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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem
in NJW-RR 2004, 161 veröffentlicht ist, hat ausgeführt:
Die Klageforderung sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts
zwar nicht verjährt. Jedoch bestehe der vom Kläger
geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen einer
Verschlechterung und Veränderung der Mietsache
sowie wegen unterlassener Schönheitsreparaturen
nicht; daher sei auch der Anspruch auf Erstattung der
Gutachterkosten nicht begründet. Der auf Naturalrestitution
bzw. auf Ersatz des zur Wiederherstellung erforderlichen
Geldbetrags gerichtete Schadensersatzanspruch wegen
Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache
sei infolge der Veräußerung des Grundstücks
untergegangen; der Kläger habe den Anspruch auch
nicht vor dem Eigentumsübergang an die Erwerber
abgetreten. Er könne daher nur noch einen Entschädigungsanspruch
in Geld gemäß § 251 BGB geltend machen.
Einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung
der Mietsache habe der Kläger jedoch nicht dargelegt.
Er habe eine Einbuße bei dem erzielten Kaufpreis
allein mit der Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen,
nicht aber mit Schäden an der Mietsache begründet.
Ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichtvornahme von
Schönheitsreparaturen stehe dem Kläger nicht
zu. Der Mietvertrag enthalte keine wirksame Abwälzung
der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
auf die Beklagten. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags
sei nicht im Sinne der Angabe einer Richtlinie für
den Renovierungsturnus, sondern der Vereinbarung von
starren Renovierungsfristen zu verstehen, da der Mieter
zur Renovierung spätestens nach Ablauf der genannten
Fristen verpflichtet werde und der Grad der Abnutzung
lediglich eine frühere Renovierungspflicht begründen
solle. Der Nachweis, daß trotz Fristablaufs eine
Renovierungsbedürftigkeit noch nicht bestehe, werde
dem Mieter weder gemäß § 10 noch gemäß
§ 22 Nr. 2 des Mietvertrags eröffnet. Vielmehr
werde dem Mieter nach § 22 Nr. 2 Abs. 2 bei Mietende
die Pflicht auferlegt, den Zeitpunkt und den Umfang
der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen.
Dies bestätige, daß es nach den vertraglichen
Vereinbarungen für die Renovierungspflicht auf
den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht ankommen
solle, da in diesem Fall der Zeitpunkt und Umfang der
letztmaligen Schönheitsreparaturen unerheblich
wären. Diese Regelung benachteilige den Mieter
unangemessen; sie sei daher gemäß §
9 AGBG unwirksam. Die Unwirksamkeit dieser Klausel führe
zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die
Abwälzung der Schönheitsreparaturen.
II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht
in allen Punkten stand. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht
angenommen, daß dem Kläger kein Schadensersatzanspruch
wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zusteht,
da die Beklagten zu deren Ausführung nicht verpflichtet
sind. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags vom 15. Juli
1991 ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr.
1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr.
1 BGB) unwirksam, da die Formularklausel den Mieter
entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen
benachteiligt.
a) Das Berufungsgericht hat die in § 10 Ziff. 3
des Mietvertrags enthaltene Fälligkeitsregelung,
wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen
in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem
Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen,
Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf
Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren
durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung
eine frühere Ausführung erforderlich ist,
zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen
ausgelegt. Diese Auslegung unterliegt der uneingeschränkten
Überprüfung durch das Revisionsgericht, da
der vom Verlag Haus und Grund GmbH herausgegebene Formularmietvertrag
über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung
findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Allgemeine
Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem
objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so
auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen
Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen
der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden
werden, wobei die Verständnismöglichkeiten
des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders
zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384,
389 f.).
Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht
die in § 10 Ziff. 3 enthaltene Regelung zutreffend
als "starren" Fristenplan ausgelegt. Die formularvertragliche
Klausel ist aus der Sicht eines verständigen Mieters
so zu verstehen, daß die Schönheitsreparaturen
spätestens nach Ablauf der dort genannten Zeiträume
von drei, fünf oder sieben Jahren fällig werden.
Auf den Grad der Abnutzung der gemieteten Räume
kommt es danach allein hinsichtlich einer möglichen
Verkürzung der Renovierungsfristen an; für
eine entsprechende Verlängerung ist nach der getroffenen
Regelung hingegen kein Raum, da der Fristenplan insoweit
keine Ausnahme zuläßt und mithin verbindlich
ist.
b) In dieser Auslegung ist die in § 10 Ziff. 3
des Mietvertrags enthaltene Fälligkeitsregelung
unwirksam, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen
hat. Der Senat hat in einer nach Erlaß des Berufungsurteils
und Einlegung der Revision ergangenen Entscheidung (Urteil
vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586)
ausgeführt, daß eine formularvertragliche
Klausel, die einen "starren" Fristenplan mit
Renovierungsintervallen von zwei Jahren für Küche,
Bad und Toilette und von fünf Jahren für alle
übrigen Räume vorsieht, gemäß §
307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs.
1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam ist, da sie im Einzelfall
dazu führen kann, daß der Mieter Schönheitsreparaturen
auch dann auszuführen hat, wenn ein Renovierungsbedarf
tatsächlich noch nicht besteht (vgl. im einzelnen
Senat, aaO, unter II 2). Daß die in § 10
Ziff. 3 des vorliegenden Mietvertrages aufgeführten
Fristen demgegenüber zum Teil länger bemessen
sind und den in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium
der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976,
Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt
bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rdnr.
87) angegebenen Renovierungsintervallen entsprechen,
wonach Schönheitsreparaturen "im allgemeinen"
nach Ablauf dieser Zeiträume erforderlich sein
werden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Auch
nach Ablauf der Renovierungsintervalle von drei, fünf
und sieben Jahren kann es im Einzelfall an einem tatsächlichen
Renovierungsbedarf fehlen (vgl. insoweit auch Senat,
aaO, unter II 2 b). Dies ist in § 10 Ziff. 3 des
Mietvertrags im Unterschied zu der in § 7 des Mustermietvertrags
enthaltenen Regelung, die keine "starren"
Renovierungsintervalle vorgibt, nicht berücksichtigt.
c) Auch die in § 10 Ziff. 1 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung
ist unwirksam. Das Berufungsgericht hat mit Recht zwischen
der in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltenen
Fristenbestimmung und der Verpflichtung zur Durchführung
der "turnusmäßig wiederkehrenden"
Schönheitsreparaturen (§ 10 Ziff. 1) einen
inneren Zusammenhang gesehen, der eine Aufrechterhaltung
der Schönheitsreparaturverpflichtung ausschließt.
Zwar sind die Regelungen in unterschiedlichen Vertragsklauseln
enthalten. Aus der Sicht eines verständigen Mieters
bestimmt sich der Umfang der in Ziff. 1 geregelten Schönheitsreparaturverpflichtung
jedoch nach dem in Ziff. 3 enthaltenen (starren) Fristenplan,
so daß die beiden Klauseln inhaltlich miteinander
verknüpft sind. Bliebe die in § 10 Ziff. 1
dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung
ohne den Fristenplan bestehen, würde sie mithin
aus der Sicht des Mieters inhaltlich umgestaltet und
mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies wäre
jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion
der Formularklausel (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni
2004, aaO, unter II 3).
2. Die Revision rügt dagegen mit Erfolg, daß
das Berufungsgericht weitergehende Schadensersatzansprüche
des Klägers mit rechtsfehlerhafter Begründung
verneint hat.
a) Das Berufungsgericht ist zunächst zu Recht der
Auffassung, daß Schadensersatzansprüche des
Klägers nicht gemäß § 548 Abs.
1 BGB verjährt sind, da die Verjährung vor
Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten gehemmt
wurde (§ 209 BGB). Die Verjährungsfrist wurde
frühestens mit der Rückgabe der Mietsache
am 31. Mai 2002 in Lauf gesetzt; sie endete mithin nicht
vor Montag, dem 2. Dezember 2002. Gemäß §
204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird die Verjährung unter
anderem durch die Erhebung der Klage auf Leistung gehemmt.
Zwar wurde die Klage erst durch Zustellung der Klageschrift
an die Beklagten am 21. Dezember 2002, mithin unter
Umständen nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist,
erhoben (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Wirkung der Zustellung
tritt jedoch gemäß § 167 ZPO (vor dem
1. Juli 2002: § 270 Abs. 3 ZPO) bereits mit dem
Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn
die Zustellung demnächst erfolgt.
Diese Voraussetzung ist erfüllt. Die Verjährung
wurde mit Einreichung der Klageschrift am 28. November
2002 und damit vor Ablauf der Verjährungsfrist
gehemmt. Eine Klage ist "demnächst" zugestellt,
wenn die Partei und ihr Prozessbevollmächtigter
unter Berücksichtigung der Gesamtumstände
alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan
haben. Dies ist nicht der Fall, wenn die Partei, der
die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozessbevollmächtigter
durch nachlässiges, wenn auch nur leicht fahrlässiges
Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen
Zustellungsverzögerung beigetragen haben; als geringfügig
sind in der Regel Zustellungsverzögerungen bis
zu 14 Tagen anzusehen (Senat, Urteil vom 9. November
1994 - VIII ZR 327/93, NJW-RR 1995, 254, unter II 2
a m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 20. April 2000 - VII ZR
116/99, NJW 2000, 2282, unter II 1 m.w.Nachw., jew.
zu § 270 Abs. 3 ZPO). Dabei kann offenblei-eben,
ob der Kläger verpflichtet war, den Gerichtskostenvorschuß
nach § 65 Abs. 1 Satz 1 GKG a.F. (nunmehr §
12 Abs. 1 Satz 1 GKG) vor einer entsprechenden Aufforderung
durch das Gericht zu zahlen, was das Berufungsgericht
verneint hat. Die Verzögerung, die infolge der
zunächst unterbliebenen Zahlung der Gerichtsgebühren
eingetreten ist, war jedenfalls geringfügig. Der
Kläger hat die Klageschrift am 28. November 2002
bei Gericht eingereicht; die Vorschußzahlung ist
spätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen.
Selbst wenn man auf diesen Zeitraum und nicht lediglich
auf die seit Ablauf der Verjährungsfrist verstrichene
Zeit abstellt (vgl. BGH, Urteil vom 18. Mai 1995 - VII
ZR 191/94, NJW 1995, 2230 = WM 1995, 1413, unter II
2 c m.w.Nachw.), beträgt die Verzögerung lediglich
elf Tage. Die nach der Vorschußzahlung eingetretene
weitere Verzögerung bis zur Klagezustellung ist
dem Kläger nicht zuzurechnen; sie bleibt daher
entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen
Ansicht der Beklagten außer Betracht (vgl. BGH,
Urteil vom 20. April 2000, aaO). Die Klageschrift wurde
daher noch "demnächst" im Sinne des §
167 ZPO zugestellt.
b) Das Berufungsgericht durfte jedoch mit der von ihm
gegebenen Begründung einen Schadensersatzanspruch
wegen Beschädigungen und Veränderungen der
Mietsache nicht verneinen.
aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung,
daß Schadensersatzansprüche wegen einer vom
Kläger behaupteten Beschädigung der Sache,
die gemäß § 249 Satz 2 BGB a.F. (nunmehr
§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf Ersatz des zur Herstellung
erforderlichen Geldbetrags gerichtet sind, mit der Veräußerung
des Hausgrundstücks untergegangen sind. Der Zahlungsanspruch
nach § 249 Satz 2 BGB a.F. ist nur eine besondere
Form des Herstellungsanspruchs gemäß §
249 Satz 1 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 1 BGB)
und daher von der Möglichkeit einer Wiederherstellung
der beschädigten Sache abhängig. Veräußert
der Eigentümer sein beschädigtes Hausgrundstück,
bevor er den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag
erhalten hat, so wird die Herstellung mit der Folge
unmöglich, daß der Anspruch aus § 249
Satz 2 BGB a.F. erlischt (BGHZ 81, 385; 147, 320, 322,
jew. V. Zivilsenat; anders - jedoch auf diese Fallgruppe
beschränkt - für den Ersatz fiktiver Reparaturkosten
beim Verkauf eines beschädigten Kraftfahrzeugs
der VI. Zivilsenat, BGHZ 66, 239; BGH, Urteil vom 5.
März 1985 - VI ZR 204/83, NJW 1985, 2469 unter
I m.w.Nachw.). Der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB
a.F. erlischt dagegen nicht, wenn er spätestens
mit Wirksamwerden der Eigentumsübertragung an den
Erwerber des Grundstücks abgetreten wird (BGHZ
147, 320, 323 ff.); eine Abtretung des Herstellungsanspruchs
an die Erwerber liegt nach den Feststellungen des Berufungsgerichts
jedoch nicht vor. Erlischt der Herstellungsanspruch,
kann der Geschädigte, wovon auch das Berufungsgericht
ausgegangen ist, Kompensation seines Schadens nach §
251 Abs. 1 BGB verlangen (BGHZ 81, 385, 392; 147, 320,
322).
bb) Das Berufungsgericht hat insoweit jedoch nicht berücksichtigt,
daß diese Grundsätze nicht anzuwenden sind,
wenn der Geschädigte aufgrund der Verletzung vertraglicher
Verpflichtungen Schadensersatz wegen Nichterfüllung
verlangt, wie es vorliegend in Betracht kommt (vgl.
nachfolgend cc). In diesem Fall geht es nicht um den
Rechtsgüterschutz durch Naturalrestitution gemäß
§ 249 BGB, sondern um Ersatz des Schadens, der
dem Kläger infolge der nicht ordnungsgemäßen
Erfüllung entsteht. Der Gläubiger kann verlangen,
wirtschaftlich so gestellt zu werden, wie er stehen
würde, wenn der Schuldner den Vertrag ordnungsgemäß
erfüllt hätte (Senatsurteil vom 27. Mai 1998
- VIII ZR 362/96, NJW 1998, 2901 = WM 1998, 1784, unter
II 2 a m.w.Nachw.). Der Schaden kann im Einzelfall allerdings
auch nach den erforderlichen Reparaturkosten berechnet
werden (vgl. BGHZ 108, 156, 160; Senatsurteil vom 26.
Januar 1983 - VIII ZR 227/81, NJW 1983, 1424 = WM 1983,
363, unter 2 a). Auf die Berechnung des auf vertraglicher
Grundlage beruhenden Nichterfüllungsschadens hat
es grundsätzlich keinen Einfluß, wenn der
Gläubiger die Sache nachfolgend veräußert
(vgl. BGHZ 99, 81, 84 ff. zu § 635 BGB a.F.; BGH,
Beschluß vom 10. Juni 1998 - V ZR 324/97, NJW
1998, 2905 = WM 1998, 1783 zu § 463 BGB a.F.; OLG
Düsseldorf, OLGZ 1989, 252, 253 zu § 326 Abs.
1 BGB a.F.).
cc) Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang dem Kläger
ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung
zusteht, vermag der Senat nicht zu prüfen, da das
Berufungsgericht zu den tatsächlichen Grundlagen
eines solchen Anspruchs bisher keine Feststellungen
getroffen hat. Nach dem schriftsätzlichen Vorbringen
des Klägers kann jedoch nicht ausgeschlossen werden,
daß er - abgesehen von Ansprüchen wegen nicht
durchgeführter Schönheitsreparaturen, die
nicht begründet sind (oben 1) - Ersatz seines Nichterfüllungsschadens
begehrt. Der Kläger verlangt unter anderem Ersatz
von Kosten zur Wiederherstellung des zu Beginn des Mietverhältnisses
bestehenden Zustands (vgl. § 546 Abs. 1 BGB). Ein
solcher Schadensersatzanspruch, der gemäß
§ 326 BGB a.F. auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens
gerichtet ist (vgl. Senatsurteile BGHZ 104, 6, 10 f.;
107, 179, 183 f.), wäre nicht infolge der Veräußerung
des Hausgrundstücks untergegangen.
dd) Des weiteren durfte das Berufungsgericht den Schadensersatzanspruch
des Klägers, soweit er wegen Beschädigungen
der Mietsache Ersatz der Herstellungskosten verlangt,
nicht mit der Begründung verneinen, er habe einen
Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung
(§ 251 Abs. 1 BGB) nicht dargelegt. Im Berufungsurteil
ist hierzu ausgeführt, der Kläger habe den
behaupteten Wertverlust des Grundstücks allein
auf das Unterlassen der Durchführung von Schönheitsreparaturen
seitens der Beklagten bezogen; hingegen habe er nicht
dargetan, daß auch die behaupteten Schäden
an der Mietsache zu einem bezifferbaren Kaufpreisverlust
geführt hätten.
Die Revision rügt zu Recht, daß das Berufungsgericht
hierbei wesentliches Vorbringen des Klägers übergangen
hat (§ 286 ZPO). Der Kläger hat seinen Anspruch,
wie die Revision zutreffend aufzeigt, nicht nur mit
dem Unterlassen von Schönheitsreparaturen begründet,
sondern (auch) mit dem "Zustand" des Wohnhauses.
Diese allgemein gehaltene Umschreibung schließt
Beschädigungen der Mietsache ein. Dieses Vorbringen
durfte das Berufungsgericht auch nicht mit der Erwägung
unberücksichtigt lassen, der Zustand des Hauses
sei für die Erwerber kein Grund gewesen, über
den Kaufpreis zu verhandeln. Denn der Kläger hat
den behaupteten Wertverlust mit einer entgangenen, anderweitigen
Veräußerungsmöglichkeit begründet.
Der Kläger hat hierzu schriftsätzlich unter
anderem vorgetragen, er habe aufgrund des "Zustands
des Hauses" seine Kaufpreisforderung von 320.000
DM (163.613,40 €) nicht durchsetzen können.
Die Eheleute S. seien nach einer ersten Besichtigung
des zu diesem Zeitpunkt noch von den Beklagten bewohnten
Hauses bereit gewesen, diesen Kaufpreis zu zahlen. Nach
der Räumung seitens der Beklagten hätten sie
das Haus am 2. oder 3. Juni 2003 nochmals besichtigt;
"aufgrund der Feststellung des Zustands des Hauses"
hätten sie, wie der Kläger unter Benennung
der Eheleute S. als Zeugen vorgetragen hat, vom Abschluß
des Kaufvertrags Abstand genommen. Letztlich habe das
Haus nur zu einem Kaufpreis von 145.000 € verkauft
werden können, so daß er eine Kaufpreiseinbuße
von 18.613,40 € erlitten habe. Des weiteren hat
der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, ein
höherer Kaufpreis habe nicht erzielt werden können,
da aufgrund des Zustands des Hauses keine weiteren Interessenten
zu einem höheren Kaufpreis hätten gefunden
werden können.
Sofern das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers
insoweit als unklar oder mißverständlich
angesehen haben sollte, hätte es ihm, wie die Revision
zu Recht rügt, Gelegenheit geben müssen, seinen
Sachvortrag zu verdeutlichen (§ 139 Abs. 1 ZPO).
Ausweislich der Revisionsbegründung hätte
der Kläger dann klargestellt, daß er einen
um 18.613,40 € höheren Kaufpreis bereits dann
erzielt hätte, wenn das Objekt "nur"
renovierungsbedürftig gewesen wäre. Der nach
den Gründen des Berufungsurteils dem Kläger
in der Berufungsverhandlung erteilte Hinweis, es erscheine
fraglich, ob im Hinblick auf den Verkauf des Mietobjektes
die Darlegungen zum Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung
der Mietsache ausreichend seien, genügte hierfür
nicht.
III.
Da es weiterer Feststellungen bedarf, ist das Berufungsurteil
aufzuheben, und die Sache ist an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563
Abs. 1 Satz 1 ZPO).
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