Entscheidungsgründe:
Die Revision und die Anschlußrevision haben Erfolg.
Sie führen zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur
Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in NZM 2003,
278 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt:
Die Beklagte sei zur Minderung der Miete aufgrund der
tatsächlichen Wohnfläche von 89 m2 statt der im Mietvertrag
aufgeführten Größe von 110 m2 berechtigt. Dabei habe
es sich nicht nur um eine unverbindliche Beschreibung
gehandelt, sondern um eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit.
Die abweichende Wohnfläche beeinträchtige die Tauglichkeit
der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur
unerheblich. Es komme nicht darauf an, ob die Beklagte
in dem von ihr ausgeübten konkreten Mietgebrauch durch
die Mindergröße beeinträchtigt gewesen sei.
Eine Flächendifferenz von mehr als 19 % berechtige zu
einer monatlichen Minderung von 295,91 DM oder 151,30
€, somit insgesamt von 1.210 € für den hier maßgeblichen
Zeitraum. Im übrigen bleibe die Beklagte zur Zahlung
verpflichtet. Soweit diese hilfsweise unter dem Gesichtspunkt
einer vermeintlichen Mietpreisüberhöhung mit Rückzahlungsansprüchen
von monatlich 84,30 DM für die Zeit ab dem 1. Oktober
1997 die Aufrechnung erklärt habe, hätte sie, da die
Aufrechnungsforderung die Klageforderung übersteige,
angeben müssen, in welcher Reihenfolge - bezogen auf
die einzelnen Monate - sie die von ihr gezahlten Mieten
zurückfordere.
II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung
nicht stand.
1. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung der
restlichen Miete für die Monate August 2001 bis einschließlich
März 2002, wenn die Beklagte die Miete zu Recht nach
§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (für den Monat August 2001)
und § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. (für die Folgezeit)
gemindert hat. Soweit die Beklagte sich darauf beruft,
die tatsächliche Größe der gemieteten Wohnung bleibe
erheblich hinter der im Mietvertrag angegebenen Fläche
zurück, kann dies einen Mangel der Mietsache darstellen,
der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt, wenn
die Abweichung mehr als 10 % beträgt (Senat, Urteil
vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 unter II 2, zur Veröffentlichung
bestimmt). Dies hat das Berufungsgericht zutreffend
ausgeführt.
a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, bei der Angabe
der Wohnfläche im Mietvertrag handele es sich nicht
um eine unverbindliche Beschreibung, ist aus Rechtsgründen
nicht zu beanstanden und wird auch von der Revision
nicht angegriffen.
b) Ein Sachmangel liegt jedoch nur vor, wenn der nach
dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist
(Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl.,
§ 536 BGB Rdnr. 16). Dies ist dann der Fall, wenn der
tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich
vereinbarten Beschaffenheit nachteilig abweicht. Zur
Größe der Wohnung ist in § 1 des Mietvertrages vereinbart:
"Mietwohnfläche: 110 m2". Der Begriff der "Wohnfläche"
ist auslegungsbedürftig. Ausdrückliche Vereinbarungen
der Parteien oder eine Bezugnahme auf andere Regelungen
und ihre Berechnung liegen nicht vor. Ein allgemeiner,
völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der
Wohnfläche hat sich nicht entwickelt (BGHZ 146, 250,
254 f.; BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96,
NJW 1997, 2874 = WM 1997, 2176 unter II 2 b aa; Urteil
vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912 =
WM 1991, 519 unter II 4; anders für einen hier nicht
einschlägigen Sonderfall Senat, Urteil vom 15. Mai 1991
- VIII ZR 123/90, NJW-RR 1991, 1120 = WM 1991, 1266
unter II 1 aa) und wird auch von den Parteien nicht
vorgetragen. Wie sie den Begriff der "Wohnfläche" verstanden
haben, ist daher vom Gericht nicht festgestellt. Eine
verbindliche Regelung zur Berechnung der Flächen von
preisfreiem Wohnraum fehlt.
aa) Grundsätzlich ist der Begriff der "Wohnfläche" im
Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum
anhand der Bestimmungen der vorliegend für preisgebundenen
Wohnraum noch anwendbaren §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung
(BV), die ab dem 1. Januar 2004 durch die aufgrund §
19 Abs. 1 Satz 2 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung
der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)
im wesentlichen gleichlautend ersetzt worden sind, auszulegen
und zu ermitteln (so auch Börstinghaus: in Schmidt-Futterer,
aaO, § 558, Rdnr. 65; Kraemer, DWW 1998, 365, 371).
Zwar beziehen sich die genannten Vorschriften ihrem
Wortlaut nach nur auf den öffentlich geförderten Wohnraum
und nicht auch auf den frei finanzierten Wohnungsbau.
Sie führen jedoch in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen
und werden in größerem Umfang auch für die Ermittlung
der Wohnflächen im preisfreien Wohnraum herangezogen
(Langenberg, NZM 2003, 177, 179). Die Vorgaben, nach
denen aufgrund der II. BV und der Wohnflächenverordnung
die Wohnfläche zu berechnen ist, sind nicht durch die
Preisbindung des Wohnraums bedingt und stehen damit
in keinem inneren Zusammenhang. Für eine entsprechende
Heranziehung dieser Vorschrift spricht auch, daß die
DIN 283 Teil 2, die bis 1983 im frei finanzierten Wohnungsbau
anwendbar war, im wesentlichen mit §§ 42 bis 44 II.
BVO und den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung übereinstimmt.
Der Umstand, daß die DIN 283 seinerzeit zurückgezogen
wurde, läßt sich nicht gegen ihre inhaltliche Richtigkeit
verwenden. Der Grund der Aufhebung lag allein darin,
daß ein Bedürfnis für eine Regelung zur Berechnung der
Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum irrtümlich verneint
wurde (Nachweise bei Langenberg aaO). Es liegt auf der
Hand, daß auch im frei finanzierten Wohnungsbau ein
erhebliches praktisches Bedürfnis für die Anwendung
eines allgemein anerkannten Maßstabes für die Wohnflächenberechnung
im Mietrecht besteht. Diesem Interesse kann durch die
Heranziehung der II. Berechnungsverordnung in angemessener
Weise Rechnung getragen werden. Im Regelfall werden
deshalb ihre Vorschriften auch für Fälle der vorliegenden
Art maßgebend und eine entsprechende stillschweigende
Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel anzunehmen
sein.
bb) Soweit die Vorschriften der DIN 283 einerseits und
der §§ 42 bis 44 II. BV sowie der Wohnflächenverordnung
andererseits geringfügig voneinander abweichen und bei
der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall unter Umständen
zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, kann dahinstehen,
welche Berechnungsmethode anzuwenden ist. Nach den genannten
Vorschriften sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen
übereinstimmend mit einer lichten Höhe von mindestens
1 Meter und unter 2 Metern zur Hälfte anrechenbar; Räume
und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als
1 Meter sind nicht zu berücksichtigen. Unstreitig beläuft
sich im vorliegenden Fall die danach unter Berücksichtigung
der Dachschrägen im Spitzboden ermittelte Wohnfläche
nicht auf 110 m2, sondern nur auf 89 m2, so daß ein
zur Minderung berechtigender Mangel vorläge.
cc) Die angestellten Erwägungen schließen es allerdings
nicht aus, daß die Parteien dem Begriff der Wohnfläche
im Einzelfall eine von den obigen Ausführungen abweichende
Bedeutung beimessen. Ebenso ist es möglich, daß ein
anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der
Art der Wohnung naheliegender ist. Es erscheint bei
einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten
Spitzboden auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche
der Wohnung nach der DIN 277 (DIN 277 - Grundflächen
und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe 1973/1987)
anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer
lichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen (so für gewerblich
genutzte Flächen der Normenausschuß Bauwesen im Deutschen
Institut für Normung e.V., zitiert nach Isenmann NZM
1998, 749; dagegen Langenberg, NZM 2003, 177, 179; Schießer,
MDR 2003, 1401, 1403). Die tatsächliche Grundfläche
der angemieteten Wohnung beträgt unstreitig 109,03 m2,
so daß - eine Vereinbarung über die Berechnung nach
der reinen Grundfläche unterstellt - gegenüber der angegebenen
Fläche von 110 m2 allenfalls eine unerhebliche Abweichung
vorläge, die nicht zur Minderung berechtigt (§ 536 Abs.
1 Satz 2 BGB n.F. und § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.).
c) Da die nach §§ 133, 157 BGB gebotene Auslegung, wie
die Vertragspartner den Begriff der "Wohnfläche" verstanden
haben, im bisherigen Prozeßverlauf nicht ausreichend
erörtert worden ist und die Sache aus anderen, noch
auszuführenden Gründen ohnehin zurückverwiesen werden
muß, erscheint es sachgerecht, die erforderliche Vertragsauslegung
- gegebenenfalls nach ergänztem Parteivorbringen - dem
Tatrichter zu übertragen. Dabei wird eine bestehende
örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der
oben genannten Bestimmungen zu berechnen, zu berücksichtigen
sein (BGH, Urteil vom 30. November 1990 aaO; vgl. für
Berlin KG, IBR 2001, 202). Sollte eine Mietminderung
wegen einer zu geringen Wohnungsgröße grundsätzlich
in Betracht kommen, wird das Landgericht zusätzlich
zu bedenken haben, daß die Beklagte hinsichtlich einer
Forderung der Kläger für die Monate August bis November
2001 in Höhe von 100 DM monatlich die Aufrechnung erklärt
hat mit Rückforderungsansprüchen wegen zuviel gezahlter
Mieten für die Zeit bis Juli 2001. Entgegen der Ansicht
der Revision scheitern Ansprüche der Beklagten nicht
daran, daß die Flächenabweichung ihr etwa bekannt oder
infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben wäre
(§ 539 BGB a.F.). Selbst wenn die Beklagte gewußt hätte,
daß die lichte Höhe unter Dachschrägen nach den aufgeführten
Vorschriften nicht oder nur zum Teil berücksichtigt
wird, konnte von ihr nicht erwartet werden, allein nach
dem optischen Eindruck die anrechenbare Wohnfläche gemäß
DIN 283 oder § 44 II. BVO auch nur annähernd einzuschätzen
(Kraemer, aaO; Kinne, GE 2003, 100, 102).
2. Die Anschlußrevision ist kraft Gesetzes statthaft
und auch im übrigen zulässig (§ 554 ZPO). Soweit das
Berufungsgericht die Hilfsaufrechnung der Beklagten
mangels hinreichender Bestimmtheit für unzulässig gehalten
hat, kann dem Landgericht ebenfalls nicht gefolgt werden.
a) Die Beklagte hat in der Berufungsinstanz ausgeführt,
aufgrund der tatsächlich geringeren Wohnfläche habe
sie eine Miete von 17,79 DM/m2 gezahlt, die die ortsübliche
Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt. Ihr ständen
deshalb Rückzahlungsansprüche von monatlich 84,30 DM
für die gesamte Mietvertragszeit ab dem 1. Oktober 1997
zu. Der Bestimmtheitsgrundsatz des § 253 Abs. 2 ZPO,
der auch für die Prozeßaufrechnung gilt (BGHZ 149, 120,
124), ist gewahrt. Die Beklagte hat ihre zur hilfsweisen
Aufrechnung gestellten Gegenforderungen im einzelnen
dargelegt und beziffert. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts
ist ein Schuldner nicht gehalten, nun noch ausdrücklich
darzulegen, in welcher Reihenfolge mit den Forderungen
aufgerechnet werden solle. Trifft der Schuldner keine
derartige Bestimmung, so ergibt sich aus der Auslegungsregel
der §§ 396 Abs. 1 Satz 2, 366 Abs. 2 BGB materiell-rechtlich
die Rangordnung der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen.
Dabei gilt § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB auch, wenn sowohl
der Gläubiger als auch der Schuldner mehrere Forderungen
geltend machen (MünchKomm-BGB/Schlüter, 4. Aufl., §
396 Rdnr. 1; Soergel/Zeiss, BGB, 12. Aufl., § 396 Rdnr.
1). Die Vorschrift betrifft zudem nicht nur eine Mehrheit
von selbständigen Forderungen, sondern ist auch bei
der Aufrechnung mit mehreren Mietzinsraten anwendbar
(Bamberger/Roth/Dennhardt, BGB, 2003, § 396 Rdnr. 1;
zur entsprechenden Anwendung des § 366 BGB für diesen
Fall BGHZ 91, 375, 379). Mangels einer ausdrücklichen
Erklärung der aufrechenden Prozeßpartei ist davon auszugehen,
daß die Geltendmachung ihrer Forderungen im Prozeß der
materiellrechtlich vorgegebenen Rangordnung folgt. Im
übrigen hat die Beklagte in ihrer Begründung der Anschlußrevision
deutlich gemacht, in welcher Reihenfolge ihre behaupteten
Gegenforderungen hilfsweise zur Aufrechnung gestellt
werden sollen. Eine derartige Klarstellung in der Revisionsinstanz
ist zulässig (BGHZ 11, 192, 195; vgl. Musielak/Foerste,
ZPO, 3. Aufl., aaO, § 253 Rdnr. 28). b) Das Berufungsgericht
hat - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht geprüft,
ob die von der Beklagten ab dem 1. Oktober 1997 gezahlte
Miete unter Berücksichtigung des Vorbringens in der
Revisionsinstanz und der im Urteil des Senats vom 28.
Januar 2004 (VIII ZR 190/03, zur Veröffentlichung bestimmt)
dargelegten Grundsätze unangemessen hoch im Sinne des
§ 5 Abs. 2 WiStG war mit der Folge, daß ihr im Umfang
einer eventuellen Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung
Rückforderungsansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB
zustünden. Mit diesen könnte die Beklagte hilfsweise
gegen die Klageforderung aufrechnen, wenn die Mietminderung
ganz oder teilweise nicht berechtigt wäre.
Der Senat ist insoweit an einer eigenen Entscheidung
gehindert, weil es hierzu weiterer Feststellungen über
die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 Abs. 2
WiStG bedarf.
Gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ist die Sache unter Aufhebung
des Berufungsurteils (§ 562 Abs. 1 ZPO) daher zur neuen
Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen.