Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Beklagte sei nach dem Mietvertrag nicht zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB
gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Sie benachteilige die Beklagte unangemessen,
da sie die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen habe. Eine in
vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Bestimmung, wonach dem
Mieter ein über die Mietzeit hinausgehender Abnutzungszeitraum auferlegt
werde, sei unwirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses
nicht renoviert und der Vermieter hierzu auch nicht verpflichtet gewesen
sei. Die in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB enthaltene Regelung könne von einem
unbefangenen Mieter nicht eindeutig dahin verstanden werden, daß lediglich
eine ab Mietbeginn laufende Fristenregelung gewollt sei. Aus der Verwendung
des Wortes "spätestens" in Nr. 5 Abs. 2 AVB ergebe sich, daß der Mieter verpflichtet sei, bei Vorliegen eines entsprechenden Bedarfs zu renovieren. Dies
ermögliche es dem Vermieter, den Mieter schon vor dem Ablauf der Fristen,
möglicherweise schon bei Beginn des Mietverhältnisses, in Anspruch zu nehmen.
Die Bestimmung in Nr. 5 Abs. 3 stehe, soweit sie eine Verkürzung der
Fristen zum Gegenstand habe, in Widerspruch zu der in Nr. 5 Abs. 2 getroffenen
Regelung. Die Regelung werde damit insgesamt im Sinne von § 5 AGBG
unklar und sei bei kundenfeindlichster Auslegung unwirksam.
II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gemäß § 326
Abs. 1 BGB a.F. liegen vor; die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches
in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung sind anzuwenden, da das
Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete (Art. 229 § 5 EGBGB).
a) Die Beklagte war gemäß § 3 Ziff. 8 (a) des Mietvertrags in Verbindung
mit Nr. 13 Abs. 3 und Nr. 5 Abs. 2 und 3 der in den Mietvertrag einbezogenen
AVB zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entgegen der Auffassung
des Berufungsgerichts sind Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB nicht gemäß § 9
AGBG (nunmehr § 307 BGB) unwirksam.
Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung
ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den
Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen
(erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt
auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war
und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (BGHZ 101, 253). Dies hat das Berufungsgericht
nicht verkannt.
Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB
dahin ausgelegt, daß sie eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung auch
hinsichtlich vorvertraglicher Abnutzungszeiträume begründen. Entgegen der
Auffassung des Berufungsgerichts besteht zwischen den beiden vertraglichen
Regelungen auch kein Widerspruch, der zur Anwendung der Unklarheitenregel
gemäß § 5 AGBG (jetzt § 305 c Abs. 2 BGB) führt.
Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen
Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung
findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Herausgeber des von
der Klägerin verwendeten Vertragsformulars ist der Gesamtverband Gemeinnütziger
Wohnungsunternehmen e.V.; von einer überregionalen Verwendung ist
daher auszugehen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven
Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen
und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der
normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten
des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders
zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.).
Nr. 5 Abs. 2 AVB ist nach diesem Maßstab nicht zu entnehmen, daß die
Renovierungspflicht sich auf einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum erstreckt.
Gemäß Nr. 5 Abs. 2 Satz 1 AVB sind die Schönheitsreparaturen "während
der Dauer des Vertrages" auszuführen. Nach Satz 3 dieser Klausel sind
die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort aufgeführten Zeiträume
auszuführen. Hieraus ergibt sich mangels gegenteiliger Anhaltspunkte,
daß der Mieter lediglich für die während der Mietzeit entstehende Abnutzung zu
Renovierungsleistungen verpflichtet ist. Der Senat hat in dem Rechtsentscheid
vom 1. Juli 1987 zu einer lediglich in einzelnen Formulierungen abweichenden,
jedoch inhaltsgleichen Klausel ausgeführt, daß sich gegen eine Auslegung, wonach
die Renovierungspflicht lediglich für die während der Mietzeit abgelaufenen
Fristen bestehe, keine Einwände erheben ließen (BGHZ 101, 253, 265 f.;
Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d;
vgl. auch BGHZ 105, 71, 85 hinsichtlich einer Kostenabgeltungsklausel). Diese
Auslegung trifft auch für den vorliegenden Fall zu. Entgegen der Annahme des
Berufungsgerichts unterscheiden sich die beiden Klauseln nicht dadurch, daß in
der dem Rechtsentscheid zugrundeliegenden Klausel das Wort "spätestens"
gefehlt habe. Die Revision verweist mit Recht darauf, daß die Klauseln auch
insoweit identisch sind (vgl. BGHZ 101, 253, 254).
Des weiteren handelt es sich entgegen der von der Beklagten in ihrer
Revisionserwiderung vertretenen Auffassung bei der in den AVB der Klägerin
enthaltenen Fristenbestimmung nicht um einen "starren" Fristenplan, der gegebenenfalls
geeignet ist, den Mieter im Sinne des § 9 AGBG beziehungsweise
§ 307 BGB unangemessen zu benachteiligen (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni
2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Die in Nr. 5 Abs. 2 der AVB enthaltene
Fristenbestimmung verpflichtet den Mieter nicht zur Vornahme allein am Fristenplan
ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tatsächlich
bestehenden Renovierungsbedarf. Vielmehr ist die Klägerin gemäß
Nr. 5 Abs. 3 ihrer AVB auf Antrag des Mitglieds (Mieters) verpflichtet, die Fristen
des Plans nach billigem Ermessen zu verlängern, wenn der Zustand der Wohnung
dies in besonderen Ausnahmefällen zuläßt; hierauf besteht ein Anspruch
des Mieters. Diese Regelung trägt dem Interesse des Mieters, die Wohnung
nicht unabhängig von einem tatsächlichen Bedarf renovieren zu müssen, hinreichend
Rechnung.
b) Die Verpflichtung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen
war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Gemäß
Nr. 13 Abs. 3 AVB sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB fälligen Schönheitsreparaturen
rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.
Es kann dahinstehen, ob die Beklagte, wie sie unter Beweisantritt vorträgt, zuletzt
im Frühjahr 2000 Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. Zwar wären
dann bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsintervalle
nach dem Fristenplan noch nicht abgelaufen gewesen. Jedoch waren die
Schönheitsreparaturen auch in diesem Falle (erneut) fällig. Die Klägerin hat von
ihrem durch Nr. 5 Abs. 3 AVB eingeräumten Recht, die Renovierungsfristen zu
verkürzen, wirksam Gebrauch gemacht. Nach den insoweit unangegriffenen
Feststellungen des Amtsgerichts befand sich die Wohnung bei Beendigung des
Mietverhältnisses in einem stark abgenutzten Zustand und war daher renovierungsbedürftig.
Die Beklagte hat hiergegen in der Berufungsinstanz lediglich
eingewandt, die Klägerin habe sie zu keinem Zeitpunkt aufgefordert, Schönheitsreparaturen
unter Verkürzung der vertraglich vereinbarten Fristen durchzuführen.
Einer so formulierten Aufforderung bedurfte es jedoch nicht. Vielmehr ist
es für die Fristverkürzung gemäß Nr. 5 Abs. 3 AVB seitens des Vermieters erforderlich,
aber auch ausreichend, den Mieter darauf hinzuweisen, daß ein Renovierungsbedarf
besteht und die Schönheitsreparaturen daher fällig sind. Diesen
Anforderungen genügt jedenfalls das an die Prozeßbevollmächtigten der
Beklagten gerichtete Schreiben der Klägerin vom 18. März 2002, in dem sie
erklärt, die - nach ihrer Auffassung nicht erfolgten - Schönheitsreparaturen seien
"rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen".
c) Auch die weiteren Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen
vor, so daß offenbleiben kann, ob die Beklagte bereits im Zeitpunkt des Auszugs
die Erfüllung ihrer Renovierungsverpflichtung ernsthaft und endgültig verweigert
hat. Die Beklagte befand sich spätestens aufgrund des Schreibens der
Klägerin vom 8. Mai 2002 mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen im
Verzug. Die Klägerin hat ihr anschließend mit Schreiben vom 4. Juni 2002 eine
Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt.
2. Die Klägerin kann von der Beklagten Schadensersatz wegen der Renovierungskosten
in Höhe von 1.640,99 € gemäß ihrer Bezifferung durch Kostenvoranschlag
vom 22. Januar 2003 nebst beantragten Prozeßzinsen (§ 291
BGB) verlangen; der Anspruch ist nicht wegen der von der Klägerin durchgeführten
Umbauarbeiten zu kürzen.
a) Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der
Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters
auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des
Senats im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch
in Geld um, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt
(BGHZ 92, 363, 369 ff., 372 f.; vgl. des weiteren BGHZ 151, 53, 57 f.).
Ist anzunehmen, daß der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung
bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen,
braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu
entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen (BGHZ 92,
363, 373).
Dies setzt jedoch voraus, daß der Mieter - wie in dem der Entscheidung
BGHZ 92, 363 zugrundeliegenden Fall - erfüllungsbereit ist. Denn nur in diesem
Falle ist anzunehmen, daß der Mieter auch tatsächlich Schönheitsreparaturen
in kostensparender Eigenleistung erbracht hätte. Steht dagegen fest, daß der
Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen ablehnt, kann der Vermieter
den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen
hätte aufwenden müssen (vgl. LG Dortmund, WuM 1985, 226; Scheuer in
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,
V Rdnr. 189; Harsch in Schmid (Hrsg.), Miete und Mietprozeß, 2003, Kap. 7
Rdnr. 183 f.). Der Anspruch ist allerdings der Höhe nach durch die Ersatzvornahmekosten
begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte leisten
müssen (BGHZ 92, 363, 373); ferner ist er insoweit zu kürzen, als durch
den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten
Verkleinerung der Wohnfläche.
Dies ergibt sich aus der im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung
vorzunehmenden Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters und
des Mieters. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
ist Teil des von ihm geschuldeten Entgelts (BGHZ 92, 363, 370 f.; 101,
253, 262; 105, 71, 79 ff.). Auch nach Durchführung der Umbauarbeiten sind
Schönheitsinstandsetzungen, wenn auch - umbaubedingt - möglicherweise in
verändertem Umfang, zur Wiederherrichtung der Wohnung erforderlich (BGHZ
92, 363, 372). Der Vermieter hat daher Anspruch auf den Betrag, der - mangels
Erfüllungswillens des zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten
Mieters -, zu ihrer Vornahme erforderlich ist. Der Mieter wird hierdurch einerseits
nicht schlechter gestellt, als wenn an der Wohnung keine Umbauarbeiten
vorgenommen worden wären, da er auch in diesem Falle die Ersatzvornahmekosten
hätte tragen müssen; andererseits braucht er nicht mehr an Renovierungsaufwand
zu erstatten, als nach Umgestaltung der Mieträume noch besteht.
Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht,
und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich
verpflichtet hat (vgl. BGHZ 92, 363, 373).
So liegt es hier. Die Beklagte hat bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses
durch ihre Prozeßbevollmächtigten ihre vertragliche Verpflichtung zur
Vornahme der Schönheitsreparaturen in Abrede gestellt. Sie ist aus der Wohnung ausgezogen, ohne Renovierungsarbeiten vorgenommen zu haben und
hat diese auch trotz anschließender Aufforderung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung
nicht ausgeführt.
b) Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der erforderlichen Renovierungskosten
ist in der zuletzt geltend gemachten Höhe von 1.640,99 € begründet.
Die Beklagte hat die im Kostenvoranschlag vom 22. Januar 2003 - unter
Herausrechnung von durch die Umbaumaßnahmen betroffenen Wandflächen -
enthaltenen Kostenpositionen nicht bestritten. Soweit sie behauptet hat, es seien
in größerem Umfang Wandflächen von den Umbaumaßnahmen betroffen,
steht dies dem Anspruch der Klägerin, wie oben a) ausgeführt, nicht entgegen.
Daß infolge der Umbaumaßnahmen Renovierungsaufwand erspart worden ist,
ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
3. Des weiteren kann die Klägerin gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. Schadensersatz
wegen Mietausfalls in Höhe des vom erstinstanzlichen Gericht zugesprochenen
Betrags von insgesamt 504,64 € verlangen. Das Amtsgericht hat
einen Mietausfallschaden der Klägerin infolge der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen
für die Monate Mai und Juni 2002 in Höhe der jeweiligen Monatsmiete
von 252,32 € angenommen. Dagegen hat die Beklagte in den
Rechtsmittelverfahren keine Einwendungen erhoben.
III.
Auf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil daher aufzuheben,
und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist zurückzuweisen.
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