|
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Klägerin habe gegen die Beklagte gemäß § 551 BGB
in Verbindung mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf
Rückzahlung der Kaution in Höhe von 760,28 € und einen
mietvertraglichen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens
aus der Nebenkostenabrechnung 2001 in Höhe von 156,25
€. Diese Ansprüche seien nicht durch die von der Beklagten
erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf rückständige
Mieten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagte
habe keine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab
1. September 2002, weil das Mietverhältnis durch die
fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 31. Mai 2002
wirksam zum 31. August 2002 beendet worden sei. Dem
stehe nicht entgegen, daß gemäß § 2 des Mietvertrages
der Parteien eine Kündigung erst zum 31. Januar 2003
möglich gewesen sei. Zwar sei diese Klausel für sich
gesehen wirksam, indes liege in der Verbindung mit der
in § 3 des Mietvertrages enthaltenen Staffelmietvereinbarung
ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vor. Danach
sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters
unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr
als vier Jahren seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung
erstrecke. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages
sei eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu
sehen, weil die Kündigung entgegen dem gesetzlichen
Regelfall lediglich einmal jährlich habe möglich sein
sollen. Diese Beschränkung habe auch bereits seit mehr
als vier Jahren bestanden, weil die im Mietvertrag getroffene
Staffelmietvereinbarung vom 22. Januar 1998 datiere.
Die Regelung des § 2 des Mietvertrages hinsichtlich
der in ihr enthaltenen Kündigungsbeschränkung sei unwirksam.
Dies habe zur Folge, daß das Mietverhältnis nach Ablauf
der Vierjahresfrist im Hinblick auf die Möglichkeit
der Vertragsbeendigung durch die Klägerin wie ein Mietverhältnis
auf unbestimmte Zeit anzusehen sei und daher jederzeit
unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne
Angabe von Gründen gekündigt werden könne. Die Klägerin
habe mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum 31. August
2002 die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten.
II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung
stand, so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen
ist. Das Landgericht ist zu Recht der Auffassung, daß
die Ansprüche der Klägerin nicht durch die Aufrechnung
der Beklagten erloschen sind, weil das Mietverhältnis
durch die Kündigung der Klägerin zum 31. August 2002
beendet worden ist und nicht gemäß § 2 des Mietvertrages
erst zum 31. Januar 2003.
1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß für
die vor dem 1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinbarung
der Parteien § 10 MHG in der Fassung vom 21. Juli 1993
(BGBl. I S. 1257), mithin § 10 Abs. 2 MHG anwendbar
ist. Die Neuregelung des § 557 a BGB gilt entgegen der
Ansicht der Revision nur für Staffelmietvereinbarungen,
die ab dem 1. September 2001 vereinbart worden sind
(vgl. Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03,
NJW 2004, 511; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht,
8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 9; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein,
Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 3).
2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des
Berufungsgerichts, daß § 2 des Mietvertrages der Parteien
gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam ist. Nach § 10
Abs. 2 Satz 6 MHG ist eine Beschränkung des Kündigungsrechts
des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum
von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Vereinbarung
erstreckt. Sowohl nach § 565 Abs. 2 BGB a.F. als auch
nach § 573 c Abs. 1 BGB ist eine Kündigung vor Ablauf
von fünf Jahren spätestens am dritten Werktag eines
Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Nach § 2 des vorliegenden Mietvertrages soll eine Kündigung
demgegenüber auch nach Ablauf von vier Jahren lediglich
jährlich einmal zum 31. Januar möglich sein. Die Regelung
in § 2 des Mietvertrages beschränkt mithin das Kündigungsrecht
der Klägerin auf nur eine Kündigungsmöglichkeit im Jahr.
Einen derartigen Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches
Kündigungsrecht wollte der Gesetzgeber durch die Regelung
in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht zulassen (vgl. Gesetzesbegründung
BTDrucks. 9/2079, S. 9). Wie das Berufungsgericht zutreffend
ausführt, sollen dem Vermieter nach Sinn und Zweck der
Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG zwar einerseits
Investitionen erleichtert und eine gewisse Kalkulationssicherheit
gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter
zur Kompensation gerade nicht über einen längeren Zeitraum
als vier Jahre an den Vertrag und die Mietstaffel gebunden
sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan,
daß die Klägerin einmal jährlich kündigen kann. Denn
ein Wohnungswechsel hängt regelmäßig von vielen Faktoren
(Beruf, Wohnungsmarkt, Einkommensverhältnisse etc.)
ab, die zusammentreffen müssen, um einen Umzug zu ermöglichen,
so daß ein einmaliger Kündigungstermin pro Jahr zu einer
faktischen Bindung des Mieters führt. Die Beschränkung
des gesetzlichen Kündigungsrechts in § 2 des Mietvertrages
ist deshalb gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam.
3. Aufgrund der Unwirksamkeit von § 2 des Mietvertrages
ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen,
daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist
unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt
werden konnte und die Klägerin mit ihrer Kündigung vom
31. Mai 2002 zum 31. August 2002 diese Frist eingehalten
hat. Dabei kommt es auf die Frage, ob die im Mietvertrag
enthaltene Bezugnahme auf die gesetzliche Kündigungsfrist
eine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10
EGBGB darstellt (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 2003
- VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739), entgegen der im Berufungsurteil
vertretenen Ansicht nicht an, weil die Regelungen in
§ 565 Abs. 2 BGB a.F. und in § 573 c Abs. 1 BGB bezüglich
einer Kündigung vor Ablauf von fünf Jahren übereinstimmen.
|
