Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Bezahlung der
von ihnen geltend gemachten Nachforderungen. Der Vermieter
einer Wohnung sei verpflichtet, bei der Vereinbarung
einer Vorauszahlung für die vom Mieter übernommenen
Nebenkosten die Höhe der Vorauszahlungen überschlägig
so zu kalkulieren, daß sie jedenfalls in etwa kostendeckend
seien. Geschehe dies nicht und weise der Vermieter
den Mietinteressenten auch nicht darauf hin, daß die
Vorauszahlungen nicht kostendeckend kalkuliert seien
bzw. daß eine seriöse Vorabkalkulation im vorgenannten
Sinne gar nicht erfolgt sei, mache sich der Vermieter
wegen culpa in contrahendo schadensersatzpflichtig.
Für den Mieter einer Wohnung, der vor Vertragsschluß
abschätze, ob er sich nach seinen persönlichen und
wirtschaftlichen Verhältnissen die vom Vermieter verlangte
Miete leisten könne, komme es auf die Gesamtbelastung
an, d.h. auf die Summe aus Kaltmiete und Nebenkosten.
Außerdem kenne der Vermieter üblicherweise die Gegebenheiten
der von ihm angebotenen Wohnung und werde demgemäß
regelmäßig zu einer Vorabkalkulation der auf diese
Wohnung entfallenden Nebenkosten in der Lage sein.
Da allerdings die Betriebskosten schwankten und vom
Vermieter nur in Grenzen beeinflußt werden könnten,
bestehe zugunsten des Vermieters eine gewisse Toleranzbreite.
Überstiegen die tatsächlich abgerechneten Kosten die
Summe der vereinbarten Vorauszahlungen allerdings
um mehr als 40 %, sei die Toleranzgrenze überschritten.
Im Streitfall betrage diese Überschreitung sogar mehr
als 100 %. Die Kläger hätten auch schuldhaft gehandelt.
Ihnen sei jedenfalls vorzuwerfen, der Beklagten verschwiegen
zu haben, daß sie zur Abschätzung der zu erwartenden
Nebenkosten nicht in der Lage gewesen seien. Die Beklagte
könne deshalb im Wege des Schadensersatzes Befreiung
von den geltend gemachten Nebenkostennachforderungen
insgesamt verlangen. Denn sie hätte, wie sie vorgetragen
habe, die Wohnung nicht angemietet, wenn ihr die tatsächliche
Höhe der Nebenkosten genannt worden wäre oder die
Kläger ihr mitgeteilt hätten, nicht abschätzen zu
können, ob die verlangten Nebenkostenvorauszahlungen
ausreichen würden.
II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen
Nachprüfung nicht stand. Zu Recht wendet sich die
Revision gegen die Annahme des Landgerichts, die Kläger
hätten bei Vermietung der Wohnung vorvertragliche
Nebenpflichten schuldhaft verletzt und seien der Beklagten
daher aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen
(culpa in contrahendo) zum Schadensersatz verpflichtet.
1. Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der
Mieter habe bestimmt bezeichnete Nebenkosten zusätzlich
zur Kaltmiete zu tragen, steht es den Parteien frei,
sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu
einigen. Sie können von Vorauszahlungen auch gänzlich
absehen. § 4 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung
der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (MHG; BGBl. I S.
3603), der auf den am 4. Mai 1998 geschlossenen Mietvertrag
der Parteien anwendbar ist (gleichlautend jetzt §
556 Abs. 2 Satz 2 BGB), untersagt es lediglich, Vorauszahlungen
in unangemessener Höhe, nämlich unangemessen überhöht
(Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl.,
§ 556 Rdnr. 275), festzusetzen. Ist es dem Mieter
aber unbenommen, dem Mieter die auf ihn umzulegenden
Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm
nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen
verlangt, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten
nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.
Die Verwendung des Begriffs "Vorauszahlungen" drückt
dabei nach allgemeinem Verständnis lediglich aus,
daß dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten
Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber
nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen
werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch
nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter
keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand (OLG Stuttgart,
Rechtsentscheid, NJW 1982, 2506 f.; kritisch Langenberg
aaO, § 556 Rdnr. 392). Da die Vereinbarung von Vorauszahlungen
nicht an eine bestimmte Höhe gebunden ist, solange
nur die aus § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG sich ergebende Obergrenze
beachtet wird, ist in der Regel kein Fehlverhalten
des Vermieters bei der Vereinbarung niedriger oder
sehr niedriger Vorauszahlungen zu sehen. Der Vermieter
ist demnach nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen
auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren,
daß sie etwa kostendeckend sind. Dies erscheint auch
deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden
Nebenkosten regelmäßig, wie auch hier, Heizkosten
und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig
sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können
und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu
beeinflussen sind.
2. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang
mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluß
ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände
gegeben sind (OLG Düsseldorf, WuM 2000, 591 unter
2 a; LG Karlsruhe, WuM 1998, 479 f.; Staudinger/Emmerich,
BGB (2003), § 535 Rdnr. 73; Palandt/Weidenkaff, BGB,
63. Aufl., § 535 Rdnr. 95; vgl. aber LG Arnsberg,
NJW-RR 1988, 397 f.). Solche besonderen Umstände können
etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter
bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten
ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig
bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen
Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise
zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen
(vgl. LG Frankfurt a.M., WuM 1979, 24).
3. Derartige Umstände, die einen Vertrauenstatbestand
für die Beklagte hätten begründen können, liegen im
Streitfall nicht vor. Zwar hat die Beklagte vorgetragen,
sie habe sich bei der Anmietung der Wohnung gedanklich
eine finanzielle Obergrenze für die Gesamtbelastung
gesetzt, die mit dem Mietzins zuzüglich der Vorauszahlungen
erschöpft gewesen sei. Daß sie das den Klägern mitgeteilt
und diese bei ihr die Vorstellung erweckt hätten,
mit den Vorauszahlungen würden die Nebenkosten im
wesentlichen abgegolten, hat sie aber selbst nicht
behauptet. Auch im übrigen sind Umstände, die auf
ein pflichtwidriges Verhalten der Kläger hindeuten
könnten, nicht ersichtlich. Eine vorvertragliche Aufklärungspflicht
(vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer aaO, § 535
BGB Rdnr. 135) haben die Kläger somit nicht verletzt.
Auf die Frage, ob und inwieweit ein Schadensersatzanspruch
des Mieters in den genannten Fällen auf Freihaltung
von den die Vorauszahlungen überschreitenden, dem
Vermieter tatsächlich entstandenen Betriebskosten
(vgl. Palandt/Weidenkaff aaO, § 535 Rdnr. 95; vgl.
die Nachweise bei Langenberg in: Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rdnr. 362, Fn. 628-631;
Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl.,
§ 556 Rdnr. 390 und 394 f.; Weitemeyer in: Emmerich/
Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 43) oder
auf Auflösung des Mietverhältnisses und Ersatz seiner
nutzlosen Aufwendungen gerichtet ist (so noch Langenberg
in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rdnr.
362), kommt es nach alledem nicht mehr an.
III. Demnach ist das Berufungsurteil aufzuheben.
Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden,
da es weiterer Feststellungen zu den von der Beklagten
erhobenen Einwänden gegen die Ordnungsmäßigkeit der
Abrechnungen bedarf. Die Ausschlußfrist des § 556
Abs. 3 Satz 3 BGB für die Geltendmachung von Nachforderungen
ist nach Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB im Streitfall noch
nicht anzuwenden. Nach alledem ist der Rechtsstreit
an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
