Entscheidungsgründe:
Die Revision ist unbegründet.
I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Beklagte
müsse die Provision zurückerstatten, weil
sie darauf nach dem eindeutigen Wortlaut des §
2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG keinen Anspruch
habe. Zum Zeitpunkt der Vermittlung des Mietvertrages
sei ihre Geschäftsführerin Eigentümerin
der Mietwohnung gewesen. Es sei unerheblich, daß
die Geschäftsführerin der Beklagten damals
nicht mehr das "wirtschaftliche Eigentum"
an dem Wohnhaus gehabt habe, weil es bereits an S. verkauft
und übergeben gewesen sei.
II. Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung
stand.
1. Die durch den Einzelrichter wegen Grundsätzlichkeit
zugelassene Revision ist zulässig und führt
nicht wegen Verstoßes gegen Art. 101 Abs. 1 Satz
2 GG zur Aufhebung des Berufungsurteils. Anders als
bei Beschlüssen im Beschwerdeverfahren, in denen
der Einzelrichter die Rechtsbeschwerde wegen Grundsätzlichkeit
zugelassen hat (vgl. BGH, Beschluß vom 13. März
2003 IX ZB 134/02 NJW 2003, 1254, vorgesehen zum Abdruck
in BGHZ), war hier der Einzelrichter im Berufungsverfahren
der zur Entscheidung gesetzlich zuständige Richter;
eine "wesentliche(n) Änderung der Prozeßlage"
(§ 526 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) ist nicht eingetreten
(vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 VIII ZR 286/02 WuM
2003, 501).
2. Der Kläger kann von der Beklagten gemäß
§ 5 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG i.V.m. § 812
Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung
der Provision nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte
hat die von dem Kläger gelei stete Provision ohne
rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs.
2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler
ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach
§ 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag
über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer
an der juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler
betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt
ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlusses
sind im Streitfall gegeben.
a) Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs.
1 WoVermittG). Sie hat dem Kläger die Gelegenheit
zum Abschluß eines Mietvertrages abzuschließen
durch dessen Tochter über die Wohnung R. Straße
15 in B. Sch. nachgewiesen.
b) Die geschäftsführende Gesellschafterin
der Beklagten war zur Zeit des Nachweises Eigentümerin
der nachgewiesenen Wohnung. Es ist unstreitig, daß
Frau T. im April 2001, als die Beklagte die Wohnung
durch Zeitungsannonce angeboten hat, als Eigentümerin
des betreffenden Hausgrundstücks im Grundbuch eingetragen
gewesen ist; sie verlor das Eigentum an den Käufer
S. erst mit der Umschreibung am 2. Juli 2002. Daß
Frau T. bereits am 9. August 1999 das Haus an S. übergeben
und am 29. September 1999 den Kaufpreis erhalten hat,
ist unerheblich. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2
Fall 1 WoVermittG stellt nach seinem klaren Wortlaut
allein auf das (rechtliche) Eigentum der (natürlichen
oder juristischen) Person ab, die an der als Wohnungsvermittler
tätigen juristischen Person rechtlich oder wirtschaftlich
beteiligt ist ("Eigentümer"). Es entspricht
auch der Zielrichtung des Gesetzes, den Provisionsausschluß
nicht vom "wirtschaftlichen Eigentum", sondern
von der rechtlichen Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers
oder der an ihm rechtlich oder wirtschaftlich beteiligten
Personen bezüglich der vermittelten oder nachgewiesenen
Wohnung abhängig zu machen. § 2 Abs. 2 Satz
1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG wurde eingefügt, um Umgehungen
des Provisionsausschlusses nach § 2 Abs. 2 Satz
1 Nr. 2 WoVermittG zu verhindern. Wohnungsvermittler
sollten ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen,
deren Eigentümer sie sind, auch nicht durch Einschaltung
juristischer Personen erlangen (vgl. Stellungnahme des
Bundesrates zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung
über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts
und der Begrenzung des Mietanstiegs BTDrucks. VI/1549
S. 30; Rebmann DB 1972, 125, 126; Baader/ Gehle, WoVermittG
1993 § 2 Rn. 91). In bezug auf die Eigentümerstellung
des Wohnungsvermittlers wird der Mieter vor Umgehungen
des Provisionsausschlusses aber nur dann wirksam geschützt,
wenn die ohne Schwierigkeiten aus dem Grundbuch ersichtliche
Rechtslage maßgebend ist. Denn die internen Verhältnisse
zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer
sind, worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist,
für ihn nicht durchschaubar. Wenn es auf eine "wirtschaftliche
Berechtigung" ankäme, müßte sie
der Mieter unter Umständen aufwendig ermitteln.
Das wäre mit dem mieterschützenden Zweck des
Gesetzes (vgl. BTDrucks. aaO S. 6 und 12) nicht zu vereinbaren.
Zwar ist dem Gesetz eine wirtschaftliche Betrachtung
nicht fremd; es stellt aber ersichtlich nur zugunsten
des Mieters darauf ab, ob eine "rechtlich(e) oder
wirtschaftlich(e)" Beteiligung des Wohnungsvermittlers
an der juristischen Person, die Eigentümerin der
Wohnräume ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG),
und umgekehrt (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG)
vorliegt. Ist der Wohnungsvermittler eine juristische
Person, kommt es für den Provisionsaus schluß
nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG
mithin nur darauf an, ob die an ihr beteiligte (natürliche
oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne)
der vermittelten Wohnung ist.
c) Als geschäftsführende Gesellschafterin
der Beklagten war Frau T. unzweifelhaft an der Beklagten
"rechtlich oder wirtschaftlich" beteiligt
(vgl. Baader/Gehle Rn. 96; Landgericht Hamburg MDR 1985,
673). Die Beklagte muß sich demnach die provisionsschädliche
Eigentümerstellung von Frau T. gemäß
§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG
zurechnen lassen.
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