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Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Der in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluß
für die Dauer von zwei Jahren sei unwirksam. Ein befristeter
Kündigungsausschluß wirke wie eine Verlängerung der
Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. Eine derartige Fristverlängerung
zum Nachteil des Mieters sei nach dem Wortlaut des §
573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Berufungsrechtlich unangreifbar
habe das Amtsgericht die vom Kläger beanspruchten Nebenkosten
für die Zeit von Januar bis April 2003 auf 90 € gekürzt.
Gleiches gelte für die Reduzierung der vom Kläger begehrten
Räumungskosten um 194,88 €. Angemessen sei ferner die
vom Amtsgericht zugesprochene Höhe der Lagerkosten von
monatlich 35 €. Daß der Kläger die streitgegenständliche
Garage in dem betreffenden Zeitraum für 50 € im Monat
anderweitig hätte vermieten können, sei nicht hinreichend
substantiiert dargelegt. Zudem sei der Kläger, der dieses
erstmals im Berufungsverfahren behauptet habe, gemäß
§§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO mit diesem Vorbringen
ausgeschlossen. Letztlich habe das Amtsgericht zu Recht
auch die nach der mündlichen Verhandlung vorgelegte
Rechnung über den Schließzylinder in Höhe von 112,50
€ nicht mehr berücksichtigt. Die Vorlage sei verspätet
erfolgt. Eines Hinweises durch das Gericht habe es deshalb
nicht bedurft, weil der Kläger bereits in der Klageschrift
darauf hingewiesen habe, daß diese Rechnung noch vorgelegt
werden würde.
II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen
Überprüfung, die mangels einer eindeutigen Beschränkung
der Revisionszulassung durch das Berufungsgericht in
vollem Umfang zu erfolgen hat (vgl. Senat, Urteil vom
5. November 2003 - VIII ZR 320/02, WM 2004, 853 unter
II) nur teilweise stand. 1. Entgegen der Auffassung
des Berufungsgerichts kann der Kläger von der Beklagten
zu 1 auch für den Monat April 2003 Schadensersatz in
Höhe von 250 € verlangen. Zu Recht ist das Berufungsgericht
zunächst davon ausgegangen, daß die Kündigung der Beklagten
zu 1 vom 14. November 2002 das Mietverhältnis nicht
beendet hat. Vielmehr ist die Beendigung erst durch
die Kündigung des Klägers vom 3. Dezember 2002 wegen
des Zahlungsrückstandes der Beklagten nach § 543 Abs.
1 und 2 Nr. 3 BGB eingetreten. Nicht gefolgt werden
kann aber dem Berufungsgericht, soweit es in Übereinstimmung
mit der Rechtsansicht des Amtsgerichts ein Ende der
regulären Mietzeit schon zum 31. März 2003 angenommen
hat. Der dem Kläger als Vermieter aufgrund des vertragswidrigen
Verhaltens der Beklagten zustehende Schadensersatzanspruch
ist grundsätzlich auf den Zeitraum beschränkt, bis zu
dem der Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen können
(vgl. Senat BGHZ 82, 121, 129 f.; BGH, Urteil vom 15.
September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I.
3. und Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543
Rdnr. 27). Vorliegend war nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrages
eine ordentliche Kündigung innerhalb der ersten beiden
Jahre nach Vertragsschluß ausgeschlossen. Die Frage,
ob ein zeitlich befristeter Verzicht des Mieters auf
eine ordentliche Kündigung zulässig ist, hat der Senat
in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03,
NJW 2004, 1448) mittlerweile abweichend von der Auffassung
des Berufungsgerichts entschieden. Die Regelung des
§ 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist wirksam. Sie verstößt
insbesondere nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB, weil diese
Vorschrift lediglich eine automatische Beendigung des
Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf verhindern
soll. Dagegen dient sie nicht dem Schutz des Mieters
vor einer längeren Bindung an den Vertrag (Senat, aaO
II. 2.).
An der Wirksamkeit der Bestimmung ändert auch die Tatsache
nichts, daß der zeitlich befristete Ausschluß der ordentlichen
Kündigung anders als in dem der Senatsentscheidung vom
22. Dezember 2003 zugrundeliegenden Sachverhalt durch
Formularvertrag vereinbart worden ist. Die Regelung
in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages benachteiligt die Beklagten
jedenfalls deshalb nicht unangemessen im Sinne von §
307 BGB, weil sie für beide Seiten gelten soll. Wie
der Senat bereits in dem genannten Urteil ausgeführt
hat, ist auch der Gesetzgeber davon ausgegangen, daß
nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht,
einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für
einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum
das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen
(Senat aaO unter II. 1. b)). Damit liegt eine Abweichung
von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs.
2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. Auch § 307 Abs. 2 Nr. 2
BGB greift nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck
des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit
eines Kündigungsverzichts (Senat aaO unter II. 1. c)).
Letztlich ist eine Regelung, wie sie in § 2 Nr. 3 des
Mietvertrages getroffen worden ist, angesichts des Willens
des Gesetzgebers, auf den bereits verwiesen wurde, jedenfalls
dann nicht wegen unangemessener Benachteiligung des
Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sich der
Vermieter in gleicher Weise bindet. Da somit der Ausschluß
des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters wirksam
war, war die Verpflichtung der Beklagten zu 1 zum Schadensersatz
nicht auf den Zeitraum bis 31. März 2003 begrenzt. Dem
Kläger stand vielmehr auch für den Monat April 2003
ein Schadensersatz in Höhe von 250 € zu. 2. Der Kläger
hat ferner über die ihm zuerkannten Nebenkosten von
90 € hinaus Anspruch auf Zahlung eines weiteren Betrages
von 30 € für den Monat April 2003. Dabei geht der Senat
von der aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Auffassung
des Amtsgerichts aus, das die verbrauchsunabhängigen
Nebenkosten im Rahmen seines tatrichterlichen Ermessens
auf monatlich 30 € geschätzt hat (§ 287 ZPO).
3. Auch die von den Vorinstanzen durchgeführte Schätzung
der Räumungskosten gemäß § 287 ZPO hält den Rügen der
Revision stand. Insbesondere war für die Beurteilung
dieser Frage entgegen der Auffassung der Revision die
Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erforderlich
und durf- te schon mit Rücksicht auf die Vorschrift
des § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO unterbleiben. 4. Keinen
Bedenken begegnet weiterhin die Schätzung der Lagerkosten
durch die Vorinstanzen. Zu Recht hat das Berufungsgericht
ausgeführt, der Kläger sei mit seinem Vorbringen, er
habe die als Lagerstätte genutzte Garage anderweitig
für 50 € monatlich vermieten können, nach den §§ 529
Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, da er diese
Behauptung erstmals in der Berufungsinstanz vorgetragen
hat. In erster Instanz hat der Kläger eine monatliche
Nutzungsentschädigung in Höhe von 50 € ohne jede Begründung
geltend gemacht. 5. Zu Recht hat das Berufungsgericht
schließlich die von dem Kläger erst nach dem Termin
zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 3.
Juli 2003 vorgelegte Rechnung über den Schließzylinder
für die Eingangstür unberücksichtigt gelassen. Entgegen
der Ansicht der Revision ist der Vortrag in erster Instanz
verspätet erfolgt und war in der Berufungsinstanz gemäß
§ 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Eines Hinweises des
Amtsgerichts bedurfte es nicht, da der Kläger in der
Klageschrift selbst darauf hingewiesen hat, daß er die
Rechnung noch vorlegen werde.
III. Dem Kläger stehen somit über die bereits von den
Vorinstanzen ausgeurteilten 1.883,61 € hinaus weitere
280 € Schadensersatz gegen die Beklagte zu 1 zu. Insoweit
ist auf seine Revision das Berufungsurteil aufzuheben,
und das erstinstanzliche Urteil ist, wie der Senat selbst
entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO), entsprechend abzuändern.
Im übrigen ist die Revision zurückzuweisen.
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