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Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die eingeklagten
Guthabenbeträge ergäben sich rechnerisch in der geltend
gemachten Höhe, wenn man für die Position Grundsteuer
den mietvertraglich vereinbarten Umlagemaßstab anwende.
Von dieser Sachlage gehe es in seiner Entscheidung aus,
zumal die Berechnungsweise der Klageforderung zwischen
den Parteien nicht im Streit sei. Der Klägerin stehe
der mit der Berufung weiter verfolgte Anspruch auf Rückzahlung
der geleisteten Kaution bzw. Auszahlung von Nebenkostenguthaben
für die Jahre 2000 und 2001 jedoch nicht zu. Die Beklagte
habe den in § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags genannten
Umlagemaßstab für die Position "Grundsteuer" nicht einhalten
müssen. Diese Regelung sei nach ihrem Sinn und Zweck
einschränkend dahingehend auszulegen, daß sie nicht
für solche Betriebskosten gelte, die abgrenzbar seien
und dem Mieter zweifelsfrei zugewiesen werden könnten,
wie etwa verbrauchsabhängige Betriebskosten bei Erfassung
des Verbrauchs. In diesem Falle bedürfe es eines anteiligen
Umlagemaßstabs nicht. So liege es auch bei Grundsteuern,
soweit diese allein für die gemietete Wohnung anfielen.
Die Klägerin wende sich auch nicht gegen die Umlage
des Kabelanschlusses, dessen Kosten nach der Zahl der
Anschlüsse umgelegt würden; auch hier werde vom vereinbarten
Umlagemaßstab abgewichen, weil die anfallenden Kosten
einfacher zugeordnet werden könnten.
II. Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Die Klägerin
kann Erstattung des weiteren Betrages in Höhe von 627,63
€ nebst Zinsen verlangen, den sie mit der Berufung zusätzlich
zu den ihr vom Amtsgericht zuerkannten 1.363,06 € nebst
Zinsen begehrt. Wie das Berufungsgericht, von der Revisionserwiderung
unangegriffen, feststellt, ergibt sich diese Summe bei
Berücksichtigung der wechselseitigen Verrechnungen rechnerisch
in voller Höhe als Restguthaben aus der von der Klägerin
geleisteten Kaution bzw. aus den Nebenkostenguthaben
für die Jahre 2000, 2001, wenn der mietvertraglich vereinbarte
Umlagemaßstab auch auf die Betriebskostenposition "Grundsteuer"
Anwendung findet. Davon, daß die Klägerin diese Restforderung
mit ihrem Berufungsantrag unter Zugrundelegung des Rechenwerkes
in dem amtsgerichtlichen Urteil insgesamt verfolgt,
geht das Berufungsgericht aus, und dies ist zwischen
den Parteien auch nicht umstritten. Diese geltend gemachten
weiteren Erstattungsansprüche stehen der Klägerin zu.
Zu Unrecht ist das Berufungsgericht, der Berechnung
der Beklagten folgend, für die Position Grundsteuer
von dem vertraglichen Umlagemaßstab abgegangen und hat
statt dessen die sich ausschließlich auf die Wohnung
der Klägerin beziehende (höhere) Grundsteuer eingesetzt.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon
aus, daß für den Abrechnungsmaßstab von Betriebskosten
die vertragliche Vereinbarung maßgeblich ist, soweit
- wie hier - eine solche getroffen wurde. Der Vorrang
vertraglicher Vereinbarungen ist für Wohnraummietverhältnisse
im preisfreien Wohnraum - unter dem Vorbehalt anderweitiger
Vorschriften - nunmehr in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB
ausdrücklich geregelt; die Vorschrift gilt mit Wirkung
ab dem 1. September 2001, soweit der Abrechnungszeitraum
- wie vorliegend das Abrechnungsjahr 2000 - nicht bereits
vor diesem Tag beendet war (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB).
Es entsprach jedoch auch zuvor der allgemeinen Auffassung,
daß ein vertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstab
eine einseitige Bestimmung durch den Vermieter nach
§§ 315, 316 BGB ausschließt (vgl. Senat, Urteil vom
20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM
1993, 660 unter II 1 b m.w.Nachw.; v. Brunn in Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,
III 49; Staudinger/Emmerich (1995), §§ 535, 536 Rdnr.
126 f.; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536
Rdnr. 91; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen
Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 513).
2. Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß das Berufungsgericht
§ 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags einschränkend
dahingehend ausgelegt hat, der vereinbarte Umlagemaßstab
gelte nicht für solche Betriebskosten, die - wie vorliegend
die Grundsteuer aufgrund des Steuerbescheides - abgrenzbar
seien und dem Mieter zweifelsfrei zugewiesen werden
könnten. Es kann dahinstehen, ob die Auslegung dieser
Formularklausel der uneingeschränkten Prüfung durch
das Revisionsgericht unterliegt; dies wäre der Fall,
wenn sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus
Verwendung fände (BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45; Senat,
Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM 2003,
1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Die durch das Berufungsgericht
vorgenommene Auslegung der Klausel hält jedoch auch
einer auf das Vorliegen von Rechtsfehlern beschränkten
Prüfung nicht stand. Sie berücksichtigt nicht hinreichend
den objektiven Erklärungsinhalt der Vertragsbestimmung
und verstößt damit gegen gesetzliche Auslegungsregeln
(§§ 133, 157 BGB). Da weitere tatsächliche Feststellungen
nicht zu erwarten sind, kann der Senat die Auslegung
der Klausel selbst vornehmen (Senatsurteil BGHZ 124,
39, 45; Senat, Urteil vom 16. Dezember 1998 - VIII ZR
197/97, WM 1999, 922 = NJW 1999, 1022 unter II 2 b;
BGH, Urteil vom 12. Dezember 2000 - XI ZR 72/00, NJW
2001, 1344 = WM 2001, 350 unter II 2 a).
a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem
objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so
auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern
unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten
Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten
des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders
zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384,
389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 - V ZR 393/02,
WM 2003, 1967 unter II 1 a; Senatsurteile vom 19. März
2003, aaO und vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 90/02,
WM 2004, 748 = NJW-RR 2004, 262 unter II 1, jew. m.w.Nachw.).
b) Nach § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Formularmietvertrags
gilt für die Betriebskosten oder Betriebskostenerhöhung
- mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten -
das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses
als vereinbarter Umlegungsmaßstab. Hiervon ist nach
dem Wortlaut auch die vom Mieter nach § 4 Nr. 3 des
Mietvertrags zu entrichtende Grundsteuer erfaßt, wie
auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat. Für eine
einschränkende Auslegung im Hinblick auf Betriebskosten,
die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen, bestehen
dagegen aus der Sicht des Mieters, die für das Verständnis
der Klausel maßgeblich ist, keine erkennbaren Anhaltspunkte.
c) Nach ihrem Wortlaut kann die Klausel von einem verständigen
Mieter nicht anders verstanden werden, als daß - mit
Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten - alle Betriebskosten
nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses
umgelegt werden, mithin auch die Grundsteuer. Dies wird
durch den nachfolgenden maschinenschriftlichen Eintrag
unter § 4 Nr. 4 Buchst. b) "(sonstiger Umlegungsmaßstab)"
bestätigt, da durch die Eintragung "--------" ersichtlich
wird, daß kein anderer als der unter Buchstabe a) angegebene
Abrechnungsmaßstab gelten soll. Daß beide Parteien die
Vertragsbestimmung abweichend vom Wortlaut mit dem vom
Berufungsgericht angenommenen eingeschränkten Inhalt
verstanden wissen wollten, hat das Berufungsgericht
nicht festgestellt; für diese Annahme ist auch im übrigen
nichts ersichtlich. Insbesondere ergibt sich dies nicht
aus dem Umstand, daß die Klägerin die ebenfalls von
§ 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags abweichende Abrechnung
für die Kabelgebühren nach der Anzahl der Wohnungen
nachfolgend nicht beanstandet hat; hieraus läßt sich
kein Rückschluß auf den ursprünglichen Vertragsinhalt
gewinnen, zumal hinsichtlich einer anderen Betriebskostenart.
d) Eine für den Durchschnittsmieter erkennbare Einschränkung
des Anwendungsbereichs der Klausel kann auch nicht unter
Berücksichtigung der Interessenlage angenommen werden.
Den Ausführungen des Berufungsgerichts liegt die zwar
zutreffende Erwägung zugrunde, daß die Abrechnung von
Betriebskosten, die sich der vermieteten Wohnung nach
erfaßtem Verbrauch (vgl. § 556 a Abs. 2 BGB) oder in
sonstiger Weise konkret zuordnen lassen, nach diesem
Maßstab grundsätzlich zulässig ist und regelmäßig auch
interessengerecht sein wird. Dieser Maßstab ist jedoch
nicht erkennbar vorrangig. Soweit gesetzliche Vorschriften
- wie die Heizkostenverordnung in der Fassung vom 26.
Januar 1989 (BGBl. I S. 115) - nicht entgegenstehen,
kann ein anderer Abrechnungsmaßstab vereinbart werden,
etwa der Flächenmaßstab gemäß § 4 Nr. 4 Buchst. a) des
Mietvertrags. Dieser Abrechnungsmaßstab ist auch hinsichtlich
der Grundsteuer zulässig (vgl. nunmehr § 556 a Abs.
1 Satz 1 BGB) und sogar üblich (Schmidt-Futterer/Langenberg,
Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a Rdnr. 83).
Eine Umlage nach Miteigentumsanteilen anstelle des Flächenmaßstabs
ist nicht aus dem Grunde geboten, daß es sich bei dem
vermieteten Wohnraum um Wohnungseigentum handelt, da
dem Vermieter die für die Abrechnung maßgebliche Gesamtfläche
entweder bekannt - wie vorliegend aus den Abrechnungen
ersichtlich - oder von ihm unschwer zu ermitteln ist
(vgl. LG Berlin, GE 2000, 1685). Des weiteren ist es
für die Auslegung der Klausel grundsätzlich ohne Bedeutung,
daß der Abrechnungsmaßstab für die Beklagte nachteilig
ist, da er nicht die vollständige Abwälzung der für
die vermietete Eigentumswohnung zu entrichtenden Grundsteuer
auf die Mieterin ermöglichte. III. Auf die Revision
der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben
(§ 562 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung
reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO) und der Klägerin unter Anwendung
des Flächenmaßstabs der begehrte weitere Erstattungsanspruch
von 627,63 € nebst Zinsen wegen der zuviel berechneten
Grundsteuer zuzusprechen ist, ist das Urteil des Amtsgerichts
entsprechend abzuändern.
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