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VIII. Zivilsenat 02.06.2004 VIII ZR 316/03

Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juni 2004 für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 28. August 2003 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung einer Mietkaution sowie eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Beklagte macht demgegenüber geltend, daß diese Ansprüche durch die Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsansprüchen erloschen seien.
Die Beklagte vermietete der Klägerin eine Wohnung in Berlin, Z. straße . In § 2 des Mietvertrages vom 22. Januar 1998 heißt es:
"§ 2 Mietzeit
1.1 Das Mietverhältnis beginnt am 16.02.1998.
Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu den nachstehend genannten Terminen, die für beide Vertragspartner verbindlich sind, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.01.1999. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um jeweils 1 Jahr, sofern nicht rechtzeitig die fristgerechte Kündigung (siehe 1.2) erfolgt.
1.2 Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt derzeit:
3 Monate, wenn weniger als 5 Jahre seit Überlassung des Wohnraumes vergangen sind,
6 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes,
9 Monate nach 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes,
12 Monate nach 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes."
In § 3 des Mietvertrages wurde eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit vom 16. Februar 1998 bis 29. Februar 2008 getroffen. Mit Schreiben vom 31. Mai 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. August 2002. Die Hausverwaltung der Beklagten bestätigte die Kündigung, sah das Mietverhältnis jedoch erst zum 31. Januar 2003 als beendet an. Zu Beginn des Mietvertrages hatte die Klägerin eine Mietkaution von 1.410 DM (= 720,92 €) geleistet. Aus der Abrechnung für die Nebenkosten 2001 ergab sich für die Klägerin ein Guthaben von 156,25 €. Mit der Klage hat die Klägerin die Zahlung des Guthabens sowie der Kaution zuzüglich Zinsen, insgesamt 916,52 €, verlangt. Die Beklagte hat gegenüber diesem Anspruch die Aufrechnung mit einer Mietforderung für die Zeit von September 2002 bis Januar 2003 in Höhe des Anspruchs der Klägerin erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser verfolgt die Beklagte weiter ihr Begehren, die Klage abzuweisen.