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VIII. Zivilsenat 20.10.2004 VIII
ZR 378/03
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Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn
nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung
von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe
eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen
(erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisse zu laufen
beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei
Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch
des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den
Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung
von BGHZ 101, 253 ff.).
Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen
benachteiligenden "starren" Fristenplan handelt es
sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden
Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet
ist. BGB §§ 535 ff.
Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses
in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich
sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen)
Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung
in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag
nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem
Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch
Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und
hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen
nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für
das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten,
den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf
die mündliche Verhandlung vom 22. September 2004 für
Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der
21. Zivilkammer/ Berufungskammer des Landgerichts
Darmstadt vom 26. November 2003 aufgehoben. Die Berufung
der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Rüsselsheim
vom 26. März 2003 wird zurückgewiesen. Die Kosten
der Rechtsmittelverfahren hat die Beklagte zu tragen.
Tatbestand:
Die Klägerin, eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft,
verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen der
Kosten von Schönheitsreparaturen und wegen Mietausfalls.
Die Beklagte, seinerzeit Mitglied der Klägerin, war
aufgrund Dauernutzungsvertrags vom 19. Juli 1984 Mieterin
einer Wohnung der Klägerin in R. . Das Mietverhältnis
endete durch Kündigung der Beklagten am 30. April
2002.
Gemäß § 3 Abs. 8 (a) des Mietvertrags hat das Mitglied
(= Mieter) nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen
(AVB) die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die AVB
der Klägerin in der in den Vertrag einbezogenen Fassung
D 1981 enthalten unter anderem folgende Regelungen:
"Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume
(2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages
übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der
Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht
auszuführen. … Die Schönheitsreparaturen sind spätestens
nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre … in
Wohn- und Schlafräumen,
Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
…
(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand
der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten
Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine
Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des
Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt,
nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich
der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu
verlängern oder zu verkürzen.
Nr. 13 Rückgabe der überlassenen Wohnung …
(3) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen,
so sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 fälligen Schönheitsreparaturen
rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses
nachzuholen. …"
In einem an die Prozeßbevollmächtigten der Beklagten
gerichteten Schreiben der Klägerin vom 18. März 2002
heißt es: "… Bei Auszug sind die Schönheitsreparaturen
nach Nr. 13 III AVB rechtzeitig vor Beendigung des
Nutzungsverhältnisses nachzuholen. Da dies unstreitig
nicht erfolgt ist, könnten wir auf der Nachholung
bestehen. Kulanterweise haben wir uns jedoch bereit
erklärt, auf die Nachholung zu verzichten, sofern
der Teppichboden sowie die Tapeten entfernt werden
und die Wohnung ansonsten in einen ordnungsgemäßen
Rückgabezustand versetzt wird. …"
Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses
befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten
Zustand. Die Beklagte vertrat die Auffassung, zu einer
Renovierung bei Auszug nicht verpflichtet zu sein;
sie zog aus der Wohnung aus, ohne Schönheitsreparaturen
oder die von der Klägerin im Schreiben vom 18. März
2002 genannten Arbeiten ausgeführt zu haben. Aufforderungen
der Klägerin mit Schreiben vom 8. Mai 2002 und vom
4. Juni 2002 unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung
kam sie nicht nach. Die Klägerin hat die Renovierungskosten
zunächst aufgrund eines Kostenvoranschlags vom 18.
September 2002 auf 2.248,17 € beziffert. Sie hat mittlerweile
in der Wohnung Umbauarbeiten vorgenommen, insbesondere
Dachgauben einbauen lassen. Die Klägerin hat die Renovierungskosten
aufgrund eines Kostenvoranschlags vom 22. Januar 2003
- unter Herausrechnung von durch die Umbaumaßnahmen
betroffenen Wandflächen in der Wohnung - zuletzt auf
1.640,99 € beziffert.
Des weiteren macht die Klägerin einen Schadensersatzanspruch
wegen Mietausfalls für die Monate Mai bis einschließlich
Juli 2002 in Höhe von insgesamt 756,96 € geltend.
Sie behauptet, die Vermietung der Wohnung sei ihr
in diesem Zeitraum wegen der nicht durchgeführten
Schönheitsreparaturen nicht möglich gewesen, da sie
der Beklagten zunächst eine Nachfrist habe setzen
und anschließend Fachfirmen habe beauftragen müssen.
Die Klägerin hat mit ihrer Klage zunächst Zahlung
der Renovierungskosten in Höhe von 2.248,17 € sowie
des entgangenen Mietzinses von 756,96 € - insgesamt
3.005,13 € - nebst Zinsen verlangt. In Höhe des Differenzbetrags
zwischen den vorgenannten Kostenvoranschlägen von
607,18 € haben die Parteien den Rechtsstreit in der
Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das
Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der zuletzt
geltend gemachten Renovierungskosten von 1.640,99
€ sowie des Mietausfallschadens für die Monate Mai
und Juni 2002 von insgesamt 504,64 € nebst Zinsen
stattgegeben und die Klage wegen des weitergehenden
Mietausfallschadens abgewiesen. Auf die Berufung der
Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt
abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung
des erstinstanzlichen Urteils.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Schadensersatz
wegen Mietausfall)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Mietausfall und Schadensersatzforderung).
Alle hier zitierten Urteile des BGHs sind Leitsatzentscheidungen.
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