Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung
zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt
wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung
des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als
solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden
starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln
enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht
eines verständigen Mieters jedoch ein innerer
Zusammenhang besteht, so daß sie als einheitliche
Regelung erscheinen.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf
die mündliche Verhandlung
vom 22. September 2004 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil
der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom
11. November 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten hatten von dem Kläger ein Einfamilienhaus
mit Garten in
D. gemietet. Der Mietvertrag vom 15. Juli 1991 enthielt
unter anderem
folgende formularvertragliche Regelungen:
"§ 10 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig
wiederkehrenden)
Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
...
3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung
der Schönheitsreparaturen
in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem
Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen,
Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von
fünf Jahren und in anderen
Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen,
soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere
Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen
Fristen beginnen mit dem Anfang
des Mietverhältnisses zu laufen.
...
§ 22 Beendigung des Mietverhältnisses
...
2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat
der Mieter nach Maßgabe
des § 10 auszuführen. ...
Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den
Umfang
der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen."
Das Mietverhältnis endete am 31. Mai 2002; die
Beklagten räumten das
Grundstück. Mit Schreiben vom 8. Juli 2002 forderten
die Prozeßbevollmächtigten
des Klägers die Beklagten unter Fristsetzung
bis zum 21. Juli 2002 zur Beseitigung
verschiedener Mängel auf und kündigten an,
nach Fristablauf Schadensersatzansprüche
geltend zu machen. Dieser Aufforderung kamen die Beklagten
nicht nach.
Anschließend veräußerte der Kläger
das Grundstück. Am 20. August
2002 besichtigte ein von dem Kläger mit der Schadensfeststellung
und
-bewertung beauftragter Sachverständiger das
Grundstück. Zu diesem Zeitpunkt
hatten die Erwerber des Wohnhauses bereits mit Sanierungsarbeiten
begonnen;
nachfolgend entkernten sie das Haus. Die Erwerber
wurden am
18. November 2002 als Eigentümer in das Grundbuch
eingetragen.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob die von dem
Kläger behaupteten
zahlreichen Zustandsveränderungen und Schäden
an dem Hausgrundstück
vorhanden bzw. ob sie von den Beklagten verursacht
worden und zu vertreten
sind. Der Kläger beziffert seine Ansprüche
auf insgesamt 22.289,84 €; dieser
Betrag setzt sich wie folgt zusammen:
Renovierungskosten 22.051,57 €
Gutachterkosten 812,00 €
Miet- und Nebenkostenforderungen 2.118,00 €
insgesamt 24.981,57 €
abzüglich verzinster Kaution 2.691,73 €
Restforderung 22.289,84 €
Diesen Betrag - nebst Zinsen - hat der Kläger
mit der Klage geltend gemacht.
Er hat die Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht
eingereicht.
Mit Schreiben vom 2. Dezember 2002 hat das Amtsgericht
den Kläger aufgefordert,
einen Gerichtskostenvorschuß einzuzahlen. Die
Vorschußzahlung ist spätestens am 9. Dezember
2002 bei Gericht eingegangen. Die Klageschrift ist
den Beklagten am 21. Dezember 2002 zugestellt worden.
Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung
erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.
Das Landgericht hat die Berufung des Klägers
zurückgewiesen. Mit dervom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren
weiter.
