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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Den Klägern stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf rückständige
Miete nicht zu, da die Beklagten wegen eines Mangels der Mietsache
zu Recht gemindert hätten und der sich ergebende Restbetrag durch Aufrechnung
erloschen sei. Der Umstand, daß die Wohnfläche des Reihenhauses tatsächlich
nur 106 m2 betrage, stelle einen Mangel dar. Die Angabe der Größe
des Objekts im Mietvertrag sei als rechtsverbindliche Feststellung zu werten,
von der die unstreitige tatsächliche Größe des Hauses um 16 % und damit erheblich abweiche. Bereits dieser Flächenmangel beeinträchtige die Tauglichkeit
der Mietsache für die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauches und den
Nutzwert der Mietsache. Auch die Vorschrift des § 539 BGB a.F. stehe der Minderung
nicht entgegen.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so daß
die Revision zurückzuweisen ist.
Zu Recht hat das Berufungsgericht den Klägern die geltend gemachte
Restmiete von 87,57 € für den Monat Februar 2003 versagt und gegen die begründete
Mietzinsforderung für die Monate März bis Mai 2003 von jeweils
635,03 €, insgesamt 1.905,09 €, die Aufrechnung der Beklagten wegen überzahlter
Mieten in den Monaten Februar 2001 bis Januar 2003 durchgreifen lassen.
Das Berufungsgericht hat mit Rücksicht auf eine Grundfläche des Mietobjekts
von nur 106 m2 zutreffend das Vorhandensein eines Mangels bejaht. Die
Beklagten können daher die vertraglich geschuldete Miete mindern und Rückzahlung
der insoweit in der Vergangenheit zuviel gezahlten Miete verlangen mit
der Folge, daß ihnen gegen die Klageforderung aufrechenbare Gegenansprüche
in gleicher Höhe zustehen.
1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht als tatsächliche Größe des
gemieteten Reihenhauses eine Fläche von 106 m2 zugrunde gelegt. Die Beklagten
haben das Wohnhaus unter Berücksichtigung der vorhandenen Dachschrägen
und einer hälftigen Anrechnung des überdachten Teils der Terrasse
ausmessen lassen, dabei wurde die Wohnfläche mit 106 qm errechnet. Den
Vortrag der Beklagten zur tatsächlichen Größe des Objekts haben die Kläger
nicht angegriffen.
Allerdings weist die Revision darauf hin, daß der Begriff der "Wohnfläche"
auslegungsbedürftig und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht
eindeutig ist (BGH, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, WM 1991, 519
unter II 4; Urteil vom 22. Dezember 2000 - VII ZR 310/99, WM 2001, 482 unter
II 2). Sie meint, die Parteien hätten sich mit der Formulierung im Mietvertrag
"die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart" auf einen bestimmten
Berechnungsmodus verständigt, der zu einer Wohnfläche von 126,45 m2
führe. Für diese Annahme fehlt es jedoch nach den Darlegungen des Landgerichts
an Anhaltspunkten. Danach haben die Kläger einen konkreten Tatsachenvortrag,
wie es zu einer solchen Abrede gekommen sein soll, nicht erbracht;
gegen das Vorbringen der Kläger spreche ihr eigener Hinweis, man habe
die Größenangaben aus vorherigen Verträgen des Voreigentümers des
Hauses übernommen. Diese Erwägungen des Berufungsgericht sind aus
Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Übergangenen Sachvortrag der Kläger,
wonach sich die Vertragspartner insbesondere auf eine Einbeziehung der beiden
als Hobby- und Fitnessräume nutzbaren Kellerräume in die Wohnflächenberechnung
geeinigt hätten, vermag die Revision nicht aufzuzeigen.
2. a) Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die
erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, so kann dieser
Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und
einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. darstellen (OLG Dresden,
MDR 1998, 643; OLG Karlsruhe, NZM 2002, 218; KG GE 2002, 257; OLG
Frankfurt, GE 2003, 184; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1359 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid,
Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 44; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl.,
§ 536 Rdnr. 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 536 Rdnr. 22; Staudinger/
Emmerich (2003) § 536 Rdnr. 38, 39; einschränkend Lammel, Wohnraummietrecht,
2. Aufl., § 536 Rdnr. 49; a.A. Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl.,
§ 536 Rdnr. 30). Die vereinbarte Fläche ist Teil der vertraglich festgelegten
Sollbeschaffenheit der Mietsache. Zwar kann eine vertragliche Vereinbarung
der Mietfläche den Sinn haben, die wahre Größe dem Streit zu entziehen und
die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen.
Hierfür fehlt es jedoch - wie bereits ausgeführt - an Anhaltspunkten.
b) Umstritten ist, ob der Mieter zusätzlich darlegen muß, daß infolge der
Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch
gemindert ist (dafür OLG Dresden aaO; LG Berlin, NZM 1999, 412; LG
Düsseldorf, DWW 1999, 153; LG Freiburg, WuM 1988, 263; LG Kleve, WuM
1988, 13; LG Würzburg, WuM 1984, 213; Feuerlein GE 2002, 1110; dagegen
OLG Karlsruhe aaO; OLG Frankfurt a.M. aaO [bei 25 % Abweichung]; LG Köln,
ZMR 2003, 429; Kraemer, WuM 2000, 515, 522; ders. NZM 1999, 156; 2000,
1121; Blank, WuM 1998, 467; Pauly, WuM 1998, 469; Emmerich/Sonnenschein
aaO; Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO; für Gewerberaum: Schul/Wichert,
ZMR 2002, 633, 638). Dies ist nicht erforderlich.
Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche
Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter
nicht gesondert belegen muß. Zwar ist der Gegenmeinung zuzugeben, daß für
den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung gewonnene Eindruck von der
Wohnung, ihrer Lage, ihres Zuschnitts und der Zimmeraufteilung maßgeblich
ist. Sie verkennt jedoch, daß die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal
für den Nutzwert der angemieteten Wohnung ist (Blank, WuM 1998, 467, 469).
So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen
Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen
zu können. Hat ein Wohnungssuchender mehrere Wohnungen, deren
Mietzins und Ausstattung ähnlich sind, zur Auswahl, wird er sich in vielen Fällen
für die größere Wohnung entscheiden. Während des Mietverhältnisses ist die
Wohnfläche in aller Regel - so auch im vorliegenden Fall - Berechnungsgrundlage
für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung (vgl. §§ 6 Abs. 2
Satz 2 Ziff. 1 und 2, 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1, 9 a Abs. 1 HeizKostVO, § 556 a
Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.). Ebenso ist die Wohnungsgröße ein Faktor bei der Ermittlung
der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens
nach § 558 Abs. 2 BGB n.F. und § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG. Schon
aus diesen Gründen kann dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten
Wohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entstehen;
dies ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß er möglicherweise nachträglich
eine Neuberechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der
geringeren Wohnfläche verlangen kann. Liegt die tatsächliche Wohnfläche erheblich
unter der vertraglich vereinbarten, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung
gemindert, ohne daß es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung
des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt. Denn die Tauglichkeit
der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setzt voraus, daß die Wohnung
mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar ist (OLG Karlsruhe aaO;
LG Köln aaO; Kraemer, NZM 1999, 156, 161). Auch ist unerheblich, wenn dem
Mieter - wie hier den Beklagten vor der Nachmessung im Dezember 2002 - die
geringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist.
c) Ein abweichendes Flächenmaß ist im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3
BGB n.F. und des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. dann erheblich, wenn die tatsächliche
Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe
zurückbleibt (OLG Karlsruhe aaO; KG aaO; Emmerich/Sonnenschein aaO; Kinne
GE 2003, 100 jew. m.w.Nachw.). Ein zur Minderung berechtigender Sachmangel wird auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines
Hauses bzw. einer Eigentumswohnung im Falle einer Unterschreitung der vereinbarten
Wohnfläche von mehr als 10 % anerkannt (BGH, Urteil vom 11. Juli
1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 unter II 2; vgl. auch Urteil vom 8. Januar
2004 - VII ZR 181/02, EBE/BGH 2004, 111 unter II 1 und III 1 b). Gründe für
eine andere Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze im Mietrecht liegen nicht
vor (Blank, WuM 1998, 467, 468; Kraemer, NZM 1999, 156, 158). Die Revision
bringt zwar zutreffend vor, daß bei einem Wohnungskauf die Größe für die mit
dem Kauf bezweckte Wertschöpfung anders als im Mietrecht von Bedeutung
ist. Dies rechtfertigt es jedoch - wie ausgeführt - nicht, eine Flächenabweichung
von mehr als 10 % für die Tauglichkeitsminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3
BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) noch als unerheblich anzusehen. Für
den Mieter ist die tatsächliche Wohnungsgröße ein wesentliches Merkmal für
den Nutzwert der angemieteten Wohnung und für die Beurteilung der Höhe des
geforderten Mietpreises.
d) Der Höhe nach ist die Minderung entsprechend der
prozentualen Flächenabweichung gerechtfertigt (Kraemer,
NZM 1999, 156, 161). Die Berechnung des Berufungsgerichts
wird von der Revision nicht angegriffen und ist auch
sonst nicht zu beanstanden.
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