Zur Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel nach der
für die Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und
Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaßstab
gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im
schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum
12. Mai 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert
und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr.
Wolst für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil
der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 1.
April 2003 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses
vom 1. August 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts
Spandau vom 22. November 2002 abgeändert und wie folgt
neu gefaßt: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin
1.990,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz
aus 1.518,43 € seit dem 18. Januar 2002 und aus 472,26
€ seit dem 22. Juli 2002 zu zahlen. Die Kosten des
Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts
wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten im Rahmen der Abwicklung ihres
Mietverhältnisses über den Umlegungsmaßstab für die
Grundsteuer in den Betriebskostenabrechnungen der
Beklagten. Die Klägerin mietete mit Wirkung ab 1.
Oktober 1999 von der Beklagten eine in einer größeren
Wohnanlage gelegene Wohnung in B. und leistete eine
Kaution in Höhe von umgerechnet 2.181,09 €. Nach §
4 Nr. 3 des Mietvertrags vom 7. September 1999 hatte
die Klägerin für die im Nettomietpreis nicht enthaltenen
Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten
Berechnungsverordnung (II. BV) einen monatlichen Vorschuß
zu entrichten; als Abrechnungszeitraum war der 1.
Januar bis zum 31. Dezember eines Jahres vereinbart.
§ 4 Nr. 4 des Mietvertrags enthält folgende formularmäßige
Bestimmung:
"Als Umlegungsmaßstab für die Betriebskosten oder
Betriebskostenerhöhung - mit Ausnahme der Heizungs-
und Warmwasserkosten - gilt als vereinbart
a) das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses
b) (sonstiger Umlegungsmaßstab) ……………..……."
Zu Buchstabe a) enthält das Formular eine Fußnote
mit dem Inhalt "Nichtzutreffendes streichen"; unter
Buchstabe b) ist in dem mit Punkten versehenen Freifeld
maschinenschriftlich "--------" eingetragen. Die Beklagte
rechnete mit Schreiben vom 20. November 2001 über
die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2000 und mit
Schreiben vom 18. Juni 2002 über die Betriebskosten
für den Zeitraum vom 1. Januar 2001 bis zum 30. September
2001 ab; zu diesem Zeitpunkt endete das Mietverhältnis.
In beiden Abrechnungen legte die Beklagte alle Betriebskosten
- mit Ausnahme der Kabelgebühren, die sie anteilig
nach der Anzahl der Wohnungen umlegte, sowie der Grundsteuer
- anteilig nach dem Verhältnis der Wohnungsgröße von
96,28 m² zur Gesamtfläche von 10.671,54 m² um. Die
Grundsteuer stellte die Beklagte mit einem "Festbetrag"
in die Abrechnung ein, der auf den bezüglich der vermieteten
Eigentumswohnung ergangenen Grundsteuerbescheiden
beruht. Die Abrechnungen ergaben Nachforderungen für
das Jahr 2000 und für das Jahr 2001. Die Klägerin
ist der Auffassung, auch die Grundsteuer sei anteilig
nach dem Verhältnis des Gesamtbetrags für die gesamte
Abrechnungseinheit zur Gesamtfläche umzulegen. Sie
hat nach diesem Maßstab Abrechnungsguthaben für das
Jahr 2000 und für das Jahr 2001 errechnet.
Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 17. Januar
2002 gegen den Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung
der verzinsten Mietkaution mit mehreren Forderungen
die Aufrechnung, darunter auch mit der Nachforderung
aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000
sowie aus der Heizkostenabrechnung für 2000.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst Rückzahlung
eines Teils der Mietkaution in Höhe von 1.518,43 €
nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 18. Januar
2002 verlangt. Sie hat dann gegenüber der Nachforderung
aus der Heizkostenabrechnung 2000 mit ihrem errechneten
Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das
Jahr 2000 die Aufrechnung erklärt. Unter Erweiterung
der Klage hat sie die Zahlung weiterer 472,26 € beantragt.
Dieser Betrag setzt sich aus einem unstreitigen Guthaben
aus der Heizkostenabrechnung für 2001 in Höhe von
109,43 €, dem von der Klägerin errechneten Restguthaben
aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000
in Höhe von 158,09 € sowie dem errechneten Guthaben
aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001
in Höhe von 204,74 € zusammen.
Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe eines Betrags
von 1.363,06 € stattgegeben und die Klage abgewiesen,
soweit die Klägerin Zahlung wegen der Abrechnungsdifferenz
zu dem nach ihrer Auffassung maßgeblichen anteiligen
Umlegungsmaßstab hinsichtlich der Grundsteuer verlangt.
Mit ihrer Berufung hat die Klägerin über den ihr vom
Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus weitere 627,63
€ nebst Zinsen begehrt mit der Begründung, lege man
die Position Grundsteuer nach dem mietvertraglich
vereinbarten Umlagemaßstab (Wohn- und Nutzfläche)
um, errechneten sich die von ihr geltend gemachten
Guthaben statt der Nachforderungen. Das Landgericht
hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit
ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt
die Klägerin ihren Zahlungsantrag weiter.
