirksamkeit einer vom Mieter
beabsichtigten oder ausgesprochenen Kündigung schaffen
und damit Streit über eine solche Kündigung herausfordern.
Die auch vom Rechtsausschuß hervorgehobene Zielsetzung
der Mietrechtsreform, dem Rechtsfrieden zu dienen
(BT-Drucks. 14/5663, S. 2), erfordert es, die Nichtigkeitsfolge
des § 573 c Abs. 4 BGB - wie es dem Wortlaut der Übergangsvorschrift,
ihrem sachlichen Zusammenhang mit § 573 c Abs. 4 BGB,
der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung
und dem Gebot der Rechtssicherheit entspricht - auf
vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform getroffene
Vereinbarungen über Kündigungsfristen auch dann nicht
rückwirkend anzuwenden, wenn es sich dabei um Formularklauseln
handelt, in denen die Geltung der früheren gesetzlichen
Kündigungsfristen wirksam vereinbart worden war. Der
Mieter wird nicht unzumutbar dadurch belastet, daß
er grundsätzlich an den vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen
festgehalten wird. Er hat - wie schon nach bisherigem
Recht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7.
Aufl., Nach § 564 BGB, Rdnr. 10) - in den vom Rechtsausschuß
angesprochenen Härtefällen einen Anspruch auf vorzeitige
Aufhebung des Mietvertrages, wenn er einen Ersatzmieter
stellt.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Kündigungsfristen)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Vereinbarte Kündigungsfristen
im Mietvertrag).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters.
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Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
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