Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I. Das Berufungsgericht meint, die Verpfändung
des Sparguthabens bei der Sparkasse H. zugunsten der
Beklagten sei nicht ohne Rechtsgrund erfolgt, so daß
ein Freigabeanspruch der Kläger gemäß
§ 812 BGB nicht gegeben sei. Die Regelung in §
5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages sei zwar wegen Verstoßes
gegen § 550 b Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB a.F. (jetzt
§ 551 BGB) sowie nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG
unwirksam, weil der Mieter danach die gesamte Kaution
schon bei Abschluß des Mietvertrages zu leisten
habe. Diese Unwirksamkeit führe aber nicht dazu,
daß die Kautionsabrede im ganzen unwirksam wäre.
Unwirksam sei nur die Vereinbarung zur Fälligkeit
der Kaution. § 5 des Mietvertrages enthalte sprachlich
und inhaltlich selbständige Regelungen, die teilbar
seien und auch bei Wegfall der Fälligkeitsabrede
in Absatz 2 Satz 4 einen eigenen sinnvoll bleibenden
Regelungsgehalt hätten. Präventive Erwägungen
seien außer acht zu lassen. Der Gesetzgeber habe
mit der Regelung in § 550 b Abs. 3 BGB a.F. nicht
den Vermieter bestrafen und durch eine Pflicht zur Rückzahlung
der Kaution einem Vermögensrisiko aussetzen wollen.
Da die Parteien aufgrund der unwirksamen Fälligkeitsregelung
keine Vereinbarung über die Fälligkeit der
Kaution getroffen hätten, greife gemäß
§ 6 Abs. 2 AGBG die in § 550 b Abs. 1 Satz
2, 3 BGB a.F. enthaltene gesetzliche Regelung ein. Dies
entspreche dem mutmaßlichen Willen redlicher Parteien.
Der Vermieter erhalte seine Sicherheitsleistung letztlich
nur vorfristig.
II. Dagegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne
Erfolg. Das Landgericht ist zu Recht der Auffassung,
daß die Kläger gegenüber der Beklagten
keinen Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens
gemäß § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB bei noch
bestehendem Mietverhältnis haben.
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen,
daß die Vereinbarung in § 5 Abs. 2 Satz 4
des Mietvertrages "Die Sicherheitsleistung ist
mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen"
unwirksam ist. Sie verstößt gegen die zwingende
Bestimmung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. Danach
ist der Mieter berechtigt, die Sicherheitsleistung in
drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten,
wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses
fällig ist. Gemäß § 550 b Abs.
3 BGB a.F. ist eine hiervon zum Nachteil des Mieters
abweichende Vereinbarung unwirksam. Durch § 5 Abs.
2 Satz 4 des Mietvertrages werden die Rechte des Mieters
zur ratenweisen Erfüllung der Kaution und zur Zahlung
erst bei Beginn des Mietverhältnisses unzulässig
eingeschränkt.
2. Richtig ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts,
bei Wegfall des vierten Satzes des § 5 Absatz 2
des Mietvertrages enthalte die restliche Bestimmung
in ihrer verbleibenden Fassung noch eine sprachlich
und inhaltlich selbständige Regelung, die dem Vertragszweck
diene. In Absatz 1 des § 5 des Mietvertrages haben
die Parteien vereinbart, daß der Mieter eine Kaution
in Höhe von 2.790 DM leisten soll; diese Regelung
ist gemessen an § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.
nicht zu beanstanden, da die zu erbringende Sicherheit
das Dreifache des auf einen Monat entfallenden Mietzinses
ohne Nebenkosten nicht übersteigt. In Absatz 2
des § 5 des Mietvertrages werden dann unter anderem
die Art der Kautionsleistung (Verpfändung ei nes
Sparbuchs) sowie die Fälligkeit der Kaution geregelt.
Ohne die unwirksame Fälligkeitsregelung bleibt
eine Abrede der Parteien über eine von den Klägern
zu erbringende Sicherheitsleistung in Höhe von
2.790 DM selbständig bestehen. Entgegen der von
Instanzgerichten und der Literatur teilweise vertretene
Auffassungen (z.B. LG Berlin, Grundeigentum 2002, 55;
LG München, NJWRR 2001, 1230; Börstinghaus,
MDR 1999, 965 f.) stellt die Annahme einer Teilunwirksamkeit
einer Kautionsvereinbarung keine unzulässige geltungserhaltende
Reduktion einer Allgemeinen Geschäftsbedingung
dar (SchmidtFutterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 550
Rdnr. 28). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,
die eine geltungserhaltende Reduktion von Formularklauseln
auf einen zulässigen Kern ablehnt, betrifft Klauseln,
die zulässige und unzulässige Tatbestände
sprachlich nicht trennbar verbinden, bei denen daher
die Ausgrenzung der unzulässigen und die Aufrechterhaltung
der zulässigen Teile nur durch eine sprachliche
und inhaltliche Umgestaltung erreicht werden könnte
(BGH, Urteil vom 28. Mai 1984 III ZR 63/83, NJW 1984,
2816 unter II 3). Hier geht es aber nicht darum, für
eine unzulässige Klausel eine neue Fassung zu finden,
die für den Verwender möglichst günstig,
aber rechtlich gerade noch zulässig ist. Vielmehr
wird eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung
ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen
Inhalt aufrechterhalten. Das Verbot geltungserhaltender
Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt nicht, wenn
sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich
und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen
Regelungsteil trennen läßt (BGHZ 136, 314,
322; vgl. auch BGHZ 145, 203, 212).
3. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Teilunwirksamkeit
der Kautionsabrede auch mit dem Sinn und Zweck des §
550 b BGB a.F. vereinbar. Mit dem Gesetz zur Erhöhung
des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982
(BGBl. I S. 1912), mit dem auch § 550 b in das
BGB eingefügt worden ist, sollte "marktwirtschaftlichen
Gesichtspunkten mehr Geltung verschafft" werden,
der "sozialen Bedeutung des Mietverhältnisses
für die Mieter Rechnung getragen, als auch die
Interessen des Vermieters an der Wirtschaftlichkeit
der Wohnungen berücksichtigt" werden (Gesetzesbegr.
BTDrucks. 9/2079 S. 1 f.). Die unübersichtliche
Rechtslage zur Mietkaution sollte bereinigt und ein
Ausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des
Vermieters auf der einen und dem Schutzbedürfnis
des Mieters auf der anderen Seite geschaffen werden
(Gesetzesbegr. BTDrucks. 9/2079, S. 10). Im Hinblick
auf diesen Schutzzweck des § 550 b BGB a.F. wäre
es verfehlt, eine Kautionsregelung insgesamt für
unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur
Fälligkeit gegen das Gesetz verstößt.
Damit blieben die berechtigten Interessen des Vermieters
an einer Sicherheit und damit auch an der wirtschaftlichen
Nutzbarkeit der Wohnung außer acht. Der Vermieter
erbringt dem Mieter gegenüber in der Weise eine
Vorleistung, daß er diesem die Wohnung zur Verfügung
stellt, die er nur bei Wahrung der besonderen Erfordernisse
des Mieterschutzrechtes zurückerhalten kann. Zudem
besteht für einen Vermieter die Gefahr, daß
die vermietete Wohnung durch den Mieter beschädigt
wird und der Schaden bei Vertragsende nicht oder nicht
vollständig von diesem beseitigt worden ist. Durch
die Mietsicherheit ist der Vermieter zumindest teilweise
gegen hieraus resultierende Schäden abgesichert.
Demgegenüber kann ein Mieter in der Regel nicht
erwarten, daß sich ein Vermieter zur Überlassung
einer Wohnung ohne Stellung einer Mietsicherheit bereit
erklärt. Die Leistung einer solchen Sicherheit
entspricht der üblichen Praxis, die vom Gesetzgeber
durch die Regelung des § 550 b BGB a.F. auch ausdrücklich
bestätigt worden ist. Entgegen der Meinung der
Revision läuft die Bestimmung des § 550 b
Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. nicht leer, wenn die Kautionsregelung
nicht insgesamt als unwirksam anzusehen ist. Der Mieter
ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen
Fälligkeit zu entrichten. Er ist dazu nur berechtigt.
Es steht ihm frei, die Kaution sofort zu bezahlen oder
sie bis zu den in § 550 b Abs. 1 BGB a.F. bestimmten
Fälligkeitszeitpunkten einzubehalten. Der Vermieter
hat keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der
Kaution vor Fälligkeit zu erzwingen. Ein Mieter,
von dem der Vermieter die vorzeitige Zahlung der vereinbarten
Kaution verlangt, ist auch nicht ohne rechtlichen Schutz.
Ihm steht ein Anspruch auf Überlassung der Wohnung
zu, den er notfalls gerichtlich durchsetzen kann. Entsprechend
dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung vermag
der Mieter damit seine wirtschaftliche Belastung zu
Beginn des Mietverhältnisses zu verringern (vgl.
Gesetzesbegr. BTDrucks. 9/2079 S. 14). Auch ist die
Kaution vom Zeitpunkt ihrer Zahlung an zu verzinsen.
III. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung in §
5 des Mietvertrages der Parteien vom 11. Dezember 1998
ist mithin mit Ausnahme der Fälligkeitsregel in
Abs. 2 Satz 4 rechtswirksam. Die Verpfändung des
Sparguthabens an die Beklagte erfolgte deshalb mit Rechtsgrund.
Ein Bereicherungsanspruch der Kläger gegenüber
der Beklagten scheidet demnach aus.
|