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XIII. Zivilsenat 12.11.2003 XIII
ZR 52/03
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EiEntscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die erfolgte Überschreitung der sich aus dem Mietspiegel
ergebenden Spanne um 0,04 DM/m2 in dem Mieterhöhungsverlangen
der Kläger führe nicht zu dessen Unwirksamkeit, sondern
nur zur Unwirksamkeit des durch die Begründung nicht
gedeckten Teils. Es komme allein darauf an, ob der
Mieter durch das Mieterhöhungsverlangen in die Lage
versetzt werde, die Berechtigung des Begehrens zu
überprüfen. Dabei müsse der Vermieter dem Mieter lediglich
die Tatsachen liefern, die dieser benötige, um feststellen
zu können, ob das Zustimmungsverlangen zumindest ansatzweise
berechtigt sei. Diese Voraussetzung sei aber dann
gegeben, wenn die sich aus dem Mietspiegel ergebende
Mietzinsspanne korrekt angegeben werde. In diesem
Falle stünden dem Mieter die notwendigen Informationen
zur Verfügung, um zu entscheiden, ob das Mieterhöhungsverlangen
berechtigt sei. Ein wirksames Erhöhungsverlangen liege
daher bis zur Obergrenze der Mietzinsspanne vor.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung
stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Die
von den Klägern verlangte Mietzinserhöhung ist bis
zu der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe wirksam.
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst davon
ausgegangen, daß gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB
auf den vorliegenden Fall noch die Vorschrift des
§ 2 MHG (jetzt § 558 ff. BGB) anzuwenden ist, da das
Erhöhungsverlangen vor dem 1. September 2001 gestellt
wurde.
2. Nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG kann der Vermieter die
Begründung eines Mieterhöhungsanspruchs gemäß Abs.
1 der Vorschrift auf einen Mietspiegel stützen. Sofern
dieser Mietzinsspannen enthält, genügt es, wenn die
verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.
a) Umstritten ist in Literatur und Rechtsprechung,
welche rechtliche Folge es hat, wenn der Vermieter
- wie im vorliegenden Fall - zwar auf einen Mietspiegel
Bezug nimmt, jedoch einen Mietzins verlangt, der außerhalb
der dort vorgesehenen Mietzinsspanne liegt.
Nach einer Meinung ist in einem solchen Fall das Mieterhöhungsverlangen
insgesamt formell unwirksam (so unter anderem LG Berlin
GE 1996, 1181, LG Hamburg NJW-RR 1993, 82, Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 45). Nach anderer
Ansicht ist das Erhöhungsverlangen nur insoweit unwirksam,
als es den außerhalb der von dem Mietspiegel gewährten
Spanne liegenden Teil betrifft (OLG Karlsruhe WuM
1984, 21, LG Berlin GE 1997, 241, AG Berlin-Tiergarten
GE 1997, 1231, Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A. Rdnr.
414; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 613,
Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 558 a Rdnr.
37).
b) In dem hier vorliegenden Fall einer Überschreitung
der im Mietspiegel genannten Mietzinsspanne ist der
Senat der Auffassung, daß das Mieterhöhungsverlangen
bis zu dem im Mietspiegel angegebenen Höchstbetrag
formell wirksam ist. Das für ein Mieterhöhungsverlangen
nach § 2 Abs. 2 MHG bestehende Begründungserfordernis
soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche
Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit
er während der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz
1 MHG die Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen
und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem
Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (vgl. Senat,
Urteil vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 72/02, NJW
2003, 963 unter II 1 a und bereits grundlegend Senat,
Beschluß vom 20. September 1982 - VIII ARZ 5/82 -
WuM 1982, 324 unter II 3 a, vgl. auch BVerfGE 53,
352, 358). Dabei dürfen an das Begründungserfordernis
im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus
Art. 14 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt
werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249). Daraus
folgt, daß der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen
auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung
seines Begehrens unter zutreffender Einordnung der
fraglichen Wohnung in die entsprechende Kategorie
des Mietspiegels die dort genannten Mietzinsspannen
anzugeben hat. Wie das Berufungsgericht zutreffend
erkannt hat, ist es dem Mieter in diesem Fall ohne
weiteres möglich, durch Vergleich der im Mietspiegel
genannten Spanne mit dem vom Vermieter verlangten
erhöhten Mietzins die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens
zu überprüfen.
Nach diesen Grundsätzen haben die Kläger in formeller
Hinsicht das Erforderliche getan, um die Mietzinserhöhung
zu begründen. Sie haben unter zutreffender Einordnung
der Wohnung der Beklagten in die entsprechende Kategorie
des Mietspiegels der Stadt K. die dort vorgesehene
Mietzinsspanne richtig genannt und gleichzeitig die
erhöhte Miete angegeben, wobei sie auch den Mietzins
pro Quadratmeter Wohnfläche aufgeführt haben. Die
Beklagte war somit ohne jede Schwierigkeit in der
Lage, die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens der
Kläger zu überprüfen. Es liegt folglich ein formell
wirksames Mieterhöhungsverlangen der Kläger vor. Dies
scheitert nicht daran, daß der Mietspiegel der Stadt
K. die von den Klägern geforderte Mieterhöhung nicht
deckt. Dies ist allein eine Frage der materiellen
Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens. c) Ist ein
formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben,
so ist anschließend materiell-rechtlich zu überprüfen,
ob die konkret von dem Vermieter geltend gemachte
Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich
der Vermieter auf einen Mietspiegel berufen hat, erfolgt
diese Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem
Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem begehrten
erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter
den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise
verlangen kann. Für eine vollständige Abweisung der
Klage wegen der Überschreitung der im Mietspiegel
vorgesehenen Mietzinsspannen bleibt kein Raum mehr.
Vielmehr hat das Gericht nunmehr zu prüfen, inwieweit
der geltend gemachte Anspruch materiell begründet
ist. Daraus ergibt sich, daß für den Fall des Vorliegens
eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens die erhöhte
Miete vom Gericht auf den nach § 2 MHG in Verbindung
mit dem Mietspiegel zulässigen Betrag zu reduzieren
ist.
Für den vorliegenden Fall bedeutet dies angesichts
des vom Amtsgericht eingeholten Gutachtens, daß die
Kläger jedenfalls bis zu der vom Amtsgericht ausgeurteilten
Höhe von 919,80 DM monatlich zur Erhöhung des Mietzinses
berechtigt waren.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Mieterhöhungsverlangen
über dem Mietspiegel und dessen Wirksamkeit)
Urteil des BGH zum Mietrecht (Im Mietspiegel angegebene Mietspanne
als Grundlage einer Mieterhöhung).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter
anderem mit der Wirksamkeit ener Mieterhöhung im Verhältnis
zum ortsüblichen Mietspiegel.
Weitere Informationen zu Mieterhöhung
und Mietspiegel finden Sie hier.
Bitte beachten Sie:
Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt
und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Frage zu "Mietspiegel
und Mieterhöhung"
hier nicht beantwortet wird und Sie Beratung suchen, sollten
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