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BGH-Entscheidung: Mietrecht /Feuchtigkeit




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VIII. Zivilsenat 26.05.2004 VIII ZR 310/03
Entscheidungsgründe:

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Instandsetzung der Holzverbundfenster aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach Durchführung der Maßnahmen zur Verringerung der Wasserkondensation im Scheibenzwischenraum seien die Fenster nicht mehr mangelhaft. Der Mietvertrag der Parteien enthalte keine Regelung über erhöhte Anforderungen an die Fenster. Deren Zustand sei nach Einholung des ersten Sachverständigengutachtens verbessert worden.
Durch das zweite Gutachten und die Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung sei bewiesen, daß die Ausbesserungsarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt worden seien und der Zustand der Fenster nicht mehr verbessert werden könne. Zwar sei noch Feuchtigkeit im Fensterbereich vorhanden, was nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich als negativ anzusehen sei. Jedoch sei zu berücksichtigen, daß nur Holzverbundfenster vermietet seien. Eine Verkehrsanschauung, daß alle Fenster gleich gut und frei von Feuchtigkeit seien, gebe es nicht.
Mehr als optimal abgedichtete Holzverbundfenster schulde die Beklagte nicht. Die Kläger müßten die für Holzverbundfenster typische, unvermeidbare Feuchtigkeit hinnehmen. Die von ihnen geforderte weitergehende Instandsetzung sei nach der Erläuterung des Sachverständigen auch unmöglich, was der Verurteilung zudem entgegenstehe.

II.
Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat einen Mangel der in Rede stehenden Holzverbundfenster und deswegen den von den Klägern geltend gemachten Instandsetzungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verfahrensfehlerhaft verneint. Das Berufungsgericht hat angenommen, daß die Mängel der Fenster nach Durchführung der Maßnahmen zur Verringerung der Wasserkondensation im Scheibenzwischenraum nicht mehr vorhanden seien.
Es ist mithin davon ausgegangen, daß die Fenster zunächst mangelhaft waren. Trotz der nach seinen Feststellungen auch weiterhin auftretenden Feuchtigkeit im Scheibenzwischenraum hat es die Fenster aber deswegen nicht mehr für mangelhaft gehalten, weil ihr Zustand nicht weiter verbessert werden könne, beziehungsweise weil die von den Klägern geforderte weitergehende Instandsetzung unmöglich sei. Diese Feststellung hat das Berufungsgericht ausdrücklich auf das zweite Gutachten des Sachverständigen sowie dessen Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung gestützt. Dem bei den Akten befindlichen zweiten Gutachten läßt sich insoweit jedoch nichts entnehmen. Darin wird lediglich dargelegt, daß bestimmte Mängel der Fenster, die in dem ersten Gutachten des Sachverständigen aufgeführt sind, behoben worden seien.
Daher verbleiben als Grundlage der Feststellung des Berufungsgerichts nur die Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung. Insoweit beruht das Berufungsurteil indessen, wie die Revision zu Recht rügt, auf einem Verfahrensfehler. Das Berufungsgericht hat die Aussage des Sachverständigen bei seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung nicht in das Protokoll aufgenommen. In diesem findet sich lediglich der Vermerk: "Der Sachverständige erläuterte mündlich seine Gutachten …". Dies entspricht nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht der Vorschrift des § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO, wonach unter anderem die Aussage des Sachverständigen im Protokoll festzustellen ist (Urteil vom 24. Februar 1987 - VI ZR 295/85, NJW-RR 1987, 1197 unter II 2; Urteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91, WM 1993, 914 = NJWRR 1993, 519 unter 2; Senatsurteil vom 11. Juli 2001 - VIII ZR 215/00, WM 2001, 2024 = NJW 2001, 3269 unter II 1 b, jew. m.w.Nachw.; vgl. ferner BGHZ 40, 84, 86 f. zur Parteivernehmung und Urteil vom 18. September 1986 - I ZR 179/84, NJW 1987, 1200 unter II 2 zur Zeugenaussage). Das Berufungsgericht hat die Erläuterungen des Sachverständigen auch weder in einem Aktenvermerk oder im Tatbestand des Urteils festgehalten, noch hat es den Inhalt der Erläuterungen des Sachverständigen in den Entscheidungsgründen hinreichend deutlich erkennen lassen, wie es nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausnahmsweise ausreichen kann (aaO; ferner Urteil vom 21. April 1993 - XII ZR 126/91, NJW-RR 1993, 1034 unter 2).
Die auf die mündliche Aussage des Sachverständigen gestützte Feststellung des Berufungsgerichts, daß der Zustand der Fenster nicht weiter verbessert werden könne, beziehungsweise daß die von den Klägern geforderte weitergehende Instandsetzung unmöglich sei, erscheint auch nicht etwa selbstverständlich. Nach den eigenen Angaben der Beklagten sind fast alle anderen Holzverbundfenster in ihrem Haus nicht beschlagen. Der Verfahrensfehler des Berufungsgerichts, der nicht gemäß § 295 ZPO geheilt werden kann (BGH, Urteil vom 18. September 1986 aaO; Urteil vom 27. Januar 1993 aaO; Urteil vom 21. April 1993 aaO unter 4), macht die Aufhebung des Berufungsurteils und die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erforderlich, weil das Revisionsgericht nicht prüfen kann, ob das Berufungsgericht die Aussage zutreffend berücksichtigt hat (BGHZ aaO; BGH aaO).
Dies gibt dem Berufungsgericht die Möglichkeit, die Frage der Mangelhaftigkeit der Holzverbundfenster unter Berücksichtigung des beiderseitigen Parteivorbringens in der Revisionsinstanz noch einmal zu prüfen.
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Bundesgerichtshof:
Urteil des BGH / Entscheidung zum Mietrecht (Feuchtigkeitsschaden in der Wohnung)

Urteil des BGH zum Mietrecht (feuchte Mietwohnung und Mietminderung).
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich unter anderem mit dem Recht des Mieters auf Mietminderung, wenn die Wohnung wegen undichter Fenster und Feuchtigkeit mangelhaft ist. Inwiefern ist der Vermieter für den Mietmangel (hier: feuchte Wohnung) verantwortlich und hat der Mieter ein Recht auf Mietminderungen und Beseitigung des Mangels.
Weitere Informationen zu Mietminderung und Wohnung finden Sie hier.



Bitte beachten Sie:

Wer als Mieter eine mangelhafte Mietwohnung bewohnt, kann grundsätzlich eine Mietminderung vornehmen, wenn die Mietsache nicht dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Davon ist in der Regel bei einer feuchten Wohnung auszugehen.

Die prozentuale Höhe der jeweiligen Mietminderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung des Wohnwertes ab.

Damit hängt die genaue Berechnung der Höhe der Mietminderung von den individuellen Umständen des Einzelfalles ab.

Beachten Sie auch:

Wenn der Mieter die Mietminderung zu hoch ansetzt, und es kommt in der Folge zu einem Rechtsstreit, hat der Mieter nicht nur die fehlende Miete nachzuzahlen, sondern trägt auch die Prozesskosten in der anteiligen Höhe in der der den Rechtsstreit verliert.

Dieses BGH-Urteil bezieht sich auf einen konkreten Sachverhalt und ist nicht zu verallgemeinern. Wenn Ihre Rechtsfrage über Schimmel in der Mietwohnung hier nicht beantwortet wird und Sie Beratung suchen, sollten Sie anwaltliche Hilfe einholen.

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