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VIII. Zivilsenat 20.10.2004 VIII ZR 378/03

Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisse zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.).
Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden "starren" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist. BGB §§ 535 ff.
Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. September 2004 für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer/ Berufungskammer des Landgerichts Darmstadt vom 26. November 2003 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Rüsselsheim vom 26. März 2003 wird zurückgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat die Beklagte zu tragen.

Tatbestand:
Die Klägerin, eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft, verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen der Kosten von Schönheitsreparaturen und wegen Mietausfalls.
Die Beklagte, seinerzeit Mitglied der Klägerin, war aufgrund Dauernutzungsvertrags vom 19. Juli 1984 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in R. . Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Beklagten am 30. April 2002.
Gemäß § 3 Abs. 8 (a) des Mietvertrags hat das Mitglied (= Mieter) nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die AVB der Klägerin in der in den Vertrag einbezogenen Fassung D 1981 enthalten unter anderem folgende Regelungen: "Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume
(2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. … Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre … in Wohn- und Schlafräumen,
Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
…
(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
Nr. 13 Rückgabe der überlassenen Wohnung …
(3) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen. …"
In einem an die Prozeßbevollmächtigten der Beklagten gerichteten Schreiben der Klägerin vom 18. März 2002 heißt es: "… Bei Auszug sind die Schönheitsreparaturen nach Nr. 13 III AVB rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen. Da dies unstreitig nicht erfolgt ist, könnten wir auf der Nachholung bestehen. Kulanterweise haben wir uns jedoch bereit erklärt, auf die Nachholung zu verzichten, sofern der Teppichboden sowie die Tapeten entfernt werden und die Wohnung ansonsten in einen ordnungsgemäßen Rückgabezustand versetzt wird. …"
Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Beklagte vertrat die Auffassung, zu einer Renovierung bei Auszug nicht verpflichtet zu sein; sie zog aus der Wohnung aus, ohne Schönheitsreparaturen oder die von der Klägerin im Schreiben vom 18. März 2002 genannten Arbeiten ausgeführt zu haben. Aufforderungen der Klägerin mit Schreiben vom 8. Mai 2002 und vom 4. Juni 2002 unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung kam sie nicht nach. Die Klägerin hat die Renovierungskosten zunächst aufgrund eines Kostenvoranschlags vom 18. September 2002 auf 2.248,17 € beziffert. Sie hat mittlerweile in der Wohnung Umbauarbeiten vorgenommen, insbesondere Dachgauben einbauen lassen. Die Klägerin hat die Renovierungskosten aufgrund eines Kostenvoranschlags vom 22. Januar 2003 - unter Herausrechnung von durch die Umbaumaßnahmen betroffenen Wandflächen in der Wohnung - zuletzt auf 1.640,99 € beziffert.
Des weiteren macht die Klägerin einen Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls für die Monate Mai bis einschließlich Juli 2002 in Höhe von insgesamt 756,96 € geltend. Sie behauptet, die Vermietung der Wohnung sei ihr in diesem Zeitraum wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht möglich gewesen, da sie der Beklagten zunächst eine Nachfrist habe setzen und anschließend Fachfirmen habe beauftragen müssen. Die Klägerin hat mit ihrer Klage zunächst Zahlung der Renovierungskosten in Höhe von 2.248,17 € sowie des entgangenen Mietzinses von 756,96 € - insgesamt 3.005,13 € - nebst Zinsen verlangt. In Höhe des Differenzbetrags zwischen den vorgenannten Kostenvoranschlägen von 607,18 € haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der zuletzt geltend gemachten Renovierungskosten von 1.640,99 € sowie des Mietausfallschadens für die Monate Mai und Juni 2002 von insgesamt 504,64 € nebst Zinsen stattgegeben und die Klage wegen des weitergehenden Mietausfallschadens abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.