Entscheidungsgründe:
I.Das Berufungsgericht, dessen Urteil weder eine Bezugnahme
auf die tatsächlichen Feststellungen im erstinstanzlichen
Urteil noch eine Darstellung etwaiger Änderungen
oder Ergänzungen enthält und überdies
die Berufungsanträge nicht wiedergibt, hat im wesentlichen
ausgeführt: Der von der Beklagten in der Berufungsinstanz
allein noch geltend gemachte Einwand, daß der
Kläger zu Unrecht auch die Kosten für die
leerstehenden Wohnungen auf die Mieter umgelegt habe,
sei unbegründet. Mangels einer entgegenstehenden
vertraglichen Abrede könne der Kläger den
Verteilerschlüssel nach billigem Ermessen bestimmen.
Dabei habe er insbesondere auch § 7 der Heizkostenverordnung
beachtet, der die Umlegung nach der Fläche der
beheizten Räume zulasse. Zu den beheizten Räumen
zählten aber nicht diejenigen Räume, die nicht
an die Heizungsanlage angeschlossen seien. Hierzu habe
der Kläger vorgetragen, daß die Heizkörper
in den leerstehenden Wohnungen abmontiert und die entsprechenden
Heizstränge abgesperrt wor den seien. Dieses Vorbringen
des Klägers habe die Beklagte erst in der Berufungsverhandlung
und damit verspätet bestritten.
II. 1. Das Berufungsurteil ist aufzuheben, da es mangels
jeder tatbestandlichen Darstellung und mangels Wiedergabe
der Berufungsanträge eine revisionsrechtliche Nachprüfung
nicht zuläßt. Auf das Berufungsverfahren
ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1.
Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden, weil die mündliche
Verhandlung vor dem Amtsgericht am 25. November 2002
geschlossen worden ist (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Demgemäß
gilt für den Inhalt des Berufungsurteils §
540 ZPO. Danach bedarf das Urteil zwar keines Tatbestandes.
An dessen Stelle muß es jedoch die Bezugnahme
auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen
Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder
Ergänzungen enthalten (§ 540 Satz 1 Nr. 1
ZPO). Mangelt es daran, fehlt dem Berufungsurteil die
für die revisionsrechtliche Nachprüfung nach
§ 545, § 559 ZPO erforderliche tatsächliche
Beurteilungsgrundlage. In einem solchen Fall ist das
Berufungsurteil grundsätzlich von Amts wegen aufzuheben,
und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen
(BGH, Urteil vom 6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR
2003, 1290, unter II 1 b m.w.Nachw.; Senatsurteil vom
22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, zur Veröffentlichung
bestimmt, unter II 1). Von der Aufhebung und Zurückverweisung
kann ausnahmsweise nur dann abgesehen werden, wenn sich
die notwendigen tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung
hinreichend deutlich aus den Urteilsgründen ergeben.
Damit gilt bei einer Verletzung des § 540 Abs.
1 Nr. 1 ZPO nichts anderes als nach bisherigem Zivilprozeßrecht
in dem Fall, daß das Berufungsurteil entgegen
§ 543 ZPO a.F. keinen Tatbestand aufwies (vgl.
dazu BGHZ 73, 248; BGH, Urteil vom 1. Februar 1999 -
II ZR 176/97, WM 1999, 871 unter I 1 m.w.Nachw.; ferner
Senatsurteil vom 19. Februar 2003 - VIII ZR 205/02,
NJW-RR 2003, 1006; Senatsurteil vom 1. Oktober 2003
- VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708, unter II 2; Senatsurteil
vom 22. Dezember 2003 aaO, jew.m.w.Nachw.). Das Berufungsurteil
enthält weder eigene tatsächliche Feststellungen
oder eine Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Feststellungen
- die Bezugnahme auf die Entscheidungsgründe des
amtsgerichtlichen Urteils genügt insoweit nicht
- noch gibt es die Berufungsanträge der Parteien
wieder. Die tatsächliche Grundlage der Entscheidung
ergibt sich auch nicht hinreichend deutlich aus den
Urteilsgründen. Eine revisionsrechtliche Nachprüfung
des Berufungsurteils ist daher mangels einer tatbestandlichen
Beurteilungsgrundlage nicht möglich. Entsprechendes
gilt für die Berufungsanträge.
2. Wegen des Fehlens jeder tatsächlichen Grundlage
kann der Senat insbesondere nicht feststellen, ob der
Kläger in den bisherigen Abrechnungsperioden den
verbrauchsunabhängigen Anteil des Betriebs der
Heizungsanlage (sog. Grundkosten) gemäß §
7 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. HeizKostV nach der Gesamtwohnfläche
oder gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 2. Alt.
HeizKostV nach der Fläche der beheizten Räume
verteilt hat. Nur vorsorglich sei angemerkt: Zu Recht
weist die Revision darauf hin, daß dann, wenn
die Grundkosten seit 1987/1988 nach der Gesamtwohnfläche
abgerechnet worden sind - wofür, von dem tatsächlichen
Vorbringen der Revision ausgehend, insbesondere der
Umstand sprechen könnte, daß in den Abrechnungen
stets der Begriff "Wohnfläche", nicht
"beheizte Wohnfläche", genannt wurde
-, eine Abrechnung nach der Fläche der "beheizten
Räume" für den Zeitraum 2000/2001 nicht
zulässig wäre. Zwar kann der Gebäudeeigentümer
beim Fehlen einer vertraglichen Regelung den Verteilerschlüssel
nach billigem Ermessen (§§ 315, 316 BGB, vgl.
§ 6 Abs. 4 Satz 1 HeizKostV) selbst bestimmen,
wobei er die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung
zu beachten hat (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des
gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl.,
Rdnr. 513). Abrechnungsmaßstäbe im Sinne
des hier allein in Betracht kommenden § 7 HeizKostV
sind zum einen der prozentuale Verteilungsschlüssel
für die Aufteilung der gesamten Kosten des Betriebs
der zentralen Heizungsanlage in einen verbrauchsabhängigen
Teil und einen verbrauchsunabhängigen Anteil (sog.
Grundkosten) und zum anderen die Umlegung der Grundkosten
nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten
Raum der beheizten Räume (§ 7 Abs. 1 Satz
1 und 2 HeizKostV). Jedoch ist dem Gebäudeeigentümer
eine Änderung des einmal gewählten Abrechnungsmaßstabes
der §§ 7 bis 9 HeizKostV nur unter den Voraussetzungen
des § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizKostV erlaubt. Eine Änderung
nach § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 HeizKostV ist aber
ausgeschlossen, wenn der Kläger während dreier
Abrechnungszeiträume die Gesamtwohnfläche
zugrunde gelegt hat; für die Voraussetzungen des
§ 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 und 3 HeizKostV für
eine nachträgliche Änderung fehlt nach den
tatsächlichen Behauptungen der Parteien in der
Revisionsinstanz jeder Anhaltspunkt. Schließlich
müßte der Gebäudeeigentümer gemäß
§ 6 Abs. 4 Satz 2 1. Halbs. HeizKostV den Nutzern
vor einer Änderung seine Absicht mitgeteilt haben,
daß er für künftige Abrechnungszeiträume
einen anderen Abrechnungsmaßstab wählt (§
6 Abs. 4 Satz 2 1. Halbs. HeizKostV; Lammel in: Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 8. Aufl., § 6 HeizKostV Rdnr. 44). Daß
der Vermieter bei einer nach § 7 Abs. 1 Satz 2
1. Alt. HeizKostV (Gesamtwohnfläche) vorzunehmenden
Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten
den auf leerstehende Wohnungen entfallenden Anteil zu
tragen hat, entspricht der Rechtsprechung des Senats
(Urteil vom 16. Juli 2003 VIII ZR 30/03, NJW 2003, 2902
unter 2 b). Auf die zwischen den Parteien umstrittene
Frage, unter welchen Voraussetzungen es sich bei leerstehenden
Wohnungen noch um "beheizte Räume" im
Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. HeizKostV handelt,
käme es nicht mehr an.
III. Auf die Revision der Beklagten ist daher das Berufungsurteil
aufzuheben, und die Sache ist an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO).
Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht
in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen
bedarf. In der neuen Berufungsverhandlung werden die
Parteien Gelegenheit haben, ihr Vorbringen zu der Frage
zu ergänzen, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe
die Beklagte bei Zugrundelegung der Gesamtwohnfläche
einschließlich der leerstehenden Wohnungen eine
Nachzahlung auf die Grundkosten zu leisten hat.
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